（2013）赣中民一终字第213号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2018-08-02
案件名称
赣州市章贡区国有资产经营管理中心与赣州欣荣置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十五条第一款，第二十二条，第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第213号上诉人（原审原告）赣州市章贡区国有资产经营管理中心，住所地：赣州市章贡区西津路**号。法定代表人陈建新，局长。委托代理人陈瞻，江西维商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赣州欣荣置业发展有限公司，住所地：赣州市章贡区白云村五龙岗53号2#写字楼。法定代表人肖丽春，总经理。委托代理人宋雄昌，江西海融律师事务所律师。上诉人赣州市章贡区国有资产经营管理中心（下称区国资中心）因与被上诉人赣州欣荣置业发展有限公司（下称欣荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年4月，原告区国资中心与被告欣荣公司签订了一份《租赁合同》，合同主要内容为：1、原告将位于赣州市八一四大道70号的房屋出租给被告；2、租期为2012年5月1日至2015年4月30日止；3、第一年租金标准为1900元／月，第二年租金标准为2014元／月、第三年租金标准为2135元／月；4、被告于合同签订前一次性向原告缴纳履约保证金5700元，如在承租期内被告无违约行为，则无息退回被告，如有违约行为则没收履约保证金；5、被告须在每月5日前支付当月租金，否则每逾期一日按应交租金的5%支付违约金；6、被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，即被告未按合同规定期限向原告交纳租金，逾期15天以上的、被告不经原告同意擅自将租赁房屋转租、转让、转借的、被告利用承租房屋进行非法活动或造成环境污染等损害公共利益行为的、未经原告书面同意，擅自改变承租房屋主体结构或损坏房屋的、被告未经原告同意，擅自将本合同项下的权利义务转让给第三人的。2012年11月26日，原告及赣州市章贡区东外街道办事处（下称东外街办）向被告发出一份《搬迁通知》，主要内容为被告承租的写字楼，因要收回给东外街道办事处使用，决定提前中止承租合同，要求被告于2012年12月31日前搬迁出所承租的写字楼。被告收到搬迁通知后向原告回函称不同意提前中止合同。另查明，合同签订后，被告分别于2012年11月30日支付租金10640元、2013年5月4日支付租金9500元、2013年5月31日支付租金3040元，2013年6月4日以伍立萍的名义支付租金2880元。2013年4月12日，原告区国资中心诉至法院，其诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《租赁合同》，并立即将租赁房屋交还给原告；2、被告立即向原告支付所欠租金10260元（暂计至2013年3月份，租金计算至交还房屋止）、违约金3876元（暂计至2013年3月份，违约金计算至付清房租金止）、律师费3000元，合计17136元；3、没收被告交纳的履约保证金5700元；四、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是在双方意思表示一致的情况下签订的，合同明确规定了双方的权利义务内容，双方应按照合同规定的内容全面履行相应的义务。双方签订合同后，被告未按约定期限及时交纳租金，根据合同约定，原告享有单方解除权，但原告在2012年11月26日通知被告提前中止合同时，并未提供证据证明其对被告延期交纳租金的行为提出过异议或要求解除合同，因原告未及时行使单方解除权，应视为对被告交纳租金方式的认可，现原告以被告拖欠租金要求解除合同的主张，不予采信。