（2012）穗云法民四初字第1227号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2015-01-06
案件名称
广州市金濠城物业管理有限公司与叶茗物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市金濠城物业管理有限公司,叶茗
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗云法民四初字第1227号原告广州市金濠城物业管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人ＸＸ聪，经理。委托代理人陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。被告叶茗。上述两被告共同委托代理人麦佳耀，广东合邦律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人谢晓梅，广东合邦律师事务所律师助理。原告广州市金濠城物业管理有限公司与被告叶茗物业服务合同纠纷一案，本院于2012年9月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市金濠城物业管理有限公司的委托代理人陈秋人、徐锡林，被告叶茗及其委托代理人麦佳耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市金濠城物业管理有限公司诉称，我司是具有物业管理资质的专业管理公司，从2005年12月20日开始，我司受广州市白云区广园中路松柏东街景泰名苑业主委员会的委托，对广州市白云区广园中路松柏东街17号原景泰名苑名店城（现金濠城商场）进行物业管理，期限为10年。被告是金濠城商场内某铺的业主，该商铺的产权登记面积是16.63平方米。但被告一直拖欠物业管理费，我司原已向法院起诉要求被告支付2010年7月31日前的物业管理费，但被告至今仍拒交。且自2010年8月1日起的物业管理费也至今未交。我司认为，景泰名苑业主委员会是依法成立且办理了备案登记的主体，有权委托物业管理公司对金濠城商场进行管理，其意思表示对全体商场业主具有约束力。我司已依约提供了物业管理服务，被告理应承担向我司支付物业管理费的义务。故现请求法院判令：被告向原告支付广州市白云区广园中路松柏东街17号某铺2010年8月至2012年7月的物业管理费15964.8元及滞纳金1796.04元（以每月管理费为基数，从2010年8月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计至2012年7月31日）。本案诉讼费由被告承担。被告叶茗辩称，我不同意原告的诉讼请求。首先，原告没有按照物业服务合同约定履行义务，提供物业服务，勾结他人围敝涉案商场通道，现场环境脏乱差，故我方不需要向原告缴纳物业管理费。其次，既然我方无需向原告支付物业管理费，且我方不缴纳物业管理费是原告违约在先，故我方不应该向原告支付滞纳金。此外，原告主张的40元物业管理费也没有经过业委会的同意。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律的依据，请求法院驳回。经审理查明，原告广州市金濠城物业管理有限公司（下称“金濠城公司”）是具有三级资质等级的物业管理公司。被告是位于广州市白云区松柏东街17号某号铺（下称“涉案商铺��）的产权人，涉案商铺建筑面积为16.63平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止；因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决且严重违约的，乙方有权解��合同；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金等。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同其他条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰名苑名店城第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，原告一直为涉案商场提供物业服务。被告至今未向原告支付2010年8月至2012年7月间的物业服务费。经查，本院曾分别于2012年11月21日和2013年3月15日组织涉案商场所在商铺的部分业主到现场勘查，原告工作人员曹天来在场，在2012年11月21日的勘查中查证：涉案商场共两层，一楼共有三个对外出入口，现只有两个可正常进出，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”），该通道上开设有一家士多店，门道3无法出入。涉案商铺位于涉案商场一楼，位于门道3入口及商场内靠里的一条内部通道交汇处，该交汇处设一卷���门，闸门紧闭。正常状态下从商场内部进入涉案商铺可从与门道3交汇的其他两个内部通道进入，但该两通道均被一名为“千足鞋店”的商铺围敝，故涉案商铺只能通过商场内靠里的内部通道进入。涉案商铺空置，处于无营业状态。在2013年3月15日的勘查中查证：商场内灯光较为昏暗，门道1原可通向商场一楼4个内部通道进入商场，现门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，原门道3处的士多店被拆除，但该门道内多处摆放杂物。原告对本院到现场了解的上述情况表示当时商场内只有一个临时、可移动的货架被业主摆到通道上，其当天就将货架搬走，故不存在通道堵塞问题。其从来没有收到业主投诉商场内脏乱差的情况，所以无须采取任何措施。另查，2010年1月7日，涉案商场一楼的部分业主曾就商铺被千足鞋店（经营者林家勇）围蔽的纠纷在本院起���广州市龙汇企业经营管理有限公司、林家勇、金濠城公司等。本院作出（2011）云法民四初字第346号民事判决书查明“2009年4月10日，林家勇与金濠城公司签订《租赁合同》，约定林家勇向金濠城公司承租广州市松柏东街17-21号的金濠城百货广场首层商铺共840平方米的场地，租赁期限从2009年4月30日至2015年8月30日，金濠城公司从2009年4月30日将出租的商场交付林家勇使用等。”上述判决经广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第387号民事判决书，判决维持原判。再查，涉案商场的部分业主曾于2009年就业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》的效力问题向本院提起过诉讼。本院作出（2009）云法民四初字第1170号和（2009）云法民四初字第1586号民事判决书。上述判决书认为，“《物业服务合同》订立后，过半数业主履行了上述合同，金濠��公司已提供了相应的物业管理服务，故应视为过半数的业主追认金濠城公司和业主委员会签订的《物业服务合同》的行为，因此，上述《物业服务合同》应属有效。关于《补充协议》的问题，由于原告未举证证实物业管理费超过市场价格，且过半数的业主亦通过龙汇公司履行了该协议，故原告请求确认上述《补充协议》无效的诉讼请求无事实依据”。（2009）云法民四初字第1586号案经二审判决维持了原判。以上事实，有物业服务合同、补充协议、资质证书、房地产产权情况表、生效法律文书、现场勘验笔录、照片以及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与原告签订的《物业服务合同》和《补充协议》经生效法律文书判定合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。故原告要求被告支付2010年8月至2012年7月的物��管理费合理合法，本院予以支持。但根据本案查明，原告所管理的公共区域中，商场出入口门道1被堵塞、门道3被增设的士多店所阻塞、商场内公共通道多处摆放杂物，但作为物业管理方的原告却对上述情况表示否认并表示无需采取任何措施，足见其对基本的商场状况管理不当，上述公共通道作为涉案商铺与外围进出的基本通道，在被堵塞的情况下无疑对被告的商铺使用构成影响。另外，对商场内部通道被“千足鞋店”阻塞的状况，虽然原告不是行为的实施者，但作为商场物业管理方的原告同时又是“千足鞋店”的出租方，原告完全有物业管理上的义务及可能去协助被告消除“千足鞋店”对商场通道和涉案商铺经营的影响，但原告却放任此状况。故原告向被告提供物业管理未完全履行合同义务，被告抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，则原告所主张的物业���理费标准应予调整。从公平原则考虑，本院将物业管理费的标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算，根据涉案商铺16.63平方米计算，被告所应支付涉案商铺2010年8月至2012年7月的物业服务费为7982.4元。关于原告主张被告支付滞纳金的问题，由于被告抗辩原告未按合同约定履行物业管理职责的理由部分成立，被告至今未向原告支付2010年8月至2012年7月的物业管理费亦不能仅归责于被告，故对于原告主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从每月5日起计至实际支付之日止计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日���十日内，叶茗向广州市金濠城物业管理有限公司支付2010年8月至2012年7月的物业服务费7982.4元及滞纳金（以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）。二、驳回广州市金濠城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费244元，由广州市金濠城物业管理有限公司负担144元，叶茗负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 段静楠人民陪审员 黄文聪人民陪审员 梁凤慈二〇一三年十月十六日书 记 员 郑萍军 微信公众号“”