（2012）济民一终字第1326号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-01-02
案件名称
肥城锦江新星商务酒店有限公司与杜庆利房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
肥城锦江新星商务酒店有限公司,杜庆利
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）济民一终字第1326号上诉人（原审被告）肥城锦江新星商务酒店有限公司，住所地肥城市。法定代表人张锐，总经理。被上诉人（原审原告）杜庆利，男，生于1961年11月27日，汉族，住济南市。委托代理人郑光，山东海扬律师事务所律师。上诉人肥城锦江新星商务酒店有限公司（以下简称肥城锦江公司）因与被上诉人杜庆利房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2011）历城民商初字第2244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年5月23日公开开庭审理了本案，上诉人肥城锦江公司的法定代表人张锐，被上诉人杜庆利的委托代理人郑光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2011年1月10日，杜庆利与肥城锦江公司签订《租赁合同》，约定：杜庆利同意将所属位于济南市某某路1275号的物业、场地及附属设施租赁给肥城锦江公司使用。租赁物范围具体为：（1）砖混结构的三层主楼，证号048833，建筑面积1956.68平方米，证号048834，建筑面积134.89平方米，证号100905，建筑面积140平方米，无证自建房约建筑面积1368平方米。房屋类型为商业用途。（2）项目所属土地。（3）项目附属现有各项设备设施。租赁期限为12年，自2011年1月10日至2023年2月9日止。项目起租日为2011年2月10日始，自2011年1月10日至2月9日作为装修改造及设备调试期。首年年租金为130万元，每三年递增一次，增幅为5%。租金的计算以合同年度为单位，每一个合同年度的租金分两期支付，即每6个月支付一次，每期支付合同年度租金的50%，遵照先付后用的原则，每6个月的最后一个月的到期提前30天支付下一期的租金。首期租金于起租日提前五个工作日支付。肥城锦江公司须在双方对合同文本达成共识时先支付10万元作为定金，该定金在以后的首期租金中抵充。杜庆利应于2011年1月15日前将肥城锦江公司勘察后认可的出租范围内的物业、场地及附属设施的使用权按设备设施交接清单标准完整移交给肥城锦江公司，肥城锦江公司保证不损坏原建筑物结构的完好与安全方可进行改造；如杜庆利在2011年1月15日前未能将出租范围内的物业、场地及附属设施的使用权完整移交给肥城锦江公司，视同杜庆利违约，按合同第十条第2款承担违约责任。本合同签订时，租赁房屋内的法人企业（肥城锦江公司的子公司）尚未成立，待肥城锦江公司办理好政府规定的开办手续后，本合同的法律责任和权益义务由该子公司承接，该子公司在本合同上加盖公章，以示同意。肥城锦江公司转变为该企业的担保人，承担连带责任。如肥城锦江公司愿直接承接杜庆利现有经工商合法注册的“济南泉润福大酒店”经营时，须到有关各部门变更经营手续。任何一方提前终止合同，均赔偿对方直接经济损失：杜庆利单方面提前终止合同，须按肥城锦江公司全部原始投资额加计利息（按当时贷款利率计算）并加计违约金200万元赔偿肥城锦江公司。肥城锦江公司单方面提前终止合同，须按原始投资额（也就是投资部分加折旧部分的费用再加上上述二项总额的当时贷款利率计算）全部留给杜庆利并赔偿杜庆利违约金200万元。肥城锦江公司延续15日拖欠租金，将视同单方面终止合同，按本条第1款承担违约责任。该合同加盖肥城锦江公司公章，由袁某作为肥城锦江公司代表签字。袁某系肥城锦江公司的股东。合同签订后，杜庆利向肥城锦江公司交付合同项下的物业，肥城锦江公司支付杜庆利半年租金65万元。租赁期间，肥城锦江公司以济南泉润福大酒店的名义对外经营。2011年6月，肥城锦江公司的代表袁某离开涉案房屋。肥城锦江公司成立于2009年10月12日。2010年4月7日，肥城锦江公司在山东省肥城市公安局备案一枚编号为3709830004045的公章。2010年4月7日之前，肥城锦江公司曾使用一枚不带编号的公章，肥城锦江公司向山东省肥城市工商行政管理局提交的2010年2月22日股东会决议中加盖的公章，与本案涉案合同中的公章一致。原审法院认为：本案争议的焦点是双方之间是否存在租赁关系。杜庆利提供的《租赁合同》，证明双方之间存在租赁关系，肥城锦江公司辩称租赁合同中加盖的公章不是肥城锦江公司备案的公章，双方之间不存在租赁关系。肥城锦江公司对其公章负有管理责任。杜庆利提供的股东会决议可以证实，肥城锦江公司在成立之后，曾使用一枚不带编号的公章，即本案涉案合同中加盖的公章。