（2013）惠中法民四终字第293号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2019-01-31
案件名称
大中华实业（惠州）有限公司、王俊商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
大中华实业（惠州）有限公司；王俊
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）惠中法民四终字第293号上诉人（原审被告）大中华实业(惠州)有限公司,住所地：惠州市大亚湾澳头中兴中路**东方新天地大厦。法定代表人:黄世再。委托代理人：石磊，该公司职员。委托代理人：李征，广东信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王俊，女，（1962年12月5日出生），香港居民，地址：香港，两被上诉人的委托代理人：黄彦，广东深宝律师事务所律师。两被上诉人的委托代理人：肖赟，广东瀚宇律师事务所律师。上诉人大中华实业(惠州)有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民三初字第9号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。被上诉人（原审原告）王俊在一审中的诉讼请求:一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及注销房地产预告登记证明；二、被告返还原告己付购房款、抵押登记费、合同备案费及本体维修金合计人民币226694元及利息43019.3元（按中国人民银行同期贷款利率6.40%的2倍暂计算至起诉之日），公证费672元；三、被告支付原告违约金2266.94元；四、被告承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2010年10月12日，原告为购买被告开发的位于广东省××市大亚湾××东方××天地大厦××房向被告支付购房定金人民币5000元。次日，原告又向被告支付购房定金人民币15000元。2010年11月10日，原告作为买受人与作为出卖人的被告正式签订了《广东省商品房买卖合同》，并在广东省××市大亚湾公证处进行公证，原告缴纳公证费人民币671.9元。合同约定：原告购买被告开发的前述房产，建筑面积为43.92平方米，总房价为人民币223979元，2010年11月10日前一次性支付购房款人民币223979元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年9月1日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了剩余的购房款人民币203979元及备案登记费人民币80元。2011年3月9日，原告向被告支付了房屋维修基金人民币2635.2元，该款被告以王俊的名义向中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行交纳。涉案房产于2011年7月28日在广东省××市房产管理局办理房地产预告登记证明，备案登记号为粤房地预登惠州字第3300023322号。此后，被告一直未将涉案房屋交由原告使用。原告认为被告存在迟延交房事实，要求被告解除合同，被告对此不同意，为此，双方产生争议，原告遂向原审法院提出诉讼，主张前述诉讼请求。另查明：涉案房产至原审法院法庭辩论结束前仍未取得建设工程勘察、设计、监理、施工、建设等单位的竣工验收及消防合格验收。被告于2012年6月20日取得涉案商品预售许可证，证号为惠湾房预许字[2010]第025号。以上事实，有原告提交的公证书、收款收据及银行转账单、公证费发票及被告提交的预告登记证明、商品房预售许可证专项维修基金通知书及当事人的陈述等证据佐证，原审法院予以认定。原审法院认为：原告系香港特别行政区居民，本案属涉台、涉港纠纷案件。根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条规定：“第一审涉外民商事案件可由国务院批准设立的经济技术开发区人民法院管辖”、第五条规定：“涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区当事人的民商事纠纷案件的管辖，参照本规定处理。”及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条规定：“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖”，被告大中华公司的住所地位于广东省××市××区，故原审法院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，故本案应适用中华人民共和国法律。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，对原、被告均具有约束力。原、被告双方应当诚实信用履行。合同约定被告应在2011年9月1日前将验收合格的房屋交付给原告使用，但被告至法庭辩论结束前仍未能办理涉案房屋的竣工验收等手续，未能将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房时间长达一年多，因此，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告请求解除上述商品房买卖合同，符合双方约定和法律规定，原审法院予以支持。原告请求被告退还已付全部购房款及支付已付款的1%违约金，符合双方约定，不违反法律规定，原审法院予以支持。按照合同约定，违约金为人民币2239.79元（223979元×1%）。原告请求被告承担已付购房款的利息及公证费用，符合客观事实和法律规定，原审法院予以支持，但利息的计算标准应当依据中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计付。关于维修基金问题，该款被告已以原告的名义向银行交纳，原告在合同解除后可自行向银行办理相关退款手续，被告应积极配合原告办理该退款手续，原告请求被告支付该款项，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告王俊与被告大中华实业（惠州）有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及房产预告登记（登记号为：粤房地预登惠州字第3300023322号，预告登记依据合同号为10C2031）；二、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内返还原告王俊备案登记费人民币80元、购房款人民币223979元及利息（利息按照中国人民银行同期同类流动资金贷款利率根据以下方法计至还清款项之日止：其中人民币5000元从2010年10月12日起计算，人民币15000元从2010年10月13日起计算，人民币203979元从2010年11月10日起计算）；三、被告大中华实业（惠州）有限公司在本判决生效后7日内支付原告王俊逾期交房违约金人民币2239.79元及返还公证费人民币671.9元；四、驳回原告王俊的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币5390元，由被告负担，原告已向原审法院预交此款，被告应在本判决生效后7日内径付原告。