（2013）通民初字第12743号

裁判日期: 2013-10-15

公开日期: 2014-06-17

案件名称

霍保平等诉张志良租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

霍保平,田海俊,李书起,张志良

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十六条，第二百一十四条第一款

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2013）通民初字第12743号原告（反诉被告）霍保平，男，1951年10月30日出生。原告（反诉被告）田海俊，男，1970年3月31日出生。原告（反诉被告）李书起，男，1958年9月1日出生。三原告的共同委托代理人解宝红，北京市天正律师事务所律师。被告（反诉原告）张志良，男，1959年3月12日出生。委托代理人沈月江，北京市开越律师事务所律师。原告霍保平、田海俊、李书起（以下简称三原告）与被告张志良（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙之智独任审判，公开开庭进行了审理，本案原告霍保平、李书起以及原告霍保平、田海俊、李书起的共同委托代理人解宝红、被告的委托代理人沈月江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，2006年12月12日，原被告签订《厂房场地租赁合同》，被告将位于通州区宋庄镇富豪村内的北房20间、东厢房12间、西厢房12间、西南平房8间及院落出租给原告，年租金86000元，每年的12月15日和6月15日提前交付6个月的租金，付款方式为现金。签订合同后，被告每年分两次到原告处取租金。开始时，被告基本在合同约定的时间来取租金，但是自2010年年底起，被告出现拖延几个月才来取租金的情况。2013年上半年和下半年的租金，被告一直没来取，在此期间，原告给被告打电话，但一直联系不上被告。2013年6月27日，原告从村委会传达室接到被告6月24日写的通知，通知原告解除双方签订的《厂房场地租赁合同》，并要求原告于2013年12月月底前将自有物品搬出，将厂房场地无条件返还。后原告得知被告是因为当初签合同时的房租低，决定与原告解除租赁合同，然后将房屋以每天每平方米五毛钱的价格对外出租。原告按被告在合同中留的地址以及被告的特快专递地址给被告汇款和发通知，均未能与被告取得联系。现请求法院依法判令被告继续履行原被告于2006年12月12日签订的《厂房场地租赁合同》；诉讼费由被告承担。被告辩称，我不同意与原告继续履行租赁合同。按照合同约定，原告应于每年的12月15日和6月15日提前向被告交纳6个月的租金，但原告自2012年下半年开始恶意不交租金至今。被告无奈于2013年6月24日书面通知原告在2013年12月底解除合同，并将原告所有自有物品搬出。原告不按时交付租金属于严重违约行为，被告有权提出解除合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。现我提出反诉，要求解除双方于2006年12月12日签订的《厂房场地租赁合同》。针对被告的反诉，三原告辩称，我方不存在违约行为。真实原因是被告想提高租金而故意不来领取租金。经审理查明，2006年12月12日，被告（甲方）与三原告（乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定：甲方将坐落于通州区宋庄镇富豪村内的北房20间、东厢房12间、西厢房12间、西南平房8间及院内面积出租给乙方。租期自2007年1月1日至2032年12月31日，共26年。年租金86000元，每年的12月15日和6月15日提前交付6个月的租金，付款方式为现金。如乙方不按时交纳租金，则按全年租金的15%承担违约金付给甲方。如30天内仍不交纳租金，甲方有权终止合同，并按第十条之规定执行。第十条约定：一方欲提前终止合同，需提前6个月通知对方，经双方协商认可方可解除，协商无效则根据国家相关法律由通州区人民法院裁定。合同还约定了其他内容。2007年6月28日，北京锦程伟业机械设备有限公司在上述地址注册成立，李书起担任法定代表人。原被告双方均认可三原告的租金交纳至2012年12月31日。现承租厂房场地仍由三原告继续使用。被告称2012年12月以后没有催要过租金。另查，2013年6月24日，被告给三原告特快专递邮寄一份《通知》，称三原告拖欠租金一年多，故解除双方签订的《厂房场地租赁合同》，要求三原告务必于2013年12月底前将所有自有物品等搬出，将厂房场地无条件归还。2013年6月27日，李书起通过中国邮政储蓄银行按照合同上的地址即北京市通州区宋庄镇富豪村给张志良汇款86000元；但是，因无人接收被退回。2013年7月22日上午，霍保平到邮局通过特快专递的方式给张志良邮寄一份《通知》，并对这一行为进行了公证，内容是：现正式通知你，及时来取房租，或者告知我们你的详细地址，我们给你送去；或者告知我们你的银行账号，我们将房租款打入你的银行账户。我们没有违约，你没有权利解除合同。再查，从三原告举证的9张支出凭单上可以看出，张志良每次均是在三原告的支出凭单上签字领取租金，且有7次的领款时间在6月和12月，也就是按照合同约定的时间取款。只有2次即2011年4月领取2011年上半年的房租和2012年9月领取2012年下半年的房租存在时间迟延的情况。上述事实，有厂房场地租赁合同、通知、公证书、支出凭单、汇款收据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。三原告与被告签订的《厂房场地租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应认真遵守履行。由于双方在合同中约定的租期超过20年，因此，超过20年的部分无效。本案的争议焦点是三原告是否拖延交纳租金。从三原告举证的9张支出凭单上可以看出，张志良每次均是在三原告的支出凭单上签字领取租金，且有7次的领款时间在6月和12月，也就是按照合同约定的时间取款。只有2次即2011年4月领取2011年上半年的房租和2012年9月领取2012年下半年的房租存在时间迟延的情况。从交易习惯来看，被告按照合同约定时间到原告处领取租金的情况占大多数，而且，被告称2012年12月以后没有催要过租金，因此，不存在原告恶意拖欠租金的情况。对于承租场地的位置，被告是清楚的，其可以随时到承租场地催要租金，但被告在2012年12月以后没有催要过租金，而是在2013年6月邮寄送达了解除合同的通知，三原告收到通知后欲通过汇款的形式履行给付租金的义务未果，因此，三原告没有违约。现三原告要求继续履行合同，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告反诉要求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告霍保平、田海俊、李书起与被告张志良签订的《厂房场地租赁合同》，关于租赁期限的内容，自二零零七年一月一日至二零二六年十二月三十一日有效，自二零二七年一月一日以后的部分期限无效；二、被告张志良继续履行其在二零零六年十二月十二日与原告霍保平、田海俊、李书起签订的《厂房场地租赁合同》，至二零二六年十二月三十一日止；三、驳回被告张志良的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由被告张志良负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费三十五元，由被告张志良负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　孙之智二〇一三年十月十五日书记员　　王　楠来源：百度搜索“”