（2013）柳市民二终字第241号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-10-31
案件名称
方荣高、庞美娟租赁合同纠纷民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
方荣高,庞美娟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）柳市民二终字第241号上诉人（一审原告）：方荣高。被上诉人（一审被告）：庞美娟。委托代理人：黎家文。上诉人方荣高因与被上诉人庞美娟租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2013）南民初（二）字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月4日受理后，依法组成合议庭于2013年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人方荣高、被上诉人庞美娟及其委托代理人黎家文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：庞美娟在柳州市某小宾馆，经营接待旅客提供住宿服务。2012年11月26日，庞美娟与方荣高签订《旅馆租赁合同》，庞美娟将小宾馆出租给方荣高，由方荣高用以经营旅馆，租赁期限为2012年11月26日至2014年11月26日，租金为每月4500元，并由方荣高交纳押金5万元。双方约定，合同期满后，由庞美娟将5万元押金退还给方荣高。在租赁期内如方荣高中途单方面违约退租，庞美娟将5万元押金的一半即2.5万元退给方荣高，其余2.5万元作为违约金，不予退还。关于房屋的维修责任，双方约定，属于房屋主体结构方面的问题由庞美娟负责，属于内部结构和附属设施的问题由方荣高负责，并且卫生间内漏水由方荣高负责，其他由庞美娟负责。2013年4月，方荣高在经营期间发现房屋漏水，经庞美娟维修后仍存在漏水问题，遂搬离小宾馆，并向庞美娟要求退还5万元押金和其他损失，双方协商不成，方荣高遂诉至一审法院，请求判令庞美娟退还押金5万元、赔偿方荣高各项损失7050元，并由方荣高承担案件受理费。一审法院审理认为：方荣高与庞美娟之间成立租赁合同关系，该关系合法、有效，应受法律保护。双方均应当按照诚实信用的原则，履行《旅馆租赁合同》约定的权利义务。方荣高在租赁期间，发现房屋漏水，则其可自行维修也可以要求庞美娟维修，即使维修不成，也可协商解除合同。但是方荣高在未与庞美娟解除合同之前，中途退租，违反了合同的约定。因此按照《旅馆租赁合同》的约定，庞美娟仅需退还押金的一半即2.5万元。至于方荣高诉请的损失7050元，没有提供证据证明，没有事实依据，该院不予支持。庞美娟辩称，因为方荣高的中途退租，导致房屋无法租赁，对其造成了停业损失。由于庞美娟未提起反诉，不属于本案审理的范围。综上，方荣高诉请，合理部分，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条之规定，该院判决如下：一、庞美娟退还给方荣高押金2.5万元；二、驳回方荣高的其他诉讼请求。案件受理费1226元（方荣高已预交），由庞美娟负担537元，由方荣高负担689元。上诉人方荣高不服一审判决，上诉称：一审法院关于方荣高单方解除合同属于违约且承担全部违约责任的认定错误。理由如下：第一、方荣高解除合同是行使法定解除权，不存在违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条及第九十四条第（四）之规定，庞美娟的违约行为导致方荣高无法实现合同目的可解除合同。2012年11月26日，庞美娟与方荣高签订《旅馆租赁合同》，合同约定把位于柳州市航北路民鑫市场16栋11号由庞美娟所有的宾馆出租给方荣高经营。双方在合同中约定宾馆建筑主体部分由庞美娟负责维修，建筑内部结构、附属设施及卫生间内漏水由方荣高负责维修。方荣高承租后不久，属于建筑主体部分漏水，经多次催告庞美娟拖延不予维修。后经庞美娟维修，也未彻底修复，导致方荣高无法继续经营。方荣高与庞美娟签订旅馆租赁合同，其目的是将庞美娟所有的旅馆转租给方荣高经营。庞美娟理应保证宾馆建筑主体符合经营宾馆最基本的要求。在主体部分出现渗水问题后应当及时予以维修，并应彻底修复。