（2013）石民初字第294号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-09-03
案件名称
郑大存等与赵富全房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2013）石民初字第294号原告郑大存，女，1932年8月6日出生。原告赵振刚，男，1964年6月19日出生。共同委托代理人赵占华，男，59岁。共同委托代理人李凯，北京市方正律师事务所律师。被告赵富全，男，1967年7月22日出生。第三人中国民生银行股份有限公司北京阜成门支行，住所地北京市西城区阜外大街2号万通新世界广场135楼首层。注册号：110102000802882法定代表人于海英，行长。委托代理人潘璟，男，30岁。原告郑大存、赵振刚与被告赵富全、第三人中国民生银行股份有限公司北京阜成门支行（以下简称：民生银行阜成门支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑大存、赵振刚委托代理人赵占华、李凯、第三人民生银行阜成门支行委托代理人潘璟到庭参加了诉讼，被告赵富全经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理完毕。原告郑大存、赵振刚起诉称：原告郑大存与赵荣章系夫妻关系，赵荣章于2009年12月5日去世，北京市石景山区X小区X栋X号房屋为赵荣章、郑大存共同所有，原北京市房地产管理局于1996年6月6日颁发房屋所有权证，证号为石移字第12471号。2004年5月14日，在原告及赵荣章完全不知情的情况下，尹红代原告郑大存及赵荣章与被告（李玉华代）签订了房屋买卖合同，将石景山区X小区X栋X号房屋售与赵富全，2004年8月6日赵富全取得石私字105388号房屋所有权证，原告查询房管机关房屋交易档案时发现，原告郑大存及赵荣章委托尹红出售房屋的委托书经过北京市潞州公证处（原北京市通州公证处）公证。原告郑大存与赵荣章起诉被告与北京市潞州公证处要求确认2004年5月14日签订的房屋买卖合同无效。北京市石景山区法院经审理，于2010年9月30日作出（2008）石民初字118号判决书，确认尹红代赵荣章、郑大存与赵富全所订立的、出售赵荣章与郑大存所有的位于北京市石景山区X小区X栋X号房屋的房屋买卖合同无效，赵荣章在诉讼过程中于2009年12月5日去世。一审判决后，各方均未上诉，判决书已经发生法律效力。根据我国法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现房屋买卖合同被法院确认无效，被告应返还原告房屋所有权，协助原告办理房屋所有权证，因此原告起诉到法院。诉讼请求：1、判令被告立即返还北京市石景山区X小区X栋X号房屋所有权，协助原告办理房屋所有权证；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告赵富全经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩权利。第三人民生银行阜成门支行答辩称：本案与我单位没有关系，我方现在确是抵押权人，如果银行权益能够得到保障，我单位同意解除抵押合同，同意双方当事人办理过户事宜。经审理查明：赵荣章与郑大存系夫妻关系，赵占华、赵志海、赵振刚、赵文生系二人之子。赵荣章于2009年12月5日去世。位于北京市石景山区X小区X栋X号房屋，经1996年6月6日颁发的石移字12471号房产所有权证记载，原登记房屋所有权人为赵荣章。2004年9月7日，赵荣章在北京市石景山区公证处公证下，立遗嘱一份，载明：“立遗嘱人：赵荣章，男，一九二五年四月二十七出生，现住石景山区老山西里15号楼4层16号。我是石景山区X小区X栋XX号和石景山区X小区X栋X号二处房产的产权人之一，上述房产是我和老伴郑大存的夫妻共有财产，为了避免去世后因财产的继承问题发生纠纷，我立遗嘱如下：1、位于北京市石景山区X小区X栋X号房产中属于我的份额，在我去世后，由儿子赵振刚继承，排除他配偶共有权。