（2013）宿中民一终字第00631号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2014-12-11
案件名称
上诉人马训才、泗洪县兴达房屋建设有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
安徽省宿州市中级人民法院
所属地区
安徽省宿州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马训才,泗洪县兴达房屋建设有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民一终字第00631号上诉人（一审原告）：马训才，男，1965年9月25日出生，汉族，居民，住安徽省泗县泗城镇健康小区*号楼***室。委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。上诉人（一审被告）：泗洪县兴达房屋建设有限公司，住所地江苏省泗洪县山河东路6号，组织机构代码13988605-3。法定代表人：许建波，该公司总经理。委托代理人：熊欣，安徽玉金律师事务所律师。上诉人马训才、泗洪县兴达房屋建设有限公司（以下简称兴达建设公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服安徽省泗县人民法院2013年6月24日作出的（2013）泗民一初字第00122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月23日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人马训才及其委托代理人孙得才，上诉人兴达建设公司的委托代理人熊欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马训才一审诉称：其是泗县泗城镇健康小区地段的被拆迁户，2003年7月，其与兴达建设公司签订拆迁安置补偿协议，约定：兴达建设公司除安置马训才一套室内净高不低于3米的住房外，还应按每平方米1600元价格优先安置一间坐落于健康小区1号楼由北向南第十五间营业房。同时约定协议签订后18个月内交付房屋。兴达建设公司没有按照约定交付符合要求的住屋，且拒不交付营业房。由于兴达建设公司存在违约行为，马训才将其诉至一审法院，经两级法院审理，将营业房判归马训才，但对于相关损失没有给予赔偿，具体赔偿项目如下：1、营业房逾期交付的损失，按照协议约定，兴达建设公司应在协议签订后18个月交付该房，但没有交付，在市场平均租金8000元的基础上要求兴达建设公司每年按6000元的标准赔偿8年的损失48000元。2、双倍的过渡费7864元。由于兴达建设公司没有按照拆迁安置补偿协议的约定时间交付房屋，应按规定双倍支付过渡费7864元。3、所安置的住房高度仅为2.64米，而此前承诺为3米，相差为0.35米，参照相同地段相同楼层每平方米减少120元计算，住房112平方米应退回房款13440元。4、马训才被拆除的房屋面积为218平方米，所安置的住房和营业房累计为159平方米，尚有59平方米没有给予安置，应按每平方米200元给予赔偿，赔偿数额为11800元。上述损失合计为81064元，并承担本案的诉讼费用。兴达建设公司一审答辩称：1、营业房逾期交付的损失不予认可，马训才对该营业房仅享有优先购买权，但对是否出售给马训才双方存在争议，直到2012年12月份二审法院判决该营业用房出售给马训才，马训才应补齐差价，售房款60000余元马训才至今未付。2、马训才要求双倍支付过渡期内的房租费7864元，不予认可。协议没有约定房屋交付时间，约定不明，不能证明马训才的主张。3、对于楼层降低高度的损失，虽交付的房屋实际高度为2.8米，但双方在协议中并没有约定房屋的层高，没有违约行为。4、马训才主张的补偿面积损失，不予认可。兴达建设公司采取的是货币补偿，不存在面积损失。马训才主张的各项损失，缺乏事实和法律依据，不应支持。请求驳回马训才的诉讼请求。一审查明：马训才是泗县泗城镇健康小区地段的被拆迁户，2003年7月，双方签订拆迁安置补偿协议，约定：兴达建设公司拆除马训才居住房218.45平方米，拆迁补偿款52917.40元，安置马训才2号楼102室住房112平方米一套。