肥城锦江公司于2010年4月7日在公安机关备案新的公章后，应将其原来使用的不带编号的公章作废或妥善保管，但肥城锦江公司未对其公章尽管理职责，不但未将此枚公章作废，而是由其股东用于与杜庆利签订租赁合同，肥城锦江公司应对此行为承担相应的法律责任。因此认定，双方之间存在租赁关系。杜庆利要求解除租赁合同，肥城锦江公司同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对于杜庆利要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。关于杜庆利要求肥城锦江公司赔偿租赁期间以“济南泉润福大酒店”名义对外经营所造成的经济损失164451.84元，本案为房屋租赁合同纠纷，根据租赁合同的约定，杜庆利是将房屋租赁给肥城锦江公司使用，而不是“济南泉润福大酒店”经营权的租赁，杜庆利允许肥城锦江公司以“济南泉润福大酒店”对外经营，但未变更相应的手续，由此产生的经营损失，与本案的房屋租赁关系无关，不予支持。对于杜庆利要求肥城锦江公司支付违约金12万元的诉讼请求，因杜庆利是基于肥城锦江公司在租赁期间以“济南泉润福大酒店”名义对外经营所产生的后续的经济损失而主张的违约金，根据上述论证，该损失与房屋租赁合同关系无关，故对于杜庆利基于上述损失主张违约金的诉讼请求，不予支持。但因肥城锦江公司授权代表在未通知杜庆利的情况下自行离开租赁房屋，终止履行租赁合同，肥城锦江公司的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，肥城锦江公司单方终止合同，需向杜庆利支付违约金200万元，该违约金约定过高，但杜庆利要求的12万元违约金，并不过分高于一个月租金，原审酌定肥城锦江公司支付杜庆利违约金12万元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十六条之规定，判决：一、解除杜庆利与肥城锦江新星商务酒店有限公司于2011年1月10日签订的《租赁合同》；二、肥城锦江新星商务酒店有限公司于本判决生效之日起10日内支付杜庆利违约金12万元；三、驳回杜庆利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5431元，杜庆利负担2731元，肥城锦江新星商务酒店有限公司负担2700元；财产保全费2270元，杜庆利负担1150元，肥城锦江新星商务酒店有限公司负担1120元。上诉人肥城锦江公司不服原审判决上诉称：1、2011年1月，上诉人的股东袁某与杜庆利签订了杜庆利经营的济南泉润福大酒店有限公司的承包合同，签订合同时，上诉人法定代表人未授权，杜庆利起诉后，上诉人查阅了该证据，经核实，袁某与杜庆利签订合同中的公章不是上诉人的公章。庭审中，上诉人提交了在山东省肥城市公安局备案的公章予以证实，杜庆利的合同公章与上诉人公章不一致。杜庆利提交了一份带有上诉人公章的复印件，证实该公章系上诉人所有，而原审法院就认定该公章系上诉人所有，应当承担对公章管理职责。总之，原审认定事实错误，适用法律不当，请贵院查明事实，依法作出判决。被上诉人杜庆利答辩称：1、肥城锦江公司未按法律规定缴纳上诉费已过上诉期应按撤诉处理。2、肥城锦江公司主张合同印件是假的，工商登记材料证实，上诉人法定代表人是第三任法定代表人，前两任法定代表人用的就是该公章，股东交易及股权转让时所用公章也是本案涉及的公章，公章始终由上诉人使用，工商登记备案证实，上诉人后更换过公章，但本案涉及的公章没有作废。袁某使用公章时，其个人持有上诉人90%股权，无论是公章使用还是实际运作，袁某始终是以肥城锦江公司名义实施。在签订租赁合同时，肥城锦江公司的法定代表人还未到肥城锦江公司，其本人不了解情况，无权否认前两任法定代表人的民事行为，且被上诉人对肥城锦江公司持有两枚公章一事不知情。合同签订后，袁某己向被上诉人支付了60万元，合同己经实际履行半年，肥城锦江公司的新任法定代表人张锐应当知晓。请二审法院查明事实，驳回肥城锦江公司上诉请求。经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：肥城锦江公司主张《租赁合同》中加盖的印鉴不是该公司在公安机关备案的带有编号的印鉴，双方之间不存在租赁关系。经审查，现有证据可以证实肥城锦江公司在成立之后，曾使用过另外一枚不带有编号的印鉴（即本案涉案合同中加盖的印鉴），肥城锦江公司在公安机关备案新印鉴，应将原印鉴按规定处理，肥城锦江公司未对其印鉴妥善保管，其工作人员用该印鉴与杜庆利签订了《租赁合同》并己实际履行，该民事行为所产生的法律责任，依法应由肥城锦江公司承担。原审因此认定杜庆利与肥城锦江公司存在租赁关系，并酌情裁量肥城锦江公司承担违约责任，适用法律适当。肥城锦江公司的上诉理由欠当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5431元，由上诉人肥城锦江新星商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙红岩审判员 黄 力审判员 曾 力二〇一三年十月十六日书记员 张垣熙 关注公众号“”