（2013）庆西民初字第1311号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2015-12-20
案件名称
庆阳市万盛工贸有限公司与任超房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
庆阳市西峰区人民法院
所属地区
庆阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
庆阳市万盛工贸有限公司,任超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第二百二十七条
全文
甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）庆西民初字第1311号原告庆阳市万盛工贸有限公司法定代表人李昌恋委托代理人耿伟力被告任超委托代理人任晓委托代理人戴明刚原告庆阳市万盛工贸有限公司与被告任超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告庆阳市万盛工贸有限公司（以下简称万盛公司）诉称：2010年11月1日，原告将其公司二楼E区1号建筑面积为282.72平方米的商业摊位，以每平方米26元的价格租赁给被告用于经营灯具销售，2011年10月30日合同租赁期限届满。2011年9月28日，原告向被告下发书面通知，要求被告续签下个年度摊位租赁合同并续交摊位租赁费，通知期限届满后被告不但未续签合同，也未交纳摊位租费。2012年6月4日，在不公正的情形下，原告与被告签订了摊位租赁合同，但至今被告仍未向原告交纳摊位租金及其他费用，现原告诉讼要求与被告解除合同，由被告返还摊位，给付2011年11月1日至2013年1月30日摊位租费88208元（3个月停业租金已扣除），按282.72平方米计，每平方米每月26元，计算12个月；给付物业费13570元，每平方米每月按4元计，计算12个月；给付库房租用费7872元（两间），每月每间按328元计，计算12个月；给付暖气费补差5089元，每平方米每月补差1.5元，计算12个月，以上共计114739元。给付2013年2月1日至交回摊位之日摊位租金，每平方米每月48元，库房租金每间每月528元，给付2012年11月至交回摊位之日税金，每月447.9元，承担违约金41216元，诉讼费用由被告承担。原告为其主张提供如下证据：1、公司的企业法人营业执照副本复印件、机构代码证复印件、法定代表人身份证明原件各一份，用于证明原告诉讼资格；2、陈贤彰欠费明细表一张，旨在证明被告陈贤彰欠原告各项费用情况；3、原告与被告2008年11月5日签订的万盛家装摊位租赁合同原件一份，证明被告所租赁原告摊位的位置、面积、租金等事实；4、原告2011年9月28日下发的2012年度租赁合同续签相关事项的通知复印件一份，2011年10月31日张贴的交纳2011年度租金通知复印件一份，2012年3月30日《陇东报》刊登的公告复印件一份，2012年7月24日的清交欠费通知复印件一份，用于证明原告每年度向被告下发催签合同、催交租金的情况；5、《关于调整2013年度摊位租赁价格及合同续签相关事项的通知》复印件一份，证明从2013年2月1日起，摊位的各项租金进行了相应的调整，原告将执行新的租金标准；6、2012年6月4日协议书一份，证明原、被告的租赁关系；7、庆阳市中级人民法院（2013）庆中民终字第81号判决书复印件一份，证明相关租赁合同纠纷的判处意见。被告任超辩称：租赁原告摊位、库房属实，被告不交纳摊位租赁费及其他费用是因原告未经与承租人协商，私自提高了押金和租赁费。原告出租的摊位及库房无房产证，也未取得消防许可证，按照法律规定不能向他人出租经营，原告与被告所以2012年6月4日签订的摊位租赁合同是无效的，原告无权向被告主张摊位及库房租赁费。另外原告所办营业执照的经营范围中也没有租赁这一经营项目，原告向被告出租摊位及库房是违法经营。原告不办理房屋租赁许可证，有偷漏房屋租赁税之嫌。原告从去年已将摊位的电源关闭，给被告造成了巨大的经济损失，原告应予赔偿。被告不同意原告的请求，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为其诉求提供如下证据：1、2011年9月28日的通知一份，证明原告提出了巨额押金，引起了摊位租赁纠纷；2、2012年6月4日协议书一份，证明原告不履行协议中的消防整改义务；3、电表照片一张（电表底数为零），证明原告从2012年10月已经停止向被告供电；4、银行汇单一份，证明被告向宫孝飞账户汇款交纳摊位租赁费的事实；5、九州灯饰工资表复印件一份，证明被告所受的损失。依被告的申请，法院以职权向有关单位调取了原告的投资建设与承包合同、选址审批通知书、原西峰市政府会议纪要文件、原西峰市示范区管理委员会立项批复文件，证明原告租赁摊位的权属及合法性。经质证，原告对被告提供的证据第1、2项无异议；对证据3也无异议，认为是因为被告未交纳电费造成电表底数为零；对证据4不认可，认为原告公司有账户，被告将租赁费汇入他人账户不能证明是向原告交纳租赁费；对证据5不认可，认为与本案无关联。