（2013）南法民初字第7598号

裁判日期: 2013-10-16

公开日期: 2014-12-29

案件名称

尹小芳与罗建、重庆中央商务区（南部）开发区管理委员会、罗忠智房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市南岸区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尹小芳,罗建,重庆中央商务区（南部）开发区管理委员会,罗忠智

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款

全文

重庆市南岸区人民法院民事判决书（2013）南法民初字第7598号原告尹小芳，女，汉族，1974年10月22日出生，住所地重庆市南岸区。委托代理人彭新（特别授权），重庆志同律师事务所律师。被告罗建，男，汉族，1967年3月23日出生，住所地重庆市南岸区。被告重庆中央商务区（南部）开发区管理委员会，住所地重庆市南岸区南城大道199号正联大厦七楼，组织机构代码：75009744-6。法定代表人贺文革，主任。委托代理人游劲（特别授权），男，汉族，1966年11月17日出生，住重庆市南岸区，系被告单位员工。第三人罗忠智（系被告罗建之兄），男，汉族，1959年8月25日出生，住所地重庆市南岸区。原告尹小芳与被告罗建、重庆中央商务区（南部）开发区管理委员会（以下简称中央商务区管委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月23日受理立案后，由代理审判员龚一担任审判长，与代理审判员黄锐、人民陪审员王小保组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹小芳及其委托的代理人彭新，被告罗建，被告中央商务区管委员委托代理人游劲，第三人罗忠智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹小芳诉称，2009年10月27日，原、被告签订了《房屋买卖转让合同》，约定由原告尹小芳购买被告罗建位于南岸区盘龙花园23栋14-6号的拆迁安置房一套。购买价为23万元，原告将其中22万元房款直接支付给被告，剩余1万元由原告直接支付给拆迁办公室。合同签订后，原告分别于2009年10月27日和2009年11月4日将22万元支付给被告罗建，被告罗建也于2009年11月4日将房屋交给原告使用至今。2012年6月，原告得知盘龙花园的拆迁安置房开始集中办理产权证书，原告便多次找到被告要求办理该房屋的过户手续，但被告均以各种理由推诿，到现在甚至避而不见。原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖转让合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚实履行。现在原告已经履行完全部义务，而被告的行为显属违约。原告为维护自身利益，特诉至我院，请求：1、判决确认原告与被告罗建签订的《房屋买卖转让合同》有效；2、判令二被告协助原告办理南岸区盘龙花园23栋14-6号房屋的登记和过户手续；3、判决本案诉讼费用由二被告承担。原告尹小芳为证实其诉讼请求提供了以下证据：1、《房屋买卖转让合同》，拟证明原、被告签订了房屋买卖合同，且系双方真实意思表示，合法有效；2、（2009）渝证字第46063号公证书、南岸区动迁办出具的证明，拟证明原告在签订房屋买卖合同时是善意的，不知道诉争房屋还有其他共有人存在；3、收条2张，拟证明原告已支付完全部房款；4、物管费收据9张、水费收据2张、电费发票2张、燃气费发票2张，拟证明被告于2009年11月4日将房屋交付给原告使用至今；5、罗忠智购买盘龙花园25栋13-3号房屋的资料，拟证明该房屋亦为拆迁安置房，且罗忠智已取得该房所有权，而本案的诉争房屋为被告罗建个人所有。被告罗建辩称，原告尹小芳所称《房屋买卖转让合同》，确实系被告罗建与原告尹小芳所签订，罗建签名属实。但诉争房屋属于被告罗建和其兄罗忠智共有，无法以罗建个人名义办理房屋产权证书。原、被告在签订《房屋买卖转让合同》时，被告罗建已经将证明诉争房屋系被告罗建与其兄罗忠智共有的公证书交原告尹小芳过目，原告应知晓诉至房屋权属状况，因此应认定原、被告的《房屋买卖转让合同》无效。被告罗建就其辩解举示了以下证据：6、《重庆朝天门长江大桥城市房屋拆迁产权调换协议书》，拟证明诉争房屋系拆迁还建房，安置协议上载明的权利人是被告罗建和其父罗崇高（已故），而非被告罗建和其妻贾英；7、（2008）渝证字第13731号公证书、（2008）渝证字第13732号公证书，拟证明诉争房屋不是罗建个人所有，而是被告罗建与其兄罗忠智共有。被告中央商务区管委会辩称，被告罗建父亲已经过世，办证是由其继承人一起来办的，根据城市房屋管理法规定，没有房产证的房屋是不能买卖的，故原告无权要求我方为其办证。