在拆一安一标准内置换住房的价款按520元／平方米计算，营业房按1600元／平方米计算，超出部分按商品价计算。兴达建设公司除安置马训才一套室内净高不低于3米的住房外，还应按每平方米1600元价格优先给马训才安置一间坐落于健康小区1号楼由北向南第十五间营业房。兴达建设公司付给马训才过渡费3932.10元。协议签订后，兴达建设公司对马训才的房屋进行拆迁。新楼施工过程中，按兴达建设公司要求，设计部门对该楼的图纸进行变更，原楼层由五层改为四层，层高由3米改为2.8米。新房建成后，马训才安置了2号楼102室面积112平方米住房一套，因对健康小区1号楼由北向南第十五号一间营业房安置问题发生纠纷，经两级法院审理后判决归马训才优先购买，面积为43.84平方米。但对于相关损失兴达建设公司没有赔偿；2004年12月31日，马训才经兴达建设公司同意借用其3号楼105号房屋，借用期间按500元／月计算租金。一审法院认为：马训才与兴达建设公司签订的安置补偿协议，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，对双方具有约束力。协议约定“安置马训才营业房一间，坐落于1#楼由北向南第十五间”，该约定对安置房屋位置、用途，价款特定，兴达建设公司应按协议履行。按照《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第34条“被拆迁人选择房屋产权调换的，住宅房屋的过渡期限不得超过18个月，非住宅房屋的过渡期限不得超过24个月。拆迁人应在规定的过渡期限内将被拆迁人或者房屋的承租人安置完毕”的规定，该安置房屋属营业房，非住宅房屋，过渡期限不得超过24个月，超过部分应赔偿损失。自2003年7月至2012年12月份，共计9年零5个月，扣除24个月，超89个月，每年按损失6000元计算，应为44500元；按照《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第36条规定：在过渡期限内，住宅房屋的被拆迁人或者房屋的承租人自行解决周转房的，拆迁人应当从其搬迁之月起至被安置后的4个月内支付临时安置补助费；拆迁人超过过渡期限未提供安置房的，应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。因兴达建设公司违约，没有按协议交付安置房，应承担双倍安置补助费，即3932.10×2=7864.20元；兴达建设公司擅自违反拆迁安置合同约定，更改设计图纸，改变房屋建设布局，致使马训才的安置房实际价值降低，兴达建设公司依法应承担违约责任，依照公平原则，对马训才安置的2号楼参照（2012）宿中民一终字第00434号民事判决标准以每平方米降低100元计算，即112平方米×100元=11200元。以上三项计款63564.20元。对马训才诉求尚有59平方米没有给予安置，应按每平方米200元赔偿11800元，无事实依据，不予支持。对兴达建设公司的辨称，与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：兴达建设公司自判决生效后十日内赔偿马训才损失费63564.20元。案件受理费1820元，由马训才负担400元，兴达建设公司负担1420元。马训才、兴达建设公司均不服一审判决，向本院提出上诉。马训才上诉称：兴达建设公司与马训才签订的拆迁安置补偿协议约定，兴达建设公司拆除马训才的房屋原价为520元每平方米，商品价为800多元，按照拆一还一的原则，马训才尚有59平方米房屋没有给予安置，该部分房屋差价为280元每平方米，应予赔偿，一审未予赔偿错误。请求二审法院依法判决兴达建设公司给予赔偿。兴达建设公司二审答辩称：兴达建设公司已通过货币补偿方式对马训才进行补偿，且已补偿完毕，其要求再次补偿，不应支持。兴达建设公司上诉称：1、一审认定兴达建设公司赔偿马训才租金损失错误。双方在拆迁安置补偿协议中约定，马训才优先购买营业用房一间，位置为1号楼从北向南第15间，价格1600元每平方米，该约定是马训才对上述房屋享有优先购买权，马训才要求按安置房处理，2012年12月13日经终审判决，兴达建设公司交付给马训才房屋，马训才应交付购房欠款60000余元。况该房屋自2004年建成，马训才已放弃购买，双方仅对马训才占用的24平方米房屋价格进行过协商，并未要求购买涉案房产，且涉案房产总房款为70000余元，一审判决马训才赔偿60000余元，违反公平原则；2、一审判决兴达建设公司赔偿马训才双倍临时过渡费错误。