（2013）东民初字第06664号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2015-06-23
案件名称
北京建予园物业管理有限责任公司与陈香兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京建予园物业管理有限责任公司,陈香兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第06664号原告北京建予园物业管理有限责任公司，住所地本市东城区管村12号。法定代表人张长玉，经理。委托代理人赵文胜，男，1968年12月6日出生，该公司副经理，住单位宿舍。被告陈香兰，女，1962年8月6日出生，职业不详，住本市东城区××号院××号楼××层××号。原告北京建予园物业管理有限责任公司与被告陈香兰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月2日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵文胜到庭参加了诉讼。被告陈香兰经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告北京建予园物业管理有限责任公司诉称：被告陈香兰系本市东城区××号院××号楼××层××号房屋业主。原告系该小区的物业管理公司，该小区成立有业主委员会。原告与业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同主要约定，收费标准为（1）保洁费1.5元／月／户；（2）保安费5元／月／户；（3）绿化费0.55元／建筑平米／年；（4）生活垃圾清运费30元／年／户；（5）化粪池清掏费0.3元／建筑平米／年；（6）一般住宅管理费2.4元／建筑平米／年；（7）公共部分小修费1.02元／建筑平米／年；（8）小区公用设施维修费1元／建筑平米／年。该合同签订后，原告履行了合同约定的义务。但时至今日，被告却未按该合同约定交纳物业费等相关费用，经原告多次与被告协商催告未果。故原告诉至法院，要求被告陈香兰给付所欠2002年6月1日至2012年5月31日的物业费5769.90元，滞纳金2996.59元，并由被告承担本案诉讼费。被告陈香兰未答辩。经审理查明：被告陈香兰系本市东城区××号院××号楼××层××号房屋的业主，该房屋建筑面积为85.06平方米。2000年9月5日，被告陈香兰与案外人北京建予房地产开发有限责任公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定被告陈香兰购买北京建予房地产开发有限责任公司开发建设的本市东城区（原崇文区，下同）××号院××号楼××号房屋一套（即涉案房屋）。签订合同后，被告陈香兰于2008年5月12日取得该房屋所有权证。2002年7月16日，本市东城区××号院业主管理委员会作为甲方与原告作为乙方签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托原告对本市东城区××号院进行物业管理。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限为三年，自2002年7月16日0时起至2005年7月15日24时止。物业管理费用为保洁费1.5元／月／户；保安费5元／月／户；各项费用统收服务费1元／月／户；绿化费0.55元／建筑平米／年；生活垃圾清运费30元／户／年；化粪池清掏费0.3元／建筑平米／年；一般住宅管理费2.4元／建筑平米／年；公共部分小修费1.02元／建筑平米／年；小区共用设施维修费1元／建筑平米／年；电梯管理费7.01元／建筑平米／年；高压水泵管理费0.8元／建筑平米／年及以上各项费用总额5.5%的税金。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起每日按应交管理费的万分之三交纳滞纳金。2006年2月24日，本市东城区建予园小区业主委员会向原告发出《关于建予园小区解聘招聘物业管理企业的通知》，称原告与小区的（前业委会）物业管理委员会所签订的物业管理服务合同期限为3年，自2002年7月16日0时起至2005年7月15日24时止。至今，合同过期已近半年之久，根据《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》等相关规定，建予园小区业主委员会决定在2006年3月举行新一届物管企业招标、投标工作，请原告积极配合业委会作好招投标工作，同时欢迎原告积极参与招投标。在招投标工作尚未结束之前，请原告按合同顺延，并按国土房管物（2003）950号、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》等文件执行，严格履行合同义务。2005年7月15日至2006年11月6日期间，原告继续为建予园小区提供物业服务。2006年11月6日，本市东城区建予园小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《北京市崇文区建予园小区物业服务合同》。