（2013）东中法民一终字第1596号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-02-18
案件名称
邓秋生与黄永汉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓秋生,黄永汉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1596号上诉人（原审被告）：邓秋生，男，汉族，1972年1月出生。委托代理人：陈公平，东莞市启明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄永汉，男，1950年4月出生。委托代理人：汤济源，广东南天星律师事务所律师。上诉人邓秋生因与被上诉人黄永汉租赁合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院（2013）东二法朗民一初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年5月13日，黄永汉向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除黄永汉与邓秋生签订的《房屋租赁合同书》。2.邓秋生支付2013年4月租金6000元及按每月租金6000元的标准从起诉之日起计至邓秋生搬离房屋之日止。3.本案诉讼费由邓秋生负担。原审法院经审理查明：黄永汉持有一份落款日期为2008年3月16日的《房屋租赁合同书》，该合同出租方为“东莞市大朗镇洋乌村洋陂二区231号（下称甲方）”，出租方代表人为“陈森胜”，承租方为“邓秋生（下称乙方）”，承租方代表人亦为“邓秋生”，合同落款甲方由黄永汉签名，甲方代表人由陈森胜签名，乙方处空白，乙方代表人由邓秋生签名。该合同约定，邓秋生承租案涉房屋，期限为八年，自2008年3月16日起至2016年6月16日止；每月租金6000元，在每月5日前支付；合同保证金为12000元，由双方在合同到期时结算；合同还约定了违约责任等双方权利义务内容。2013年5月13日，黄永汉以邓秋生拖欠租金为由诉至原审法院。庭审中，黄永汉将其诉讼请求第二项“邓秋生支付2013年4月租金6000元及按每月租金6000元的标准从起诉之日起计至邓秋生搬离房屋之日止”变更为“邓秋生支付自2013年4月份起参照租赁合同约定的租金6000元为标准的房屋占有使用费至邓秋生搬离案涉房屋之日止”，并增加一项诉讼请求“邓秋生返还案涉房屋给黄永汉”。对于黄永汉当庭变更及增加诉讼请求，邓秋生表示不需要另行指定答辩期和举证期。另查明，黄永汉提供一份报建证明、集体土地使用证，拟证明案涉房屋有土地证，系合法报建，符合出租条件。因黄永汉未提交案涉房屋的建设工程规划许可证或房地产权证等相关证据，原审法院询问黄永汉案涉房屋租赁合同书的效力时，黄永汉表示该合同无效，具体的合同效力由法院认定，其诉讼请求第一项“解除黄永汉与邓秋生签订的房屋租赁合同书”没有变更。邓秋生主张双方曾就减租事宜达成协议，并提供了两份租赁房屋补充协议书、七张租金收据以及一份房屋租赁合同书予以证明。其中第一份租赁房屋补充协议书（下称2009年补充协议）由黄永汉与邓秋生于2009年3月6日签订，该协议包括三个条款：第一条是租金，金额为4000元。第二条是交租办法，2008年12月至2009年1－3月租金合计17000元即时（签协议时）支付，2009年4－7月租金16000元在2009年5月30日支付，2009年8－12月租金20000元在2009年10月15日支付。第三条是期限，限2009年一年，其他条款按照原合同执行。第二份租赁房屋补充协议书（下称2010年补充协议）由黄永汉与邓秋生于2010年5月24日签订，该协议包括四个条款：第一条是租金，金额为4500元。第二条是交租办法：邓秋生于签订该协议时支付2010年1月至2010年5月租金22500元，未按期支付应支付每日千分之三十的滞纳金。第三条是交租日期：邓秋生每月15日前缴纳租金。第四条是期限，有效期为三年（2010年1月－2013年5月24号）。该协议第二条被人为划去，第四条中的有效期被手写更改为，有效期为五年（2010年1月－2015年5月24号）。租金收据显示邓秋生2010年1月至2013年1月期间部分月份的交租情况，其所交租金标准均为每月4500元。房屋租赁合同书与黄永汉所提交的房屋租赁合同书内容一致。黄永汉质证认为，对2009年补充协议的真实性没有异议，但该协议亦是无效。对2010年补充协议，确认签名系其本人签名，但协议上手写涂改的内容是邓秋生自行涂改的，对此不予认可，且认为该协议也无效。对租金收据真实性没有异议，但并不能代表邓秋生应交的租金总额及每月租金标准就是邓秋生主张的4500元。对房屋租赁合同书真实性没有异议，但该合同属于无效合同。又查明，黄永汉确认邓秋生已付清2013年4月份前的租金及收到邓秋生缴纳的合同押金12000元。原审法院询问双方是否同意一并处理合同押金时，黄永汉同意一并处理，但主张应抵扣2013年4－5月的租金，邓秋生则明确表示不同意在本案中一并处理押金。上述事实，有黄永汉提供的房屋租赁合同书、报建证明、集体土地使用证，邓秋生提供的2009年补充协议、2010年补充协议、租金收据、房屋租赁合同书以及原审法院庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。围绕双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、案涉租赁合同的主体；二、案涉租赁合同的效力；三、邓秋生应支付的房屋占有使用费的标准。对此，原审法院分析如下：关于焦点一。