（2013）西民初字第08943号

裁判日期: 2013-10-16

公开日期: 2014-12-24

案件名称

鲁学琴与金恒利房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

鲁学琴,金恒利

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2013）西民初字第08943号原告鲁学琴（反诉被告），女，1983年5月10日出生。委托代理人李中良，男，湖北仁辉律师事务所律师。被告金恒利（反诉原告），男，1968年2月20日出生。委托代理人岳长凌，男，北京市兆君律师事务所律师。原告鲁学琴（反诉被告）诉被告金恒利（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鲁学琴（反诉被告）及其委托代理人李中良，被告金恒利（反诉原告）及其委托代理人岳长凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁学琴（反诉被告）诉称，原、被告于2012年2月17日签订房屋租赁协议，原告承租被告位于北京市西城区新街口西里二区x号底商地下一层，建筑面积为210平方米，租赁该房屋的用途是商用，租赁期限2012年3月1日至2015年2月29日，月租金12500元，租金支付方式押一付三。合同签订后原告开始对房屋进行装修，并于2012年3月1日开始在租赁地试营业，同时向工商部门申请办理相关的营业执照，因原告承租的房屋没有所有权证书，营业执照始终不能办理。2012年8月份因没有营业执照，原告所在租赁地经营的美容院被工商行政部门责令停业。原告找被告协商办理营业执照相关事宜，被告承诺继续帮忙办理营业执照。直到2012年12月被告仍不能提供办理营业执照所需手续，被告也认识到原告承租的房屋不符合办理营业执照的条件，被告通知原告无法提供办理营业执照相关手续，并通知原告解除租赁合同，但被告拒绝退还原告押金并不同意赔偿原告损失。原告认为，原、被告签订的合同已无法实现合同目的，被告存在过错，被告应当赔偿原告各项损失。为维护原告合法权利，现原告诉至法院，诉讼请求1、判令解除双方签订的房屋的租赁合同。2、要求被告退还押金12500元。3、要求被告赔偿损失85000元。4、要求被告承担本案诉讼费。被告金恒利（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告于2012年3月1日签署合同，原告在签署合同之前就知道房屋没有产权证，在原告办理营业执照的时候被告也提供了相应的手续。2012年8月原告提出办理营业执照，我也协助其提供了相应证明进行办理，已经充分尽到了相关的协助义务。因此我在房屋租赁合同当中不存在违约行为，而是原告单方面撕毁协议。且从2012年8月开始原告没有交纳房租，使用前对我房屋及设施造成损害。原告对我造成了实际损失。我认为我不存在违约行为，我提起反诉，反诉请求：1、判令被反诉人继续履行双方平等签订的房屋租赁合同。2、判令被反诉人给付反诉人自2012年8月起至今（8个月）的房屋租金10万元。3、判令被反诉人修理租赁期间损坏的房屋房顶及房屋内外的设施。4、判令被反诉人给付反诉人自2012年8月起至今（8个月）的水费、电费、电话费等费用共计5000元、物业费5358元。5、判令被反诉人给付反诉人未按约缴纳房屋租金的违约金3万元。6、判令被反诉人承担经营期间与客户产生的服务金额卡项余额问题，反诉人不承担责任。针对被告（反诉原告）金恒利提起的反诉，原告（反诉被告）鲁学琴辩称，物业费我可以支付到2012年8月底，其他反诉请求我不同意。经审理查明，2012年2月17日，原、被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方金恒利将其位于西城区新街口西里二区x号底商地下一层房屋出租给乙方鲁学琴使用，租赁期限为2012年3月1日至2015年2月29日，租金金额为12500元每月，租金支付方式为押一付三，双方同时就押金、房屋维护维修、合同解除、违约责任等条款进行了约定。