被告对原告提供证据1、3无异议；对证据2不认可，不同意承担原告的摊位及库房租赁费；对证据4、5中的通知及公告不认可，称其未见到也未收到；对证据6的真实性无异议，但认为原告应按照协议对消防进行整改，但至今未整改，对被告约定的义务是无效的；对证据7的真实性无异议，但对此判决不服。原、被告对法院调取的四份证据均无异议。经审理查明：2008年11月5日，原告与被告签订租赁合同，将位于原告二楼E区1号面积为282.72平方米的摊位租赁给被告使用，租赁期限为2008年11月1日至2009年10月30日。合同期限届满后，被告与原告再未续签合同，但摊位费及其他费用一直交至2011年10月30日。2011年9月28日，原告书面通知被告要求续签2012年度租赁合同，并于2011年10月20日前一次性交清该年度摊位租赁费和其他费用，摊位租赁费以原告财务部门出具的票据为准，被告若在限定时间内未交纳摊位租赁费和其他费用，原告有权收回所租赁摊位，并按租费的两倍收取摊位占用费。被告接到通知后在限定的期限内没有交纳摊位租赁费和其他费用。2012年6月4日，被告与原告公司的董事长李昌恋重新签订了摊位租赁合同，合同约定2011年11月1日至2013年1月31日，共计15个月摊位租赁费，承租人只需交纳12个月摊位租赁费，另外3个月的摊位租赁费原告免收，摊位租赁费每平方米每月按26元收取，物业费每平方米每月按2元收取，但必须于2012年6月底前一次性交清，2013年至2015年度摊位租赁费每平方米每月调整为40元，合同三年不变，租赁费每年元月30日前交清，含一切费用，库房租赁费保持2010年的收费标准不变，每户交押金5000元。但被告至今也未交纳上述费用，经原告多次向被告发通知及公告催要无果后，遂诉至法院。另查：被告任超在租赁原告万盛公司摊位时向原告交纳保证金1000元。上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提供的证据，法庭调取的证据及开庭笔录等在卷佐证，予以确认。本院认为，原、被告2008年11月5日签订的摊位租赁合同2009年10月30日期满后已终止，之后双方再未续签合同，但被告向原告交纳了2010年度及2011年度摊位、库房租赁费，原告未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。2012年6月4日，原告与被告另行签订了租赁协议，该协议合法、有效，对双方均有约束力，被告应按协议履行交纳摊位及库房租赁费，但被告至今未向原告交纳上述费用，原告诉讼要求解除与被告签订的2012年6月4日协议并由被告交纳所欠租赁费，原告的请求符合法律规定，予以支持。2011年1月1日至2013年1月30日的摊位、库房租赁费及其他费用，按2011年度被告履行的标准计算。2013年2月1日至今的摊位、库房租赁费及其他费用，因被告与原告达成了新的合同即2012年6月4日协议，协议中对租赁费做了相应的调整，被告应按照该协议约定的租赁费标准予以履行。原告要求被告承担违约金及欠款的利息，但原告未提供相关证据，双方之间也无约定，对原告该请求不予支持。被告依据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》辩解认为，原告未办理房产证，也未取得消防部门的许可证，应认定2012年6月4日协议无效。经查最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》现已失效，且该函复明确规定“房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而认定合同无效缺少法律依据”，“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营人，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”，所以被告依据该函复规定辩解2012年6月4日协议无效不能成立，予以驳回。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十六条规定，判决如下：1、解除原告庆阳市万盛工贸有限公司与被告任超签订的2012年6月4日协议；2、被告任超返还原告庆阳市万盛工贸有限公司位于其二楼E区1号的摊位（建筑面积为282.72平方米）及库房2间；3、被告任超给付原告庆阳市万盛工贸有限公司2011年11月1日至2013年1月30日摊位租赁费88208元（摊位占用费每平方米每月按26元计，3个月摊位占用费已扣除），物业费6785元（每平方米每月按2元计），库房占用费7872元（每月每间按328元计，被告任超租赁2间），采暖费补差5089元；被告任超给付原告庆阳市万盛工贸有限公司2013年2月1日至返还之日的摊位租赁费，每月每平方米40元（含其他费用），库房占用费，每间每月328元，共2间；4、原告庆阳市万盛工贸有限公司退付被告任超保证金1000元；5、驳回原告庆阳市万盛工贸有限公司的其他诉讼请求。限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3150元，由被告任超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 李润虎审 判 员 提海峰人民陪审员 李震青二〇一三年十月十五日书 记 员 郑惠名