双方并未约定具体的搬迁时间，既然约定事项不明，不能确定拆迁及安置日期，一审判决赔偿上述费用没有依据；3、兴达建设公司与马训才并未约定2号楼的房屋高度，一审认定兴达建设公司降低楼层高度，承担赔偿责任，没有依据。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。马训才二审答辩称：1、马训才与兴达建设公司在拆迁安置协议中约定了门面房的安置事宜，而兴达建设公司未按约定交付，经诉讼马训才取得涉案房屋，由此造成的损失应由兴达建设公司赔偿；2、兴达建设公司没有在约定期限内给马训才安置完毕，依法应负担双倍临时过渡费用；3、兴达建设公司对外宣传所建楼房层高为五层，每层高3米，但交付的房屋层高仅2.8米，应按照每平方米160元进行赔偿。一审期间，兴达建设公司提交了部分证据，马训才以兴达建设公司未在举证期限内提交为由拒绝质证，一审法院未予认定。为查明案件事实，本院二审期间组织双方对上述证据进行了举证、质证。兴达建设公司提交的证据如下：1、（2012）宿中民一终字第00297号民事判决书，以证明至终审判决前马训才拖欠安置住房款60000余元，对涉案营业房仅支付10%房款，兴达建设公司有权拒绝交付房屋；2、拆迁安置补偿协议一份，以证明马训才对营业用房仅享有优先购买的权利，不属于安置用房，已经2012年12月13日终审判决交付马训才，此前的租金不应赔偿；另兴达建设公司已按货币补偿方式给予马训才补偿，不存在未安置房屋及双倍支付过渡费事宜；3、薛少明出具的证明两份及安徽省泗县拆迁办公室证明、谈话笔录各一份，以证明马训才未按协议约定交付房款亦未主张优先购买营业用房；4、泗县人民政府文件、会议纪要、公证书各一份，以证明兴达建设公司将涉案营业用房建设完毕后，马训才并未要求购买该房屋，且公司对外出售时，马训才知情，况公司索要欠款时，马训才拒绝支付，应承担全部责任；5、1、3号楼竣工验收报告、预售许可证、房产证各一份，以证明兴达建设公司建设手续齐全，并非马训才所称建设手续不全。马训才对上述证据发表了如下质证意见：1、马训才并未放弃门面房的安置，而是多次要求兴达建设公司交付房屋并支付差价款，但找不到兴达建设公司工作人员，因双方没有对安置房屋价格结算，兴达建设公司所称的欠款数额不知是如何计算出来的；2、马训才被拆迁房屋面积218平方米，双方计算了各种补偿项目，但货币补偿并没有明确多余房屋如何调换，应支付超出安置面积市场价损失；兴达建设公司逾期交付安置房屋，超过期限应按规定支付双倍过渡费；3、拆迁单位出具的证明与马训才提供的证据不符，不应认定；4、泗县人民政府文件、会议纪要、公证书内容与本案无关，不应认定；5、涉案房屋建设及产权手续是否齐全不应影响兴达建设公司违约交付房屋的责任。本院对上述证据认证意见如下：证据1中（2012）宿中民一终字第00297号民事判决系本院生效裁判，该判决确认“马训才对健康小区1号楼由北向南第十五间营业房（1-113号）享有优先取得补偿安置的权利”，本案予以认定；证据2拆迁安置补偿协议系双方所签，并已实际履行，应予认定；证据3中的证人没有出庭作证，对该证明不予认定；证据4泗县人民政府文件及会议纪要与本案没有关联，本案不予认定；公证书是马训才等人要求兴达建设公司交房时应提供相关手续所作，与本案无关联，本案不予认定；证据5兴达建设公司建造的健康小区已经相关部门验收合格，具备交付条件，本案予以认定。经本院二审审理查明：马训才系泗县泗城镇健康小区地段的被拆迁户，2003年7月，其与兴达建设公司签订拆迁安置补偿协议，约定：兴达建设公司拆除马训才砖混结构住房218.45平方米，房屋补偿52917.40元，兴达建设公司给马训才安置2号楼102室住房一套，面积112平方米。按拆一安一标准内新建房按520元／平方米计算，超出面积按商品价计算；兴达建设公司付给马训才过渡房租费3932.10元；双方另约定：马训才优先购买营业房一间，位置在1号楼由北向南第15间，价格为每平方米1600元（此价格以住房面积相抵）。协议签订后，兴达建设公司对马训才的房屋进行了拆迁。施工过程中，兴达建设公司对2号楼原设计进行了变更，由五层改为四层，层高由3米改为2.8米。2005年，健康小区竣工，2006年6月30日通过有关部门验收合格。新房建成后，马训才安置2号楼102室住房一套，面积112平方米。