上诉人大中华实业（惠州）有限公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审第1至3项判决；2、改判双方不解除《广东省商品房买卖合同》，上诉人无需返还购房款、公证费及备案登记费；无需支付购房款利息及逾期交房的违约金；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：涉案房屋未交付被上诉人非上诉人过错原因造成。根据《广东省商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）施工中遇到重大技术问题，不能解决；（3）其他非出卖人过错原因造成的延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外。现涉案房屋未验收合格系第三人延误所致，故属于《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定的特殊原因，非出卖人即上诉人过错原因造成的延期。假设达到解除《广东省商品房买卖合同》的条件，根据《广东省商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，(2)逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该约定系上诉人与被上诉人双方真实意思表示，合法有效。被上诉人在一审民事诉状中以该条作为解除合同的依据，一审在原审法院认为中也认为双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，双方应当诚实信用履行，故一审判决上诉人从被上诉人付款的次日起至还清款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率向被上诉人支付利息不符合事实和法律规定。综上所述，如判决解除合同，上诉人也只需按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，而无需支付被上诉人利息。备案登记费系被上诉人购买商品房，依照政府的规定当向政府相关部门缴纳的费用，属于被上诉人应向政府部门履行的义务，故不应由上诉人返还。涉案房屋于2010年6月12日就办理了《商品房预售许可证》、2011年通过消防验收合格、2012年12月6日取得建设工程勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收，各项手续齐备。被上诉人口头答辩要求二审维持原判。本案在二审诉讼期间，上诉人提交了下列证据：1、邮局快递单及查询结果；2、收楼入住通知书；3、商品房预售许可证；4、建设工程消防验收的意见书；5、建筑工程竣工验收报告；6、竣工验收备案表。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：1、《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第一款第（2）项约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……。第八条第二款规定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）、施工中遇到重大技术问题，不能解决；（3）、其他非出卖人过错原因造成的延期。2、上诉人于2011年8月15日取得了“东方新天地大厦”B栋商住楼的《建设工程消防验收的意见书》，2012年12月6日取得了《建筑工程竣工验收报告》，2013年4月24日提交工程竣工验收备案表。本院认为，本案当事人对原审认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》有效不持异议，本院予以确认。合同签订后至上诉人应交楼日前，被上诉人已付清了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，而上诉人却未按合同第八条的约定，在2011年9月1日前将验收合格和符合合同约定的房屋交付被上诉人使用。上诉人在二审称逾期交房系非出卖人过错原因造成，根据合同第八条第二款第3项的约定，其可顺延交房并免除违约责任，因其上述主张没有提供证据证明，故本院不予认定。原审认定上诉人逾期交房已构成违约证据充分，本院予以确认。上诉人在二审虽然补充提交了《建设工程消防验收的意见书》、《建筑工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，证明涉案房屋已在2012年12月6日验收合格，具备交付使用的条件，但由于上诉人逾期交房已超过合同约定的90日，故根据合同第九条第一款第（2）项的约定，被上诉人有权要求解除合同。原审根据被上诉人的请求，判决双方解除合同，上诉人返还购房款，并依合同约定按累计已付款的1%向被上诉人支付违约金依据充分，本院予以确认。关于合同解除，上诉人应否支付已付款利息的问题。合同第九条第一款第（2）项虽然约定合同解除，上诉人只需按累计已付款的1%支付违约金，而无需支付利息，但由于该条约定与合同第七条第一款第（2）项买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金的约定明显不对等，有失公平，故原审在判决上诉人按累计已付款的1%支付逾期交房违约金的同时，又判决上诉人按中国人民银行同期类贷款利率支付已付款的利息并无不当，本院予以确认。公证费和备案登记费非上诉人收取，但合同无法继续履行是上诉人的违约行为造成的，上诉人违约应赔偿被上诉人造成的损失，故原审判决上诉人支付被上诉人缴纳的公证费和备案登记费依法有据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5390元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾求凡审 判 员 邹 戈代理审判员 卫书平二〇一三年十月十六日书 记 员 郑雪燕附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注公众号“”