（2013）潭中民一终字第38号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2014-10-16
案件名称
上诉人湘潭万润房地产开发有限公司与被上诉人刘芳宇商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湘潭万润房地产开发有限公司,刘芳宇
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）潭中民一终字第38号上诉人（原审被告）湘潭万润房地产开发有限公司。法定代表人易铁军，该公司董事长。委托代理人张重实。委托代理人杨俊。被上诉人（原审原告）刘芳宇。委托代理人张国强。上诉人湘潭万润房地产开发有限公司（以下简称万润房产公司）因与被上诉人刘芳宇商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2012）雨法民一初字第535号民事判决，向本院��出上诉，本院于2013年1月14日立案受理后，依法由审判员陈卫平担任审判长，与审判员罗亮、肖锋组成合议庭，代理书记员刘欣担任记录，于2013年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人万润房产公司的委托代理人张重实、杨俊，被上诉人刘芳宇的委托代理人张国强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定：2007年7月31日，原告刘芳宇与被告万润房产公司签订购买湘潭市雨湖区金源小区40栋7号门面的《门面购销合同书》，双方在合同中约定了门面总价格129998元、面积48.5平方米、门面建筑标准、质量保修及违约责任等，并在合同最后以附则形式特别约定：甲方（指被告）承诺乙方（指原告）在2008年5月30日之前为乙方办理好房屋产权证；甲方（被告）承诺在2009年5月30日之前为乙方办理好门面土地使用权证，如甲方（被告）违约则按总购房款的5%每天进行赔偿。合��签订后，原告依约支付了购房款，被告也按时交付了门面，但被告未按约为原告及时办理好房屋产权证和国土使用证。直到2008年12月10日，被告才为原告办理好房屋产权证。但时至今日，虽经原告多次催促，被告至今仍未为原告办理好国土使用证。原告遂诉至法院。另查明：被告于2010年7月8日、2011年12月18日两次向湘潭市国土资源局递交的“关于金源小区申办住户国土使用证分户报告”、“关于请求办理金源小区国土分户的报告”上，湘潭市国土资源局的相关负责人在该两份报告上做了相应批复。原审判决认为：原告刘芳宇与被告万润房产公司于2007年7月31日签订的《门面购销合同书》系双方真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护。合同签订后，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。本案的争议焦点有两个：一是被告未按约定���期办理好土地使用权证是否构成违约；二是原告提出因被告违约，要求被告承担300000元违约金的诉讼请求是否应当得到支持。（一）对于焦点一，被告提出了“被告之所以没有及时办理好土地所有权证是因为原告没有及时缴纳4892元的办证费用及由于政府相应职能部门的原因才导致的”的答辩意见，法院经审查后认为，虽然原告提出的关于被告已经同意免交4892元办证费用的陈述没有其他证据证实，但从庭审中原、被告双方的陈述来看，相关办证费用应是在被告履行了通知义务的情况下，原告才会去缴纳给被告，但本案中，被告并未提供证据证明其已经履行了通知义务。同时，从被告质证意见来看，被告是同意缓交4892元办证费用的，并非是原告违约不予缴纳，故法院对被告提出的“原告没有及时缴纳4892元办证费用导致未予办证”的答辩意见，法院不予采纳；另外，从被告提供的证据来看，被告为原告等金源小区住户办理土地所有权证履行自己的义务，现有证据证实是从2010年7月才开始的，被告于2011年12月18日向湘潭市国土资源局递交的报告中有关“我公司于2010年7月向贵局提出申请，要求对金源小区进行国土分户，得到国土局大力支持及批准”的阐述也明确了只一点，这就说明被告并未在对原告承诺办理好土地使用权证日期（2009年5月30日）之前积极履行了自己的办证义务；而且被告提出的由于政府相应职能部门的原因才导致未及时办理好土地使用权证的答辩意见，经法院审查被告未及时办理好土地使用权证并不是由于国家政策性原因所导致的，其向法院提交的证据也不足以证明是由于不可抗力的原因才导致未及时办理好土地使用权证的。因此，被告的答辩理由不能免除其应当承担的违约责任，法院对于被告���上述答辩意见不予采纳，被告未依约交付国土使用证的行为已构成违约。（二）对于焦点二，原告认为：根据双方在2007年7月31日签订的《门面购销合同书》的附则中已作了“甲方（至被告）承诺在2009年5月30日之前为乙方（指原告）办理好门面土地使用证，如甲方违约则按总房款的5%每天赔偿”的约定，被告应承担违约金759188元，但体谅被告的办证困难，故只要求被告赔偿其经济损失300000元，被告则提出了“原告没有就其损失举出任何证据，而且根据合同法的规定，超过实际损失30%的属于过分高于实际损失”的辩论意见。对此，法院分析认为，本案中，原告并未举证证明其实际损失为多少，而原、被告双方的约定违约金有明显过高，故法院结合本案实际情况并根据相关法律和司法解释的规定来计算本案中被告应承担的违约金数额，即由被告支付从其违约之日（2010年5月31日）起至被告向原告支付土地使用权证之日止的违约金（违约金按照已付购房款129998元的数额，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从被告违约之日即2010年5月31日起算至被告向原告实际交付湘潭市雨湖区金源小区40栋7号门面的土地使用权证之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告湘潭万润房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内为原告刘芳宇办理好湘潭市��湖区金源小区40栋7号门面的土地使用权证；二、由被告湘潭万润房地产开发有限公司向原告支付违约金（其中违约金按照已付购房款129998元，并参照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从被告违约之日起即2010年5月31日起算至被告向原告实际交付湘潭市雨湖区金源小区40栋7号门面的土地使用权证之日止）；三、驳回原告刘芳宇的其他诉讼请求。