原告无充分证据证明被告存在未经原告书面同意擅自将承租房屋转租给第三人的行为，原告以此理由主张解除合同，不予采信。综上所述，原审法院对原告要求解除合同并由被告交还租赁房屋的诉讼请求不予支持。鉴于原告未提供充分证据证明被告存在违约行为，原告要求没收履约保证金并由被告赔偿律师费的诉讼请求，不予支持。由于原告对被告交纳租金的方式予以认可，现原告要求被告承担延期交纳租金的违约金，于法无据，且被告在原告起诉后已及时补齐之前欠交的租金，亦说明被告无拖欠租金的恶意，对原告该项请求不予支持，但原告现已通过起诉的方式对被告原来交纳租金的方式提出了异议，被告应及时补足至今所欠的租金，从合同签订后至2013年6月4日止，被告共交纳租金26060元，根据租金产生的时间顺序扣减，被告已付清2013年5月31日止的租金，2013年6月的租金已支付1246元，尚欠768元未付，2013年7月的租金计2104元，根据双方合同约定，应于7月5日前付清，鉴于本案在诉讼过程中，双方的权利义务尚未确定，不宜计算延期违约金，故被告尚欠原告2013年6月及7月的租金计人民币2782元，应在法院确定的履行期限内付清，逾期则原告可另行追究被告的逾期交纳租金的违约责任，对原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告赣州欣荣置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告赣州市章贡区国有资产经营管理中心2013年6月至2013年7月31日止的房屋租金计人民币2782元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费371元，减半收取185.5元，由原告赣州欣荣置业发展有限公司承担。区国资中心不服该判决，上诉请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人欣荣公司承担诉讼费。其上诉主要理由如下：一、原判认定上诉人认可被上诉人的交纳租金的方式，该项认定是明显错误的。上诉人于2012年11月26日向被上诉人发出《搬迁通知》，该通知中未行使解除权，不能视为认可被上诉人的交纳租金的方式。本案被上诉人自2012年11月份至2013年4月未交纳分文租金，且又转租，存在严重违约行为。二、上诉人系受托管理国有资产，被上诉人拖欠租金长达半年之久，在上诉人起诉后才交纳了部分租金。若此种情况下的诉讼请求还得不到支持，这将在租赁市场造成极其恶劣影响，上诉人几百份租赁合同将无法管理，每个承租人都将以此为榜样不交纳租金，即使起诉后也只须交纳部分租金便可规避解除合同的风险，那么国有资产将会严重流失，市场经济秩序也会严重破坏。被上诉人欣荣公司口头答辩称：欣荣公司承租办公楼是从2007年就已经开始租赁了该房屋，一直使用到现在，原来是跟东外街道办事处签的合同，2010年国有资产收归后由其管理，被上诉人缴纳的租金也是直接向上诉人缴纳，且当时缴纳也没有严格按照合同的约定，也是隔几个月缴，一次性交几个月的资金，上诉人也没有异议，2012年重新续签了协议。在2012年11月26日上诉人向被上诉人发出搬迁通知的时候要求把房屋交给街道办事处使用，被上诉人不同意终止合同，并不是像上诉人所说这个事就到此作罢，东外街道办事处、上诉人、被上诉人也一直在商谈解除合同的事情，包括补偿方案。租赁该办公楼的不仅仅我们一家，还有其他的租赁户，包括五楼的都给予了补偿才提前解除了合同。后来上诉人企图以此为理由解除合同，从而达到其提前解除合同的目的，向法院提起诉讼。在2012年11到2013年4月份，被上诉人确实是没有严格按照合同的约定缴纳租金，这是没错的，但是多年来都是一次性缴纳几个月的租金，上诉人也未提出异议。其次，上诉人也没有进行过催告直接提起诉讼要求解除合同，这不符合《合同法》的规定。被上诉人并不是恶意拖欠租金，而是长期形成交租金的方式。从我们缴纳租金的票据可以看出我们是在2012年11月30日一次性缴纳了7个月的租金，是在上诉人发了搬迁通知书后我公司才发现确实没有缴纳租金就把租金补了，这个并不是恶意拖欠，上诉人也从来没有催交或提醒过。