（2013）朝民初字第25651号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2015-06-30
案件名称
黄伟与黄志雄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄伟,黄志雄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第25651号原告黄伟，男，1977年1月12日出生。委托代理人徐苏，北京李晓斌律师事务所律师。被告黄志雄，男，1950年12月28日出生，香港居民。委托代理人尹秀超，北京大成律师事务所律师。原告黄伟（以下称原告）与被告黄志雄（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐苏及被告委托代理人尹秀超均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月5日，我和被告在北京乔迪房地产经纪有限公司（以下简称乔迪公司）居间介绍下就买卖北京市朝阳区某生活区某区某号住宅楼及配套某层某单元某室房屋（以下简称涉案房屋）达成一致，并签署《定金协议》，约定我向被告购买涉案房屋，总价款2627180元，定金100000元，同时约定了房款支付方式、房屋交付、税费承担及违约责任等。签约后，我向被告支付了定金100000元，向乔迪公司支付居间服务费46000元，双方约定被告获得房屋产权证后与我办理过户手续。后因房价不断上涨，被告违约要求解除定金协议，将房屋另卖他人。我认为双方签订的定金协议是真实意思表示，被告单方解约构成违约，故我诉至法院，请求判令被告赔偿因违约给我造成的损失446000元，包括居间服务费46000元及房屋差价损失400000元。被告辩称：我与原告签署的是《定金协议》，并非房屋买卖合同。2013年3月25日，我按照赔偿条款对原告进行了赔偿，《定金协议》解除，原告书面承诺双方再无任何经济纠纷，故双方已经达成了和解，之后原告也没有再与我沟通过。此外，原告与乔迪公司的《居间服务合同》并无我方签字，而且乔迪公司也没有履行促成交易完成的义务，故中介费应当由乔迪公司返还。原告主张的房屋差价损失没有事实依据，房价的变动并不必然给原告造成损失，不能成为原告遭受实际损失的依据，故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2010年3月11日，被告与北京恒世同方房地产开发有限公司签署《商品房预售合同》，自该公司购买涉案房屋。2012年9月5日，原告与被告签订《定金协议》，就买卖涉案房屋达成约定。该协议第一条明确了涉案房屋基本情况，第二条约定成交价为2627180元。第三条约定签署本协议当日支付定金10万元，首付款1527180元自被告提供房屋产权证后10个工作日内签署建委网签的《北京市存量房买卖合同》同时支付，剩余100万元以贷款方式支付，全部手续齐全后办理过户。第四条约定了交易过程中的税费及其他费用的承担。第五条约定了违约责任，包括：如原告明示不购买或者以其行为表示不再购买涉案房屋，或原告承诺自己具备在京购房资格，但因原告购房资格问题导致本次交易不成的，或不履行协议相关条款的，则原告所付定金不予退还。如被告拒绝将涉案房屋出售给买受人或将房屋另行出售给第三方的，则被告双倍返还原告所付定金。上述协议签订当日，原告向被告支付了定金10万元。庭审中，原告提交《北京市房屋买卖居间服务合同》一份，该合同首部出售方为被告，买受方为原告，居间方为乔迪公司，内容系对乔迪公司就涉案房屋买卖提供居间服务问题进行约定。合同第一条“服务事项”第13款后空白处有手写“补充：如因原告个人资质原因不能购买本房，乔迪公司收取佣金不退。如双方任一方违约由违约方支付佣金”字样。合同下部签字盖章处有原告的签字及乔迪公司盖章，并无被告的签字盖章，签署日期为2012年9月5日。后原告向乔迪公司交纳了中介费46000元。庭审中，被告陈述居间合同并无其签名或者盖章，且违约条款系手写，故不予认可。原告则称居间合同与定金协议同一天签署，根据行业惯例中介费由买方支付，故卖方不需要在居间合同上签字。2013年3月25日，原告向被告出具《收款凭证》一份，内容为“今确认收到因黄志雄个人原因不能履行签署关于北京市朝阳区某生活区某区某号住宅楼及配套某层某单元某室的《北京市存量房买卖合同》所支付的双倍返还定金￥200000（贰拾万元整）。双方再无其他任何经济纠纷。特此证明！”同日，被告向原告支付了双倍返还的定金20万元。原告陈述合同无法履行的原因是被告违约，被告既不积极办理房产证履行合同，在表达解除合同的意愿后又没有积极协商解约事宜，为变被动为主动并明确对定金协议终止的认可才签署上述凭证，并不代表放弃索赔损失的权利，其作为一名受过高等教育、思维逻辑正常且就职于房地产行业的成年人，不可能放弃要求赔偿损失的权利。被告则认为《收款凭证》是原告在自愿、平等、获利的情况下签署的，且确认双方无任何经济纠纷，并就相应损失进行了赔偿，即指双方已就此次交易达成和解并赔偿完毕。经询，被告称交易未能继续的原因是其爱人作为涉案房屋共有权人对双方签署《定金协议》不知情，知情后表示不同意，故终止合同，并按照《定金协议》进行了赔偿。上述事实，有双方当事人陈述、授权委托书、个人转账汇款业务受理回单、录音资料、收款收据、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、庭审笔录及上述证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签署的《定金协议》内容涵盖了涉案房屋基本状况、价款数额、价款支付方式、税费承担、过户时间等房屋买卖合同的主要内容，可以认定双方成立房屋买卖合同关系。根据庭审查明的事实及现有证据，原、被告之间的买卖合同确因被告原因解除，但被告已经按照合同约定的违约责任进行了赔偿。虽然合同的变更和解除不影响当事人要求损害赔偿的权利，但原告于2013年3月25日向被告出具的《收款凭证》除确认合同因被告个人原因不能履行、收到被告双倍返还的定金外，特别注明“双方再无其他任何经济纠纷”，可以认定为对双方之间此次纠纷已经全部解决的确认，原、被告之间已经就合同解除的违约赔偿达成了合意。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应对自己做出的书面表示负责，在此基础上，原告再次起诉要求被告赔偿其他损失明显与其书面承诺相违背。同时，原告与乔迪公司的居间合同中并无被告的签字确认，故该合同中有关佣金由违约方承担的条款对被告并不发生法律效力。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告黄伟的全部诉讼请求。案件受理费3995元，由原告黄伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 陈洁二〇一三年十月十六日书 记 员 周墨 微信公众号“”