（2013）黄民初字第3418号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-10-13
案件名称
原告青岛新时代物业服务有限公司与被告张贺年物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市黄岛区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛新时代物业服务有限公司,张贺年
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄民初字第3418号原告青岛新时代物业服务有限公司，住所地青岛经济技术开发区。组织机构代码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊。法定代表人王增连，总经理。委托代理人秦志翔，该公司员工。被告张贺年，男，汉族，＊＊＊＊年＊月＊＊日出生，身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********，住山东省青岛市黄岛区。委托代理人于绍兴男，汉族，＊＊＊＊年＊月＊＊日出生，身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊********，住山东省青岛市黄岛区。原告青岛新时代物业服务有限公司与被告张贺年物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李明军担任审判长，与审判员孙伟杰、人民陪审员赵妍阳共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛新时代物业服务有限公司的委托代理人秦志翔、被告张贺年的委托代理人于绍兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业公司）诉称，原告自2004年至2012年11月15日为恒业嘉园小区提供物业管理服务，被告为恒业嘉园小区6号楼3单元601室的业主，房屋建筑面积155.93平方米。被告自2008年3月至2012年11月15日的物业费一直无故拖欠，经原告多次电话、上门、公告等方式催缴，但被告一直未能缴纳物业费。故诉至法院，请求判令：1、被告支付欠缴的物业费3446.05元、滞纳金5257.26元；2、诉讼费由被告承担。被告张贺年辩称：1、自2007年至2010年12月，恒业嘉园小区没有合法产生的业主委员会，被告对在此期间的签订物业服务合同的合法性存在质疑。因此《物业管理合同》是一份无效合同。原告未能提供优质的物业服务，且存在诸多问题，业主大会不同意续签合同，原告所称的滞纳金与委托合同脱钩，是不存在的，被告对此不予认可。2、被告拖欠部分物业费，原因是原告严重侵犯业主的切身利益。原告每吨水多收取业主0.2元，但青岛经济技术开发区第57号文件有明确的收取标准。此外，从2009年1月份开始，原告未经业主大会通过，也未经过公示，擅自提高物业费0.05元／平方米。被告只认可0.35元／㎡的物业费和2.5元／立方米的用水价格。原告的物业费只能收取到2012年11月16日。经审理查明，2004年7月15日，原告新时代物业公司与青岛经济技术开发区恒业嘉园业主委员会（以下简称恒业嘉园业委会）签订《物业管理委托合同》，委托管理期限为三年，自2004年7月15日至2007年7月14日。合同约定物业管理费住宅房屋按照封闭前每月每平方米0.35元、封闭后每月每平方米0.5元收取。2007年7月15日，双方续签《物业管理委托合同》，委托管理期限为三年，自2007年7月15日至2010年7月14日。合同约定：甲方将坐落于青岛市黄岛区富春江路的恒业家（嘉）园委托于乙方实行物业管理，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约服务费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、要求违约金等措施。合同第五章“物业管理服务质量”约定：乙方须按下列约定，实现目标管理。9……业主和物业使用人对乙方的满意率达到85%。第六章“物业管理服务费用”约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；自2009年1月1日起，住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。第七章“违约责任”约定：乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。上述合同并经青岛市黄岛区行政执法局盖章备案。2010年7月14日《物业管理委托合同》到期后，双方再未续签。原告新时代物业公司实际管理恒业嘉园小区至2012年11月16日。庭审过程中，被告对原告主张的被告欠付2008年3月至2012年11月15日物业费及房屋建筑面积未提出异议，但被告称原告提供的物业服务不合格，被告有权拖欠物业费，并且业主要求更换物业服务公司。原告对被告的陈述不予认可，称其已经提供物业管理服务，则被告应缴纳物业费。被告称原告私自上涨物业费缺乏法律依据，原告称其与恒业嘉园业委会签订的委托合同对物业费已经有了明确约定。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的物业管理委托合同，照片等证据在案为凭，经本院审查，可以认定。本院认为，本案争议的焦点是：被告是否应支付原告拖欠的物业费3446.05元、滞纳金5257.26元。结合案情及经庭审质证的证据，本院分析判定如下：原告新时代物业公司与恒业嘉园业委会签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，双方均应严格遵守合同约定的义务。因被告系恒业嘉园的业主，则其应遵守该委托合同的约定，及时缴纳物业服务费。依据原告新时代物业公司与恒业嘉园业委会签订的两份《物业服务委托合同》的约定，原告新时代物业公司于2004年7月15日至2010年7月14日为恒业嘉园小区提供物业服务，但合同期限届满后，业主委员会没有选出新的物业管理部门，也没有订立新的物业服务合同，而由原告继续管理，服务至2012年11月16日，应视为双方对原合同的顺延。因被告自2008年3月起拖欠物业费，依据物业管理委托合同约定2008年3月至2008年12月期间物业费按每月0.35元每平方米收取，被告拖欠2008年3月至2008年12月的物业费为545.76元（0.35×155.93×10）；因合同约定2009年1月1日期物业费按每月0.4元每平方米收取，故被告2009年1月至2012年11月15日期间拖欠的物业费为2900.3元（0.4×155.93×46.5），以上共计人民币3446.05元。原告主张3446.05元，本院予以支持。被告称恒业嘉园业主委员会不是业主民主选举产生的，原告上涨物业费没有法律依据，但并未提交有效证据加以证明，本院不予采信。由于原、被告双方对原告提供的物业服务质量存在不同的认识，被告未按约定及时向原告缴纳物业费事出有因，并非无故拒缴。因此，对原告要求被告支付滞纳金5257.26元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张贺年于本判决生效后10日内一次性支付原告青岛新时代物业服务有限公司2008年3月至2012年11月15日期间拖欠的物业费3446.05元。二、驳回原告青岛新时代物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告张贺年负担。被告张贺年于判决生效后10日内支付原告50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。判决生效后，权利人申请强制执行的期限为履行期届满之日起2年。审 判 长 李明军审 判 员 孙伟杰人民陪审员 赵妍阳二〇一三年十月十六日书 记 员 董西军 更多数据：搜索“”来源：