根据《合同法》的规定，上诉人应当催告，经过催告逾期不缴纳的才可以行使解除合同的权利。上诉人称现在还存在欠租金的状态这个不是事实，至今为止我们并没有拖欠租金。故请求驳回上诉人的上诉请求。二审审理中，上诉人区国资中心向法庭提交一份2007年1月22日东外街办与欣荣公司所签订的《租赁合同》，被上诉人欣荣公司质证无异议。二审审理中，被上诉人欣荣公司未向法庭提交新的证据。二审审理中，在法庭庭审询问结束后，本案承办人于当天下午会同本案双方的委托代理人到租赁房屋现场进行察看。从现场察看的情况来看，案涉房屋位于赣州市八一四大道70号东外街办大楼（一栋七层的办公楼，在华典大酒店斜对面）的第四层西边半层楼。案涉房屋已空置较长时间没有人在使用，房屋内仅剩余少量的物品。二审查明：一、案涉房屋是欣荣公司（乙方）于2007年1月22日从东外街办（甲方）承租过来的，当时的《租赁合同》约定：甲方将位于章贡区八一四大道70号办公楼四楼西半楼区域计面积190㎡出租给乙方。租赁期为5年，自2007年2月1日至2012年1月31日。室内外装修由乙方负担，走廊中间及西头楼梯过道平台允许乙方安装拉闸门，费用由乙方负责。乙方在承租期满后，若乙方不再租赁办公室，写字楼层，乙方不得擅自拆除或破坏，乙方在承租期所装修的固定设施，无偿归甲方所有。该合同约定2007年2月1日至2010年2月1日的年租金为13680元，2010年2月1日至2012年2月1日的年租金为18240元，折合1520元／月。二、因东外街办该合同于2012年1月31日到期，而区国资中心于2012年5月份才与欣荣公司签订合同进行管理，故案涉房屋2012年5月之前的租金，由欣荣公司按原租金标准1520元／月给付至区国资中心。另外，欣荣公司签订该合同经过了招投标中心，其向招投标中心交纳的5700元后转给了区国资中心，作为租赁合同的履约保证金5700元。三、本院二审庭审当天到现场勘察，从案涉房屋所在的该栋大楼一层的《东外街道社区服务中心楼层示意图》来看，案涉四楼西半楼房屋的承租单位为赣州彦博装饰公司，并不是欣荣公司。二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。本院认为：案涉租赁房屋位于章贡区八一四大道70号办公楼四楼西半楼区域，属办公楼当中的一部分房屋，非属专门用于经营的房屋。2007年1月22日，由东外街办出租给欣荣公司使用，租赁期5年。该合同到期以后，适逢国家政策调整，各单位的国有资产由国有资产管理部门统一管理，案涉房屋也收归区国资中心管理，并由区国资中心与欣荣公司于2012年4份签订了案涉租赁合同。该合同合法有效，双方均应严格履行。关于被上诉人欣荣公司的违约行为问题。租赁合同约定了第一年度租金为1900元／月，第二年度租金为2014元／月，租金每月5日前交至指定帐户，否则每逾期1天须按应缴纳租金的5%支付违约金。还约定：欣荣公司未按合同约定期限交纳租金，逾期15天以上的，或者欣荣公司未经区国资中心同意擅自将租赁房屋转租的，区国资中心有权单方面解除合同，收回租赁房屋并没收合同履约保证金。本案中，欣荣公司在本案中有两个违约行为，一是未按合同约定时间足额交纳房租，二是未经出租人同意擅自转租。关于逾期交纳房租的问题。欣荣公司与区国资中心签订协议后，交纳给区国资中心的租金为：2012年4月5日3040元、2012年7月9日4560元、2012年11月30日10640元、2013年5月4日9500元、2013年5月31日3040元、2013年6月4日2880元，总计为33660元，其中截止区国资中心向一审法院起诉之日即2013年4月1日，欣荣公司向区国资中心交纳的租金为18240元。欣荣公司与东外街办的租赁合同到期日为2012年1月31日，区国资中心为5月份接手，但双方均认可区国资中心代东外街办收取了几个月的租金，从2012年4月5日交纳的3040元、2012年7月9日交纳的4560元的数额来看，刚好也符合1520元／月的租金标准。