上述款项，限在被告湘潭万润房地产开发有限公司向原告交付湘潭市雨湖区金源小区40栋7号门面的土地使用权证后十日内付清，逾期将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5800元，由被告湘潭万润房地产开发有限公司负担4800元，原告刘芳宇负担1000元。宣判后，上诉人万润房产公司不服，提出上诉认为：一、被上诉人刘芳宇负有先履行义务，在被上诉人未全部缴纳契税、维修基金、办证费用的情况下，被上诉人不负有办证的义务；二、上诉人未办理国土分户证的原因是规划部门和国土管理部门关于容积率的计算不能一致而不能办理，属上诉人不能抗拒的因素，上诉人一直在积极催办；三、房屋权属证书早已交付被上诉人，被上诉人用房屋抵押取得借款，分户国土证对被上诉人的权利没有任何影响。原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定判决上诉人承担利息错误；四、原审判决上诉人承担4800元诉讼费错误，被上诉人起诉的标的为300000元，判决仅支持被上诉人2010年5月31日起至土地证交付之日的利息，不到2万元，即使判决正确，上诉人也只应承担得到支持部分的标的的诉讼费。综上所述，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上��人刘芳宇以原审判决事实清楚，适用法律正确为由，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼过程中，上诉人万润房产公司和被上诉人刘芳宇均未向法庭提交新的证据。经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，证据确实充分，应当予以确认。本院认为：上诉人万润房产公司与被上诉人刘芳宇签订的《门面购销合同》系双方真实意思表示，其内容合法有效，双方均应遵照履行各自合同义务。根据双方合同约定，上诉人万润房产公司负责为被上诉人代办产权证，由此所产生的税费由被上诉人负责。双方并未就代办证和缴费义务的履行次序进行约定，同时，根据上诉人在原审诉讼过程中的陈述，被上诉人暂时缓交部分办证费用，也是经上诉人同意的，因此，上诉人认为被上诉人刘芳宇负有先履行义务，在被上诉人未全部缴纳契税、维修基金、办证费用的情况下，被上诉人不负有办证的义务的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据上诉人在原审诉讼过程中提供的证据显示，上诉人在2010年7月方向国土行政管理部门提出申请，要求对金源小区进行国土分户，此时已经超出了上诉人承诺为被上诉人办好土地使用证的时间（即2009年5月30日之前），且上诉人所主张的未能及时办证的原因既不属于国家政策原因，也不属于法定不可抗力的情形，不能免除其违约责任，上诉人关于未办理国土分户证的原因是规划部门和国土管理部门关于容积率的计算不能一致而不能办理，属上诉人不能抗拒的因素的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在诉讼中，被上诉人虽未就其所受损失提出证据证实，但双方在合同中已约定了违约金，违约金的赔付不以实际产生损失为前提，原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题���解释》第十八条第二款的规定计算违约金并无不当，上诉人认为原审判决适用前述司法解释判令上诉人承担利息错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。国务院《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的厉害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。被上诉人在原审诉讼过程中提出了要求上诉人支付300000元违约金的诉讼请求，一审诉讼费也是按此标的计算收取，最终原审判决仅判决上诉人向被上诉人支付已付购房款129998元自上诉人违约之日起至其向被上诉人实际交付土地使用权证之日止的利息作为违约金，对于诉讼请求未得到支持部分的诉讼费应由被上诉人承担，故上诉人认为原审判决要求其承担4800元诉讼费错误的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，原审判决审理程序合法，适用法律准确，处理恰当，但诉讼费的分担不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼费5800元，由上诉人湘潭万润房地产开发有限公司负担1000元，被上诉人刘芳宇负担4800元；二审受理费5800元，由上诉人湘潭万润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈卫平审 判 员 肖 锋审 判 员 罗 亮二〇一三年十月十五日代理书记员 刘 欣附依据法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、���定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…” 来源：百度“”