（2013）济商终字第447号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-01-14
案件名称
刘桂花与济南旺城房地产经纪有限公司市中分公司居间合同权纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘桂花,济南旺城房地产经纪有限公司市中分公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济商终字第447号上诉人（原审原告）刘桂花，女，1964年9月24日出生，汉族，住济南市。委托代理人高建峰，济南历下甸柳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）济南旺城房地产经纪有限公司市中分公司，住所地济南市。代表人李朋，总经理。委托代理人朱成刚，男，该分公司职员。上诉人刘桂花因与被上诉人济南旺城房地产经纪有限公司市中分公司（以下简称旺城市中分公司）居间合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市商初字第525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，位于济南市市中区XXXXXXX20号楼1单元202室房屋的原所有权人为案外人XX。XX与XX于2012年10月31日在济南市住房保障和房产管理局签订《济南市存量房买卖协议》，将上述房屋出售并办理产权过户手续。刘桂花、旺城市中分公司于2012年10月4日签订协议一份，载明：“甲方：刘桂花乙方：济南旺城房地产经纪有限公司市中分公司郎茂山四区20号楼1单元202室房主回济南办理手续当天一次性支付给甲方人民币壹万元整（￥10000.-）。如果买房（应为买方，原审法院注）在装修过程中不买房的话，赔付壹万元整，XXX。“刘桂花、旺城市中分公司分别在该协议下方签名及盖章。刘桂花称其与XX的战友系邻居关系，XX于2010-2012年期间通过其战友委托刘桂花将上述房屋出租，因XX长期在外地工作生活，后于2012年8月口头委托刘桂花将该房屋出售，在出租及出售房屋过程中，刘桂花与XX未签订过书面委托合同。刘桂花同时陈述，其于2012年10月在其妹妹开设的房屋中介门店内打工，旺城市中分公司公司的工作人员XXX于2012年10月2日来到该店内，刘桂花便与其商谈涉案房屋的出售问题，XXX提出如能由刘桂花出面将房屋成功出售，则支付刘桂花1万元报酬，此后刘桂花、旺城市中分公司达成了上述书面协议。刘桂花称该协议中“房主回济南办手续“是指，XX与旺城市中分公司签订中介合同即为办完手续。刘桂花主张XX与旺城市中分公司已签订房屋买卖中介合同，为此提交其与丈夫XXX、XX以及旺城市中分公司工作人员XXX的录音资料，刘桂花称录音日期是2012年11月8日，并陈述以下文字可证实其主张：“杨（XXX，下同）：275000.-以每平方......保证你收到全款275000.-。郑（XX，下同）：我现在是收到了，就欠还你的2万了。杨：客户给你准备的绝对不是这个数，那你......。郑：你要同意呢，讲明白了，嫂子，跑前跑后的，前前后后的2千块钱，这个呢，你能给我处理吧，你能处理给我处理，处理不了明天再讲，今天晚上这么晚了，我表明我的态度其他再说什么，我这人......。杨：只要你们处理好了，也给我们......。郑：我现在也拿到手275000.-。白（XXX，下同）：那就说没本啥的就白那啥了，这个里头中介......。杨：嗯。白：我表明个态度，她愿意怎么着怎么着，反正这个钱已经给我了，愿打官司打官司，我不管现上法院......你把签的275000.-的那个协议给我留好。杨：嗯。“原审法院认为，随着房地产二级市场的活跃和繁荣，买方、卖方直接交易或者所有权人通过中介机构出售房屋均是较为普遍的二手房买卖方式。就本案而言，虽然刘桂花提交的其与旺城市中分公司签订的协议在语言的表述上并非特别规范，但在该协议中刘桂花有作为居间人，为了促成房主与旺城市中分公司订约而提供机会或服务的意思表示，形式上具备了居间合同的基本要件，应适用我国合同法中的相关规定来认定和拘束双方的行为。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。结合本案案情，对照上述法律条文的规定来看，只有房屋所有权人与旺城市中分公司签订了中介合同，且该合同行为与刘桂花的居间活动存在因果关系，才能证实刘桂花“已促成合同成立“，在这样的前提下，刘桂花才有权向旺城市中分公司主张支付报酬。同时，刘桂花认可前述协议中“房主回济南办手续“的意思是XX与旺城市中分公司签订中介合同。但本案中，刘桂花提交的录音资料中各当事人的谈话内容并不能完整、清楚、直接地表达出刘桂花的行为促使涉案房屋原所有权人与旺城市中分公司签订了相关中介合同，加之难以判断上述录音资料的真伪，因此刘桂花的诉讼请求缺乏充足的证据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回刘桂花的诉讼请求。案件受理费25元，由刘桂花负担。上诉人刘桂花不服原审判决上诉称，一、上诉人刘桂花提供了充分的证据证明了上诉人刘桂花已经完全履行了与被上诉人旺城市中分公司之间签订的居间合同约定的合同义务，被上诉人旺城市中分公司理应支付合同约定的居间报酬，在被上诉人旺城市中分公司未到庭参加诉讼，自愿放弃自己诉讼权利的情况下，原审判决对上述证据以无法认定真伪而不予采纳，显然错误。原审判决认为上诉人刘桂花没有提供被上诉人旺城市中分公司与房主之间签订的书面中介合同，对于上诉人刘桂花与被上诉人旺城市中分公司之间协议约定的“房主回济南办手续“的理解就是房主与被上诉人旺城市中分公司之间要签订书面的中介合同，这是完全错误的，是对该约定字面意思的片面理解，只要双方认可，口头的中介合同也同样具有法律效力，且作为房主与被上诉人旺城市中分公司之间是否签订书面的中介合同或口头的中介合同系其双方的行为，让上诉人刘桂花提供直接的中介合同是加大了上诉人刘桂花的举证责任。原审判决已经认定涉案的房产已经办理过户手续，恰恰证明了房主与作为中介的被上诉人旺城市中分公司之间的中介合同已经切实履行，但原审判决却视而不见，把因被上诉人旺城市中分公司不能到庭造成录音资料无法判断真伪的不利后果让上诉人刘桂花来承担。二、原审判决认为上诉人刘桂花必须要证明房主与被上诉人旺城市中分公司之间签订了中介合同，否则即使是房主通过中介已经将上述房产出售成功，也不能认为上诉人刘桂花已经促成合同成立，这显然是对法律的误解，故意加大了上诉人刘桂花的举证义务以致作出错误的判决。请求撤销原审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用均由被上诉人旺城市中分公司刘桂花承担。被上诉人旺城市中分公司答辩称，原审判决正确；居间协议是无效协议，XX并没有委托上诉人出售房产。经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，原审中，刘桂花自认协议中约定的“房主回济南办手续“就是房主XX与旺城市中分公司签订中介合同，故只有房主XX与旺城市中分公司签订了中介合同，旺城市中分公司才支付刘桂花1万元。根据居间的法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在刘桂花没有证据证明房主XX与旺城市中分公司已经签订中介合同的情况下，刘桂花请求旺城市中分公司支付居间费1万元，于法无据，故原审判决驳回其诉讼请求正确。上诉人刘桂花的上诉理由，证据不充分，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘桂花负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 伟代理审判员 孙延东代理审判员 吴 魁二〇一三年十月十六日书 记 员 王 雯 来自：