欣荣公司交纳租金时，一是并没有按约定的时间交纳，二是没有按约定的金额交纳，其交纳租金时，并没有注明是交纳哪个月的租金。2013年2月1日至2013年4月30日的租金按1520元／月计算应为4560元，扣除该4560元，欣荣公司从2012年5月1日至区国资中心向一审法院起诉的2013年4月1日，这段时间欣荣公司实际交纳的租金为18240元－4560元=13680元，而该时间段的应交租金为20900元，尚欠租金为7220元。而且，欣荣公司每月租金的交纳均有逾期。如2012年5月签订合同后，2012年5月份的租金1900元应于2012年5月5日前交纳，2012年6月份的租金1900元应于2012年6月5日前交纳，但欣荣公司直至2012年7月9日才交纳了4560元，其中1520元还是补交2012年5月1日之前的租金，另3040元才是交纳2012年5月1日以后的租金。从2012年5月5日至2012年7月9日，逾期长达64天，超过合同约定的15天，根据合同约定，逾期交纳租金15天以上，区国资中心就有权解除租赁合同。关于转租的问题。上诉人区国资中心提交了2012年10月26日肖丽达与曾南海的一份《转租合同》复印件，并陈述该《转租合同》复印件是由当时在争议房屋内的承租人曾南海复印并提交给区国资中心的。欣荣公司认可该《转租合同》中的租赁标的房屋是本案争议的房屋，但不认可肖丽达的签名，并认为肖丽达无权签订该协议。本院认为，肖丽达是欣荣公司法定代表人肖丽春的哥哥，欣荣公司是肖丽春独资的私营有限责任公司，肖丽达也是与区国资中心签订租赁合同的具体承办人，有欣荣公司2012年5月21日的授权委托，肖丽达实际上是欣荣公司在争议房屋的管理人。至于该《转租合同》的真实性问题，欣荣公司不认可肖丽达的签名，但未申请笔迹鉴定，或提交其它证据予以证明。而且，本院二审庭审当天到现场勘察，从案涉房屋所在的该栋大楼一层的《东外街道社区服务中心楼层示意图》来看，案涉四楼西房屋为赣州彦博装饰公司，并不是欣荣公司。本院现场勘察时，争议房屋已经空置较久时间，并没有人员在使用。故从上述情形来看，欣荣公司将租赁房屋转租是成立的。欣荣公司没有提交区国资中心同意转租的证据，故按照合同约定，区国资中心也有权解除合同。关于区国资中心一直未主张解除合同于2013年4月才诉请解除合同的行为，是否可视为区国资中心放弃合同解除权这一问题。2012年11月26日区国资中心与东外街办联合向欣荣公司发出的《搬迁通知》中载明，因东外街道办事处人员增加，业务扩大，造成办公场所严重不足，经区政府研究，决定提前中止租赁合同，收回写字楼，由东外街办使用。欣荣公司认为，该《搬迁通知》并非因欣荣公司违约而主张合同解除，反而称提前中止租赁合同，而且，欣荣公司一直是断断续续交租金，但区国资中心一直没有提出异议，也没有通知欣荣公司主张解除合同，直至2013年4月才向一审法院起诉，应当视为区国资中心对欣荣公司租金交纳方式的认可，视为双方的一种合同约定变更。对此，本院认为，关于区国资中心是否放弃合同解除权的问题。《合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案中，诉争合同约定了合同解除权，但未约定该解除权的行使期限，在发生合同解除之情形（如逾期交租15天以上或转租）后，依据上述规定，欣荣公司应当向区国资中心催告，在催告后的合理期限内，区国资中心仍不行使合同解除权，则其合同解除权消灭。但本案中，欣荣公司并没有向区国资中心催告，甚至都不承认有转租行为，而且，由于欣荣公司每个月的租金均有拖欠，而且逾期时间均超过15天，故欣荣公司每月的逾期交租行为均相应地产生区国资中心的多个不同基础的合同解除权，故欣荣公司主张区国资中心的合同解除权已经消灭没有依据。关于区国资中心的行为是否可视为双方对租金交纳方式的一种变更。关于这一点，首先可确认的是，双方除了诉争的一份租赁合同外，并没有签订其它的书面合同或补充合同。其次，区国资中心仅是没有及时主张合同解除权，但并没有证据证明其放弃该合同解除权。