2、位于北京市石景山区X小区X栋XX号房产，我和老伴打算卖掉，在我和老伴都去世后，所剩余钱款中属于我的份额，一半由儿子赵振刚继承，另一半由赵志海、赵文生、赵占华共同按份继承，排除他们配偶的共有权。3、由侄子赵振英、大儿子赵占华作遗嘱执行人。本遗嘱一式三份，由我和石景山区公证处各执一份。”2007年12月21日，郑大存将赵富全、北京市潞州公证处诉至本院，该案经审理查明事实如下：“2004年4月29日，北京市通州区公证处制作（2004）通证民字第0662号公证书。内容为：兹证明赵荣章（男，一九二五年四月二十七日出生，现住北京市石景山区老山西里十五栋十六号）、郑大存（女，一九三二年八月六日出生，住址同上）于二00四年四月二十九日来到我处，在我面前，在前面的《委托书》上签名并按上右手食指指纹。北京市通州区公证处公证员詹翠兰二00四年四月二十九日。2004年4月29日，向公证处提供的委托书主要内容为：坐落在北京市石景山区X小区X栋XX号房产（房屋所有权证号石移字第**号）、和北京市石景山区X小区X栋X号（房屋所有权证号石移字第X号）是我们委托人的夫妻共有财产。我们欲将上述两处房产出售，因我们身体不方便，故自愿全权委托尹红代我们出售上述房产并办理过户、登记手续及一切相关事项。尹红在相关文件上的签字我们均予承认，并自愿承担由此而引起的法律后果。委托期限自2004年4月29日起至上述委托事项办完为止。尹红无转委托权。委托人赵荣章、郑大存（签字、指纹）2004年4月29日。2004年4月29日，北京市通州区公证处制作（2004）通证民字第0663号公证书。内容为：兹证明赵富全（男，一九六七年七月二十二日出生，现住北京市朝阳区广和南里二条一号）于二00四年四月二十九日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名。北京市通州区公证处公证员詹翠兰二00四年四月二十九日。2004年4月29日，赵富全向公证处提供的委托书主要内容为：我欲购买坐落在北京市石景山区X小区X栋X号房产（房屋所有权证号石移字第X号）。因我工作繁忙，故自愿全权委托李玉华代我购买上述房产并办理过户登记、代签合同，银行贷款、银行抵押、银行取款手续及一切相关事项。李玉华在相关文件上的签字我均予以承认，并自愿承担由此而引起的法律后果。委托期限自2004年4月29日起至上述委托事项办完为止。2004年5月14日，赵荣章（尹红代）与赵富全（李玉华代）签订房屋买卖合同约定：一、双方同意将其合法拥有的位于石景山区X小区X栋X号房产出售给乙方，建筑面积为53.28平方米，房屋所有权证号为石移X号。二、乙方自愿购买甲方拥有的房屋，房款买卖价为壹拾柒万元整。三、甲乙双方商定，在交易过户后，房屋的水电费、煤气费、供暖费、物业费在交钥匙前发生的费用由甲方结清。过户后以上一切费用由乙方承担，赵富全由李玉华代。甲方将该房屋的公共维修基金和房屋一同转给乙方，总房款包含公共维修基金的费用。乙方在房屋过户后，到该房屋的物业管理部门签定供暖协议，并办理相关手续。四、本协议双方签字之日起生效，本协议一式三份，甲乙双方各一份、房产交易部门一份。2004年8月6日，赵富全取得位于石景山区X小区X栋X号房屋的石私X号所有权证书。2007年9月10日，原告赵荣章、郑大存将被告赵富全诉至本院，请求确认房屋买卖合同无效，同时申请司法鉴定。……2009年8月10日，北京民生物证司法鉴定所依据本院委托，……做出如下鉴定意见：1、检材上赵荣章签名处指印与样本上赵荣章十指指印不是同一人捺印。2、检材上郑大存签名处指印与样本上郑大存十指指印不是同一人捺印。”该案经审理认为“自然人、法人和其他组织可以依法委托代理人代理自己订立合同。代理人在代理权范围内订立的合同对被代理人和相对人产生法律效力。行为人没有代理权而以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生合同效力。故对于由委托代理人，代为订立的合同是否对合同当事人具有效力，首先要审查的是代理人是否有代理权。本案中，尹红作为赵荣章与郑大存的代理人与赵富全的代理人李玉华签订了房屋买卖合同，将赵荣章与郑大存所有的位于石景山区X小区X栋X号房出售给赵富全。