然而，正是庞美娟的违约行为导致方荣高无法继续经营，此符合根本违约的法律要件。在协商解除合同不成的情况下，方荣高单方解除合同是依法行使法定解除权的行为，不存在违约，更无需承担违约责任。第二、即使不存在根本违约情形，由方荣高一方承担全部违约责任也不公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”方荣高之所以单方解除合同，是因为庞美娟一方不及时履行维修之义务，导致方荣高无法正常经营。庞美娟的先违约行为严重影响了方荣高的正常经营，给方荣高造成了损失，依法也应承担相应的违约责任。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，改判由庞美娟向方荣高返还租房押金5万元，并赔偿方荣高经济损失7050元。被上诉人庞美娟答辩称：一审判决正确，请求二审法院驳回方荣高的上诉请求。二审期间，上诉人方荣高对一审认定的事实未提出异议，但针对其上诉，向本院申请证人余某、吕某某出庭作证。余某证实其为小宾馆的服务员，受雇于方荣高；方荣高向庞美娟承租了15间房，漏水4间，均属于房间内墙靠近厕所的墙壁漏水，不是外墙漏水；庞美娟曾派人至漏水房间进行维修，除304房间修了六天外，其余均维修约3-4天，维修后仍漏水。吕某某证实其为小宾馆的主管，受雇于方荣高；方荣高向庞美娟承租了14间房，漏水5间，庞美娟派人对几个漏水的房间陆续修了一个月，修完仍漏水。被上诉人庞美娟对一审查明的事实无异议，亦未向本院提交新的证据。其对证人余某、吕某某的证言认为，认可证人余某关于漏水房间以及维修情况的描述，并认为房间漏水确实对方荣高的经营照成了影响，但漏水的房间仍在运营使用，影响不大。经质证，本院认为：方荣高、庞美娟对于承租15间房屋、漏水4间、庞美娟曾派人至漏水房间进行维修的情况均予以认可，故本院对证人余某、吕某某证言中涉及上述部分的内容予以采信。余某自认漏水的部位为房间内墙靠近厕所的墙壁，不是外墙漏水，对该部分证人证言的真实性，被上诉人庞美娟亦无异议，本院予以采信，故本院确认漏水部位如证人余某所言均属于房间内墙靠近厕所的墙壁漏水，不是外墙漏水。由于方荣高、庞美娟对于证人吕某某证言中承租的房间、漏水房间数量称述不一致，本院对此部分不予采信。据此，一审查明的事实属实，本院依法予以认定。二审另查明：漏水的部位属于房间内墙靠近厕所的墙壁漏水，不是外墙漏水。本院认为：庞美娟与方荣高签订的《旅馆租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、方荣高是否享有单方解除合同的权利？二、方荣高要求庞美娟退还押金5万元是否合理？三、方荣高要求庞美娟赔偿损失7050元是否合理？关于第一个争议焦点：方荣高与庞美娟均认可双方就租赁房屋的维修义务约定为，属于房屋主体结构方面的问题由庞美娟负责，属于内部结构和附属设施的问题由方荣高负责，并且卫生间内漏水由方荣高负责，其他由庞美娟负责。本案漏水部位位于房间内墙靠近厕所的墙壁，不是外墙漏水，因此本案并非房屋主体结构漏水，而是内部结构和附属设施的卫生间漏水。根据约定，维修义务应由方荣高承担，方荣高应自行对漏水部位进行维修。庞美娟并未违反双方合同约定，而方荣高认为庞美娟未尽到维修义务，影响其经营达到合同目的无法实现的程度，并以此为由主张享有单方解除权的观点，于法无据，本院对此不予采信。关于第二个争议焦点：由于方荣高与庞美娟就解除租赁协议未能达成一致的意见，方荣高也不具有法定单方解除合同的权利，因此方荣高自行搬离承租场地的行为属于中途退租的违约行为。根据双方约定，方荣高中途退租的，庞美娟仅向方荣高退还一半的押金即2.5万元。一审判决庞美娟向方荣高退还2.5万元押金的认定正确，本院依法予以维持；方荣高要求退还全部押金的主张本院不予支持。关于第三个争议焦点：方荣高认为由于庞美娟未尽维修义务，故要求其赔偿因房屋漏水造成的损失7050元。但依合同约定，本案漏水部位的维修义务应由方荣高承担，因此方荣高要求庞美娟赔偿其因漏水造成的损失的主张不成立，本院对此不予支持。综上所述，上诉人方荣高的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元（上诉人方荣高已预交），由上诉人方荣高负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 钢代理审判员 李婷婷代理审判员 温清华二〇一三年十月十六日书 记 员 莫妮旎