2012年11月26日，区国资中心虽与东外街办联合发出《搬迁通知》，没有主张合同解除权，而是主张提前中止租赁合同，收回写字楼，但该《搬迁通知》中既没有表示放弃合同解除权，也没有明确表示认可欣荣公司的交租方式，区国资中心的该行为仅能理解为是一种不作为。而根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第66条之规定，“不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”。根据《合同法》相关规定，签订合同以及变更合同均应存在要约与承诺这两个过程，《合同法》第二十二条规定，“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”。本案中，欣荣公司的逾期交租行为是一种不当履行合同的行为，并不是一种要约行为，欣荣公司也并没有其它的行为可视为变更合同交租方式的要约行为，双方的租赁合同并没有诸如“欣荣公司逾期交租后，区国资中心多长时间内不主张合同解除权或不提出异议，视为区国资中心同意欣荣公司该逾期交租行为”此类的约定，因而本案也不存在“不作为的默示可视为意思表示”的约定。因此，欣荣公司主张区国资中心默示了欣荣公司的租金交纳方式，既没有法律依据，也没有合同约定依据，本院不予支持。因此，欣荣公司逾期交纳租金超过15天以上，且擅自转租房屋，按照租赁合同之规定，区国资中心有权解除合同，故对区国资中心解除合同之诉请，本院予以支持。按租赁合同约定的标准第一年1900元／月、第二年2014元／月，从2012年5月1日至本判决确定之日即2013年10月15日止的租金应为33877元，欣荣公司交纳给区国资中心的租金总计为33660元，扣减区国资中心代东外街办收取的2012年2月1日至4月30日的租金4560元，实际交纳了29100元，尚欠4777元，该4777元租金仍应交纳。虽然合同约定了“每逾期1日按应缴租金的5%支付违约金”，但因欣荣公司每月均有逾期，而且时间不等，不便于计算每月的逾期违约金，按最后一次交纳租金的时间即2013年6月4日起计算。而且，按5%／日折算的月利率为150%，该约定的违约金明显过高，本院酌情调减为按月利率5%计算。故欣荣公司承担的该项违约金为按最后一次交纳租金的时间即2013年6月4日起按逾交租金本金4777元按5%／月计算违约金至付清时止。合同还约定了欣荣公司违约，履约保证金5700元不予退还。至于律师费问题，尽管合同约定了因欣荣公司违约导致区国资中心维权的，由欣荣公司承担区国资中心所支付的律师费、公证费、调查取证费等费用，但本案中，区国资中心仅提交了其与江西维商律师事务所的《委托代理合同》，并未提交律师费的收款收据，以证明区国资中心确已支付该3000元费用，故对该律师费的主张，本院不予支持。综上，上诉人区国资中心的上诉请求成立，本院予以支持。原判认定事实基本清楚，但未认定欣荣公司转租，且认定区国资中心默认了欣荣公司的实际交租行为，适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、维持赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第655号民事判决第二项；二、撤销赣州市章贡区人民法院（2013）章民一初字第655号民事判决第一项；三、由被上诉人赣州欣荣置业发展有限公司给付上诉人章贡区国有资产经营管理中心截止2013年10月15日止的尚欠租金4777元，并承担利息，该利息按欠租本金4777元自2013年6月4日起按每月5%计息至付清时止。三、被上诉人赣州欣荣置业发展有限公司交纳至上诉人章贡区国有资产经营管理中心的履约保证金5700元不予退还。上述可执行事项的履行期限为本判决生效后15日。一审案件受理费371元，二审案件受理费371元，合计742元，由被上诉人赣州欣荣置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 黄中林代理审判员 施 赛二〇一三年十月十五日书 记 员 王 佳书 记 员 毛敏晅