（2013）朝民初字第31328号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-06-17
案件名称
赵向东诉山水文园凯亚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵向东,山水文园凯亚房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十二条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第31328号原告赵向东，男，1968年8月24日出生。委托代理人郭海英，北京市炜衡律师事务所律师。被告山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。法定代表人李瑞芳，董事长。委托代理人李向荣，男，1975年3月20日出生，山水文园凯亚房地产开发有限公司职员。委托代理人雷春晖，北京市金台律师事务所律师。原告赵向东（以下简称姓名）与被告山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称山水文园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员甄玉斌独任审判，公开开庭进行了审理。赵向东的委托代理人郭海英，山水文园公司的委托代理人雷春晖、李向荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵向东诉称：2010年2月8日，赵向东与山水文园公司签订《商品房预售合同》，约定：赵向东向山水文园公司购买其开发的位于北京市朝阳区十八里店乡周庄村周庄新村二期R2-1地块7号住宅楼-1层1单元101号房屋（以下简称101号房屋）；合同总价款为30130384元；山水文园公司应在2011年3月31日向赵向东交付房屋。合同签订后，赵向东向山水文园公司交付了全部购房款，但山水文园公司至今未向赵向东交付房屋，且不能明确交付时间。山水文园公司的行为已构成违约，故赵向东诉至法院，要求山水文园公司履行合同义务，向赵向东交付房屋，并按合同约定支付赵向东截止至2011年12月31日前的逾期交房违约金738194元。山水文园公司辩称：目前101号房屋尚未通过竣工验收，未达到交付条件，无法交付。另外，赵向东直至2011年l0月30日才付清购房款，超出了合同的约定，应向山水文园公司支付逾期付款违约金645414.19元，但截止到目前为止赵向东尚未给付逾期付款违约金。根据合同约定，房屋交付前赵向东应付清购房款和违约金，故房屋的交付条件也未成就。合同还约定：山水文园公司逾期交房的，违约金自商品房实际交付之日起30日内支付，目前房屋尚未交付，违约金的支付条件也未成就。经审理查明：2010年2月8日，赵向东与山水文园公司签订《商品房预售合同》及补充协议，约定：赵向东购买山水文园公司开发的101号房屋；房屋总价款30130384元；赵向东须于2010年2月8日前向山水文园公司支付购房款6030384元，并于同年5月30日前支付剩余购房款2410万元；赵向东逾期付款超过60日后，山水文园公司有权解除合同，山水文园公司解除合同的，赵向东应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向山水文园公司支付违约金，并由山水文园公司退还赵向东全部已付款；赵向东愿意继续履行合同的，经山水文园公司同意后合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，赵向东按日计算向山水文园公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向山水文园公司支付；山水文园公司应当在2011年3月31日前向赵向东交付商品房；山水文园公司未按约定交付房屋，逾期超过60日后，赵向东有权退房，赵向东退房的，山水文园公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1%向赵向东支付违约金；赵向东要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，山水文园公司按日计算向赵向东支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向赵向东支付违约金；赵向东接收商品房之前需支付完毕该商品房的全部购房款，否则山水文园公司有权拒绝交付房屋且不承担任何责任，双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，赵向东未按合同约定时间给付购房款，直至2011年11月赵向东才陆续付清购房款。截止到目前为止，山水文园公司未向赵向东交付房屋，赵向东也未向山水文园公司支付逾期付款违约金。庭审中山水文园公司表示，101号房屋尚未通过竣工验收，未达到合同约定的交付条件，亦无法预计交付时间。以上事实，有《商品房预售合同》、补充协议、购房发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：赵向东与山水文园公司签订的《商品房预售合同》的内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现在合同约定的房屋交付期限已经届满，山水文园公司应向赵向东交付101号房屋，但是由于该房屋目前尚不具备交付条件，赵向东要求山水文园公司交付房屋的诉讼请求暂不具备履行的可能性，本院不予支持，赵向东可在条件成就时再向山水文园公司主张此项权利。山水文园公司未能在合同约定期限内向赵向东交付房屋，应当承担相应的违约责任，但是合同明确约定，逾期交房违约金应于房屋实际交付之日起30日内支付。目前房屋尚未交付，支付违约金的条件尚未成就，本院对赵向东要求山水文园公司给付逾期交房违约金的诉讼请求亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告赵向东的全部诉讼请求。案件受理费5591元，由原告赵向东负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 甄玉斌二〇一三年十月十六日书记员 ＸＸ晶 来自