庭审中赵荣章与郑大存主张，他们俩从未委托尹红为他们的代理人，出售石景山区X小区X栋X号房屋，2004年4月29日，他们委托尹红代为出售上述房屋的委托书根本不是他们的签字和捺印。经北京民生物证司法鉴定所鉴定，尹红取得赵荣章与郑大存代理权的委托书上的捺印不是赵荣章与郑大存所捺。依据公证处的表述，赵荣章与郑大存是当场签字并按捺指纹，故签字与按捺应为同一人，现经鉴定指纹非赵荣章与郑大存之指纹，故可推断出当时到公证处去签字按捺指纹之人，不是赵荣章与郑大存，据此，本院认为，赵荣章与郑大存并未委托尹红代为出售他们所有的石景山区X小区X栋X号房屋，故尹红代赵荣章、郑大存与赵富全所订立的房屋买卖合同，因尹红无相关代理权，房屋买卖合同在赵荣章与郑大存行使追认权之前对赵荣章与郑大存不产生合同效力。现赵荣章、郑大存来法院要求确认上述房屋买卖合同无效，也即以实际行动拒绝追认，故该房屋买卖合同不是原告的真实意思表示，违反了订立合同的一般原则，对原告不发生效力，属于无效合同。”二零一零年九月三十日，本院作出（2008）石民初字第118号民事判决书，判决“尹红代赵荣章、郑大存与赵富全所订立的，出售赵荣章与郑大存所有的位于石景山区X小区X栋X号房屋的房屋买卖合同无效。”判决后，各方均未提起上诉。另查明，2005年12月20日，北京市西城区人民法院作出（2005）西民初字第13248号民事判决书，认定：赵富全因购买涉案房屋于2004年5月9日与民生银行阜成门支行签订《个人住房抵押借款合同》，借款11万元，但未能按约定及时履行还款义务，并判决解除赵富全与民生银行阜成门支行签订的《个人住房抵押借款合同》、赵富全偿还民生银行阜成门支行借款本金余额十万七千一百五十四元六角六分并清偿自二零零四年十月二十一日起至实际付款之日止的相关利息。本案审理过程中，原告方表示愿意先行偿还赵富全所欠民生银行阜成门支行之借款本金及诉讼费用。民生银行阜成门支行表示：同意原告偿还（2005）西民初字第13248号民事判决书所确定的本金107154.66元，放弃自2004年10月21日起至实际付款之日止的相关利息。上述事实，有（2008）石民初字第118号民事判决书、（2005）西民初字第13248号民事判决书、开庭笔录、所有权证、公证书、查询结果、买卖合同及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：因（2008）石民初字第118号民事判决书已经判决确认“尹红代赵荣章、郑大存与赵富全所订立的，出售赵荣章与郑大存所有的位于石景山区X小区X栋X号房屋的房屋买卖合同无效”，故合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，被告赵富全返还原告房屋所有权，协助原告办理房屋所有权证。但因涉案房屋已经被赵富全抵押给民生银行阜成门支行，现经（2005）西民初字第13248号民事判决书确认欠银行借款本金元及利息。本案过程中，原告、第三人均认可先行偿还本金、诉讼费，放弃利息，对此本院不持异议。因赵富全经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、郑大存、赵振刚于本判决生效后三日支付中国民生银行股份有限公司北京阜成门支行借款本金十万七千一百五十四元六角六分及诉讼费用七千五百一十五元，中国民生银行股份有限公司北京阜成门支行协助办理还款手续；二、赵富全于本判决确定的郑大存、赵振刚上述第一项内容履行完毕后三日内持相关材料手续前往房屋权属登记机关为郑大存、赵振刚办理位于北京市石景山区X小区X栋X号房屋所有权过户手续，将上述房屋所有权予以返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十元及公告费用，均由赵富全负担（于本判决生效后七日内给付郑大存、赵振刚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 左文兢人民陪审员 董淑清人民陪审员 郭凤香二〇一三年十月十六日书 记 员 孙 飞 更多数据：