合同约定，甲方续聘乙方为北京市东城区建予园小区提供物业管理服务；本区域内物业服务费执行政府指导下的协商价包括：物业管理区域清洁卫生费1.50元／月／户；物业管理区域秩序维护费5.00元／月／户；物业管理区域绿化维护费0.55元／建筑平米／年；生活垃圾清运费30.00元／年／户；化粪池清掏费0.30元／建筑平米／年；普通住宅管理费2.40元／建筑平米／年；公共部分小修费1.02元／建筑平米／年；小区公共设施维修费1.00元／建筑平米／年；电梯运行管理费7.01元／建筑平米／年；高压水泵管理费0.80元／建筑平米／年及上述收费标准总额5.5％的代收税金。以上物业管理费按各户房产证上的建筑面积计算收费金额；每年6月1日为物业服务费交费时间（按一年时间交费的）；委托期限从2006年7月16日起至2009年7月15日止；合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目前，乙方应甲方的要求，暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，业主或交费义务人也应当继续交纳相应的物业服务费和其他应交的费用；业主没有经过业主委员会与物业公司联合认定的合理依据和理由，无故逾期交纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每天按应交费用的万分之一点二加收违约金。2009年8月6日，北京市东城区建予园小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订《北京市物业服务合同》。合同约定，由乙方为甲方提供物业服务，物业服务期限自2009年7月16日至2012年7月15日止。物业服务费收费标准为：区域清洁卫生费18元／户／年；区域秩序维护费60元／户／年；区域绿化维护费0.55元／建筑平米／年；生活垃圾清运费30.00元／户／年；化粪池清掏费0.30元／建筑平米／年；普通住宅管理费2.40元／建筑平米／年；公共部分小修费0.91元／建筑平米／年；小区公共设施维修费1.00元／建筑平米／年；电梯运行管理费7.01元／建筑平米／年及物业费总额5.5%的代收税金。业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为当年6月1日起至次年5月31日止。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。另查，原告在该小区物业服务的收费方式为包干制。被告陈香兰未交纳本市东城区××号院××号楼××层××号房屋自2002年6月1日至2012年5月31日期间的物业费。审理中，原告表示自愿将被告陈香兰欠费期间的公共部分小修费按照0.91元／建筑平米／年的标准收取，且因被告居住在首层，不向其收取电梯运行管理费及高压水泵管理费，亦未收取各项费用统收服务费。上述事实，有当事人陈述，《北京市内销商品房预售契约》，《物业管理委托合同》，《关于建予园小区解聘招聘物业管理企业的通知》，《北京市崇文区建予园小区物业服务合同》，《北京市物业服务合同》，房屋档案资料等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案查明的事实，原告与北京市东城区建予园小区业主委员会分别于2002年7月16日、2006年11月6日及2009年8月6日签订的《物业管理委托合同》、《北京市崇文区建予园小区物业服务合同》及《北京市物业服务合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告陈香兰为本市东城区××号院××号楼××层××号房屋的业主，上述合同对其具有约束力，应遵照执行。原告依合同约定提供了物业服务，被告亦应依合同约定向原告交纳物业费。关于2005年7月15日至2006年11月6日期间的物业费，因原告事实上为建予园小区提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应当对原告提供的物业服务支付对价。关于2002年6月1日至2002年7月15日期间的物业费，因原告未提供其在此期间为建予园小区提供物业服务的证据，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。故原告要求被告给付所欠的本市东城区××号院××号楼××层××号房屋自2002年7月16日至2012年5月31日的物业费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但根据本院已生效判决，原告在该小区的物业服务确存在业主不满意之处，故原告要求支付滞纳金2996.59元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告陈香兰于本判决生效后七日内给付原告北京建予园物业管理有限责任公司自二〇〇二年七月十六日至二〇一二年五月三十一日期间的物业费五千六百九十八元七角六分；二、驳回原告北京建予园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费260元，均由被告陈香兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王轶楠代理审判员 高 韩人民陪审员 汪鹤兰二〇一三年十月十五日书 记 员 孙 颖 百度搜索“”