双方因健康小区1号楼由北向南第十五号一间营业房安置问题发生纠纷，马训才提起诉讼，经两级法院审理后判决兴达建设公司协助马训才办理交房手续，驳回马训才请求赔偿20000元损失的诉讼请求。2004年12月31日，马训才经兴达建设公司同意租用3号楼105号房屋，期间租金按500元／月计算。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、马训才请求兴达建设公司支付59平方米房屋补偿款11800元的请求能否成立；2、兴达建设公司应否赔偿马训才营业用房租金损失44500元；3、一审判决兴达建设公司支付马训才被拆房屋双倍临时过渡费及赔偿房屋损失11200元是否适当。（一）关于马训才请求兴达建设公司支付59平方米房屋补偿款11800元的请求能否成立的问题。兴达建设公司因建设健康小区需要，与马训才签订了拆迁补偿安置协议，该协议是双方真实意思表示，对双方具有拘束力。双方约定兴达建设公司拆除马训才的砖混结构房屋218.45平方米，给予马训才52917.40元房屋补偿款后，再安置马训才2号楼1层2室112平方米一套房屋。双方还约定新建房按每平方米520元计算，如超出面积按商品价计算。既然双方已对被拆迁房屋补偿事宜作出了明确约定，且已实际履行，现马训才要求兴达建设公司再赔偿59平方米房屋补偿款，没有事实依据，一审驳回马训才该项诉讼请求正确。马训才上诉请求兴达建设公司支付该款，无事实和法律依据，本院亦不予支持。（二）关于兴达建设公司应否赔偿马训才营业用房租金损失44500元的问题。马训才原房屋被拆除后，与兴达建设公司约定优先购买营业用房一间，双方在拆迁安置协议中虽约定了该营业用房的位置、价款，但因故发生纠纷，为此马训才提起诉讼，要求兴达建设公司交付该房屋并赔偿20000元经济损失，经本院2012年12月13日终审判决兴达建设公司应协助马训才办理过户手续，驳回了马训才请求赔偿损失的诉讼请求。现马训才基于同一事实再次提出赔偿损失诉讼，虽然请求赔偿的数额不同，但在其该诉求已经法院审理并作出生效裁判，一审再次作出判决不当，本院予以纠正。兴达建设公司称不应赔偿马训才该损失的上诉理由成立，本院予以支持。（三）关于一审判决兴达建设公司支付马训才被拆房屋双倍临时过渡费及赔偿房屋损失11200元是否适当的问题。马训才与兴达建设公司签订拆迁补偿安置协议后，依约对被拆迁房屋进行了拆除，并自行解决了过渡房屋，兴达建设公司依约应向马训才支付临时过渡期限内的安置补偿费。虽双方对临时过渡期限的起始时间没有明确约定，但马训才称双方自2003年7月中旬签订协议，计算至18个月，兴达建设公司应于2004年2月安置完毕，而兴达建设公司至2006年6月30日才将涉案房屋竣工验收，应依法向马训才双倍支付过渡费。兴达建设公司不愿双倍支付临时过渡费的请求不能成立，本院予以驳回。鉴于兴达建设公司擅自变更楼层设计高度20公分，直接影响到马训才的使用，并造成涉案房屋实用价值降低，虽双方对该部分损失均未提出鉴定，鉴于兴达建设公司存在违约的事实，其理应对马训才给予适当补偿。一审法院结合涉案房屋存在瑕疵的实际情况，裁量兴达建设公司酌情按每平方米100元补偿马训才适当，体现了公平原则。兴达建设公司称其没有违反协议约定，不应承担该损失的上诉理由不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，但在马训才已就营业用房损失提起过诉讼并已经法院作出裁决的情况下，仍判决兴达建设公司赔偿44500元损失错误，本院予以纠正。一审判决其他结果正确，本院予以维持。马训才上诉理由不能成立，本院予以驳回；兴达建设公司部分上诉理由成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省泗县人民法院（2013）泗民一初字第00122号民事判决；二、由泗洪县兴达房屋建设有限公司于判决生效后十日内赔偿马训才损失费19064.20元；三、驳回马训才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1820元，合计3640元，由上诉人马训才负担2380元，由上诉人泗洪县兴达房屋建设有限公司负担1260元。本判决为终审判决。审 判 长 丁 伟代理审判员 杨俊举代理审判员 许劲松二〇一三年十月十五日书 记 员 张 猛附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 关注公众号“”