邓秋生主张案涉房屋租赁合同书是与案外人陈森胜签订的，但从双方提交的案涉房屋租赁合同书来看，陈森胜仅是作为黄永汉的代表签订该合同书，故对邓秋生的该项主张，原审法院不予采信，案涉租赁合同的主体应为邓秋生与黄永汉，黄永汉为出租人，邓秋生为承租人。关于焦点二。黄永汉作为出租人，既未能提供房地产权证，又未能提供建设工程规划许可证，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁合同包括房屋租赁合同书、2009年补充协议、2010年补充协议均为无效合同。黄永汉以合同有效为基础诉请解除双方签订的房屋租赁合同书，缺乏法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故黄永汉诉请邓秋生返还案涉租赁物，符合法律规定，原审法院予以支持。关于焦点三。双方确认邓秋生已支付房屋占有使用费至2013年3月，故邓秋生应自2013年4月起向黄永汉支付房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然双方签订的房屋租赁合同书中约定的租金标准为6000元，但邓秋生提供的2009年补充协议、2010年补充协议及租金收据等证据足以证明双方曾就租金标准的调整进行过协商并达成一致意见，邓秋生亦根据双方达成的协议履行交付租金的义务至2013年3月，黄永汉对此亦一直未提出异议，故黄永汉请求按每月6000元的标准计算房屋占有使用费，缺乏事实依据，原审法院不予支持，原审法院参照双方实际执行的4500元标准计算房屋占有使用费。黄永汉诉请自2013年4月份起计算房屋占有使用费至邓秋生实际返还该房屋时止给黄永汉，符合法律规定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、限邓秋生于判决发生法律效力之日起三十日内返还案涉租赁物（位于广东省东莞市大朗镇洋乌村洋陂二区231号的房屋）给黄永汉。二、限邓秋生于判决发生法律效力之日起三日支付房屋占有使用费（以每月4500元的标准，从2013年4月份起计算至邓秋生实际返还案涉租赁物时止，暂计至2013年5月31日止为9000元）给黄永汉。三、驳回黄永汉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费25元，由邓秋生负担。邓秋生不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误。（一）黄永汉无权就案涉房屋向邓秋生主张权利。黄永汉至法庭第一次辩论终结前也未提供案涉房屋的土地使用证、规划许可证、消防许可证等证明案涉房屋是合法建筑，因此案涉房屋不能用于经营（出租）行为。而根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，由于黄永汉没有证据证明案涉房屋属其所有，即代表黄永汉不具有主张权利的主体资格，故黄永汉无权请求邓秋生返还租赁物。（二）黄永汉在清楚案涉房屋是违法建筑的情况下，仍将房屋出租给邓秋生使用，导致邓秋生因租用案涉房屋花费了大量的装修费用，而在邓秋生装修前也仍未告知案涉房屋为违法建筑。现因案涉房屋是违法建筑而导致合同无效，在合同无效的情况下，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因黄永汉有过错，其应依法对邓秋生的搬迁、停产停业等重大损失作出赔偿。（三）黄永汉因出租违法建筑而导致租赁合同无效，其要求邓秋生返还案涉房屋，但导致合同无效是因黄永汉的过错而造成。且涉案的租赁合同仍未到期，黄永汉提前要求邓秋生返还案涉房屋应给邓秋生必要的搬迁时间。邓秋生在寻找其他租赁房屋及搬迁的时间内，不应支付房屋占有费，该损失应由黄永汉自行承担。据此，邓秋生请求本院：1、撤销原审判决。2、本案一、二审诉讼费由黄永汉承担。黄永汉答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明，邓秋生在一审判决后，二审审理过程中，向黄永汉支付了2013年4、5月份的房屋使用费9000元。其余事实原审认定清楚，本院予以确认。本院认为，根据邓秋生上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是黄永汉诉求邓秋生支付房屋占有使用费能否支持。对此，本院分析如下：首先，从黄永汉提供的报建证明、土地使用权证来看，案涉房屋的相关权益应属黄永汉。邓秋生认为案涉房屋未办理产权证，黄永汉无权主张权利缺乏依据，本院不予支持。其次，本案与邓秋生签订租赁合同的虽然是陈森胜，但从双方提交的案涉房屋租赁合同书来看，陈森胜仅是作为黄永汉的代表签订该合同书，结合房屋的相关权益是黄永汉，故合同的权利义务应由黄永汉享有和承担，黄永汉是本案适格的诉讼主体。由于黄永汉提供的报建证明只是证明经镇级规划建设部门同意，与建设规划许可证有区别，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案的租赁合同是无效的。原审法院对此认定正确，本院予以维持。邓秋生二审主张合同无效造成了其有损失，因其对损失无提起反诉，本院不予处理。邓秋生在二审诉讼过程中向黄永汉支付了2013年4、5月份的房屋使用费9000元，该使用费本院在本判决中不予直接扣除，邓秋生可在执行阶段与黄永汉进行结算。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元，由邓秋生负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 彭书红审 判 员 黎淑娴代理审判员 钟满福二〇一三年十月十六日书 记 员 罗锦婵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：