第三人罗忠智辩称，诉争房屋并非被告罗建个人所有，无权单独处分诉争房屋，其与原告尹小芳所签《房屋买卖转让合同》无效。被告中央商务区管委会、第三人罗忠智均未就辩称理由向法庭举示任何证据。在庭审过程中，被告对原告尹小芳所举1、2、3、4号证据的真实性均无异议；对5号证据的真实性、合法性均为异议，但认为达不到原告的证明目的。对3、4号证据的真实性无异议。第三人罗忠智对原告尹小芳所举1、2、3、4号证据，均称不知道证据之存在；对5号证据的真实性、合法性均为异议，但认为达不到原告的证明目的。原告尹小芳对被告罗建所举示6号证据的真实性有异议，称与原、被告签订合同时被告交其过目的协议不一致；对7号证据真实性无异议，但称没有见过此二份公证书，即使存在公证书也不影响双方房屋买卖合同之效力。第三人罗忠智均对被告罗建举示的6、7号证据的真实性无异议。根据原、被告提交的证据及原告、被告、第三人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2009年10月27日，被告罗建与原告尹小芳签订了《房屋买卖转让合同》，约定由原告尹小芳购买罗建所有的位于重庆市南岸区盘龙花园23栋14-6号房屋。合同签订后，原告尹小芳于2009年10月27日、2009年11月4日分别向被告罗建支付了购房款200000元和20000元，共计支付220000元。2009年11月4日起，被告罗建将诉争房屋交原告尹小芳使用至今。重庆市南岸区盘龙花园23栋14-6号房屋，是重庆市南岸区东坪村169号房屋的拆迁还建房。原告尹小方与被告罗建签订《房屋买卖转让合同》时，诉争房屋尚未办理相关权属证书。原告尹小芳为慎重起见，前往重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室调查诉争房屋的权属状况，该办公室于2009年10月27日向原告尹小芳出具了证明，内容为：“盘龙花园23栋14-6#房，建筑面积55.89㎡，属罗建所有。”被拆迁房重庆市南岸区东坪村169号房屋系罗崇高与王明英（罗崇高之妻）共有。1995年4月1日罗崇高去世，该房屋产权一半归王明英，另一半作为罗崇高的遗产。罗崇高生前无遗嘱，且父母已分别先于其死亡，其遗产由其妻子王明英、儿子罗忠智、罗建、女儿罗忠惠、罗忠菊、罗蓉共同继承。王明英、罗忠惠、罗忠菊、罗蓉、罗忠智、罗建对继承事宜作出安排并经2008年6月5日（2008）渝证字第13731号公证书公正：“现被继承人罗崇高的妻子王明英、女儿罗忠惠、罗忠菊、罗蓉自愿放弃对上述房屋遗产的继承权，故被继承人罗崇高的上述房屋遗产由其儿子罗忠智、罗建共同继承。”王明英与罗忠智、罗建系母子关系，王明英将重庆市南岸区东坪村169号房屋产权属于自己的一半，于2008年5月20日赠与给罗忠智、罗建共有，但不作为夫妻共同财产。此赠与合同经过2008年6月5日（2008）渝证字第13732号公证书公证。本院认为，原告尹小芳所购买的讼争房屋系重庆市南岸区东坪村169号房屋的拆迁还建房，原告在购买时该讼争房屋并未取得相关的权属登记证书。原告尹小芳为慎重起见，特意前往重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室调查诉争房屋的权属状况，该办公室也出具证明，证明讼争房屋属罗建所有。但重庆市南岸区城市建设动迁工程办公室并不是权属登记机关，其所出具的证明并不具有物权登记的效力。在被告罗建未取得讼争房屋所有权或处分权的情况下，原告尹小芳与被告罗建签订的买卖合同仅具有债权效力，并不会发生物权变动的法律效果。因此，本院对原告要求被告协助原告办理南岸区盘龙花园23栋14-6号房屋的登记和过户手续的诉讼请求不予支持。但原告尹小芳与被告罗建所签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。在出卖人即被告因未取得所有权或处分权致使讼争房屋所有权不能发生转移的情况下，原告可要求被告承担违约责任或解除合同要求被告承担赔偿责任。本案中，被告中央商务区管委会不是房屋买卖合同的相对方，故对原告尹小芳要求被告中央商务区管委会承担协助办理诉争房屋登记和过户手续合同义务的诉求不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告尹小芳与被告罗建就重庆市南岸区盘龙花园23栋14-6号房屋签订的《房屋买卖转让合同》有效；二、驳回原告尹小芳的其他诉讼请求。案件受理费160元，由原告尹小芳负担80元（已缴纳）；由被告罗建负担80元（此款已由原告垫付，被告罗建于本判决生效之日起三日内支付给原告尹小芳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审　判　长　龚　一代理审判员　黄　锐人民陪审员　王小保二〇一三年十月十六日书　记　员　庞　丹来源：百度搜索“”