合同签订后，被告交付房屋给原告使用，原告如约支付了租金及押金，2012年6月1日，原告鲁学琴经银行转账方式支付被告金恒利房屋租金共计人民币37500元。另查，2012年2月20日，原告鲁学琴与北京瑞德丰装饰有限公司签订《协议书》，内容为对原告鲁学琴承租的上述房屋进行装修，承包价格为人民币72000元。另查，北京金娟广告制作中心向鲁学琴出具店报制作费收据共计人民币一万四千元。再查，双方租赁合同签订前，原告鲁学琴知悉涉诉房屋尚未取得房产证。庭审中，原告鲁学琴认可其在合同之前知悉涉诉房屋没有房产证，亦认可被告金恒利在原告办理营业执照过程中尽了协助义务。自2012年8月起，本案原告鲁学琴已不在涉诉房屋内经营。上述事实，有原、被告陈述、合同、银行转账记录、协议书，预算单、收据、证明信等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约行使合同权利，履行合同义务。本案中，原、被告双方签订的合同为当事人的真实意思表示，不违反国家的法律规定，对于该合同的效力，本院不持异议，双方均应按约履行。本案中，双方是否构成违约的争议点为原告鲁学琴在签订合同时是否知悉涉诉房屋尚未下发产权证。经查明认定，被告金恒利在出租涉诉房屋时明知该房屋没有房产证仍出租给原告经营使用，虽然在原告办理营业执照过程中尽了一定义务，但仍应对其出租的房屋权利瑕疵承担一定责任，因合同客观上已无法实际履行，现原告要求解除双方签订的租赁合同，有事实依据，本院予以支持。当事人对于自己的主张有义务加以举证证明，否则应承担举证不能的法律后果，本案中，原告鲁学琴在签订合同时明知涉诉房屋没有下发房产证仍然承租，且其不能举证证明被告金恒利曾明确承诺其房产证必然能够办理成功，原告应对承租该房产可能发生的不利后果承担一定责任，本院据此减轻被告金恒利应承当的赔偿责任，具体数额由本院酌定。反诉原告金恒利反诉要求反诉被告鲁学琴支付租金一项，因反诉被告已实际搬出房屋，反诉原告该项请求，事实依据不足，本院不予支持。反诉原告金恒利要求被反诉人修理租赁期间损坏的房屋房顶及房屋内外的设施的主张，依据充分，本院予以支持。反诉原告金恒利要求被反诉人给付反诉人自2012年8月起至今的房租、水费、电费、电话费等费用的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。反诉原告金恒利要求反诉被告支付其物业费一项，被反诉人鲁学琴同意支付至2012年8月的物业费，对此本院不持异议。反诉原告金恒利要求反诉被告鲁学琴交纳租金一项，无事实依据，本院不予支持。反诉原告金恒利要求判令反诉被告鲁学琴承担经营期间与客户产生的服务金额卡项余额问题，不属于本案受理范围，本院不予处理，如发生争议，可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告鲁学琴与被告金恒利签订的房屋租赁合同。二、本判决生效后七日内，被告金恒利退还原告鲁学琴押金一万二千五百元。三、本判决生效后七日内，被告金恒利赔偿原告鲁学琴装修等各项损失三万元。四、本判决生效后七日内，反诉被告鲁学琴修理租赁期间其承租的反诉原告金恒利损坏的房屋房顶及房屋内外的设施。五、本判决生效后七日内，反诉被告鲁学琴支付反诉原告自2012年3月1日至2012年8月期间的物业费（以实际发生的数额为准）。六、驳回原告鲁学琴其他全部诉讼请求。七、驳回被告金恒利其他全部诉讼请求。如果未按期履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千三百三十八元（其中本诉费二千二百三十八元，反诉费三千一百元），由原告鲁学琴负担二千二百三十八元（已交纳），由被告金恒利负担三千一百元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审　判　长　　秦　伟人民陪审员　　于长敏人民陪审员　　付桂萍二〇一三年十月十六日书　记　员　　张叶婷来源：百度搜索“”