（2013）临民一初字第715号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2017-12-04
案件名称
山西省临猗县国营工业经销公司与常某某房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
临猗县人民法院
所属地区
临猗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山西省临猗县国营工业经销公司,常某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2013）临民一初字第715号原告：山西省临猗县国营工业经销公司，住所地：临猗县城东环南路18号。法定代表人：邢磊，该公司经理。委托代理人：曹满喜，该公司职工。委托代理人：荆晓民，临猗县郇阳市场法律服务所法律工作者。被告：常某某，男，汉族，退休职工。委托代理人：韩某某，男，汉族，职工。委托代理人：常某某，女，汉族，职工。原告山西省临猗县国营工业经销公司（以下简称工业公司）与被告常某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1998年12月28日，被告与我公司签订了一份房屋租赁合同，约定由被告租赁我公司门面房一间，期限24年，未经同意不能转让。最近由于体制改革，我公司要收回房屋自用，公司向被告提出交房，被告置之不理。我公司认为，双方所签合同超过法律规定的20年期限，应当无效，但考虑到被告已经实际租赁了10余年，故我公司现不请求认定合同无效，为安排下岗职工再就业问题收回房屋，请求解除双方所签房屋租赁合同，判令被告立即腾出所租赁原告的2号街面房，并承担本案诉讼费用。被告辩称：1、双方合同约定的24年租期是按照原告的意愿订立，不遵守法律也是原告的责任。合同法规定租期不能超过20年，现在才14年，并未超过，应继续履行合同。2、合同生效后，所租房屋一直由我使用管理，并未转让使用权。况且，在2012年12月13日，原告以完善合同为由要求收回房屋，并非因被告转让房屋而要求收回。可见，原告对被告这14年的经营方式是认可的，被告并未违反合同。3、合同签订时，原告提出公证，并收取了被告1000元公证费，但却未办理公证，我所交的公证费也不知所踪。4、被告现在要求继续使用房屋，对于超过的4年租期，原告应给予赔偿每年租金800元四年共计3200元及利息1344元，并退还公证费1000元，利息1680元，两项合计7224元。如原告现在收回房屋，则应退回被告租金8000元，利息9600元，并赔偿房屋封顶费用1957元、安装防盗门费用1200元、房内修理及装修500元、三相电上户费1200元、水表上户费500元，应得收益60000元、违约金35200元（租金及利息的2倍）、公证费及利息2680元。为证实其主张，原告所举证据为：1、房屋租赁合同1份，用于证明原、被告之间租赁合同约定情况，被告转让他人使用时，需向甲方打招呼。2、原告出具的转租证明表1份、照片1张，用于证明被告将房屋转租他人。对以上证据，被告质证认为，对证据1无异议，对证据2有异议，自己没有转租，也未转让，只是临时让他人使用。被告所举证据为：1、通知1份，用于证明2012年12月原告曾经通知被告要求涨租金，并未提及转租事宜。2、贾俊杰、荆银升、朱爱军书面证言1份，用于证明被告所租房屋一直由其本人经营。3、姚剑利书面证言1份，用于证明被告给原告法定代表人交了1000元公证费。4、收款收据1份，用于证明自己已按合同约定交清了20000元租金。5、朱爱军、杨双德、常桂兰等书面证言2份，用于证明修缮房屋及购买防盗门花费情况。对以上证据，原告质证认为：对证据1的真实性无异议，当时是要解决在职职工再就业问题；对证据2有异议，出证人全是租房户，存在利害关系；对证据3有异议，证人未出庭，不能证明所出具的证言的真实性；对证据4无异议；对证据5中安装防盗门情况无异议，但其他修缮情况自己不清楚。本院对以上原被告所举、对方当事人无异议的证据的真实性予以确认，对其他证据的认定将在下文结合案件事实论述。综合以上举证、质证、认证及庭审调查情况，本院确认以下事实:1998年12月28日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定由被告租赁原告工业公司2号门面房1间，期限24年至2022年12月31日，租金20000元，并约定房屋在租赁期内使用权归被告，需要转让他人使用时要向原告打招呼，方可转让。合同签订后，被告如约交清了20000元租金，合同开始履行。期间，被告安装了防盗门，花费1200元，改装了三相电花费1200元。此外，被告称自己还修缮过房屋花费500元、房屋封顶三次花费1957元、水表上户费500元，原告称对此并不知情。2012年12月，原告为解决公司在职职工再就业等问题，通知被告要求涨租金，因被告不同意，未能执行。现原告主张被告未经自己同意转租房屋，已经违反合同，要求解除合同，被告认为自己只是临时让他人使用，并未转租和转让，且对此原告就知情，并未提出异议，在2012年12月提出涨租金时，也未以此为理由。并表示：自己不同意解除合同，如果原告执意解除，则应返还剩余年限租金、赔偿违反合同给其造成的损失共计125401元。对此原告称，对剩余租期租金、安装防盗门和三相电费用可以补偿，对原告主张的其他损失，则不同意赔偿。本院认为：关于本案合同的效力，我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的超过部分无效。因本案合同签订时间是1998年12月28日，在合同法实施之前，当时法律对租赁期限并无规定，根据合同法立法精神及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》规定，本案合同应认定为有效合同，依法应予维护。关于本案合同是否适用合同法规定，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第二条规定“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，故本案合同适用合同法第四章规定。那么被告在合同履行中是否存在违约行为，即转租房屋，首先原、被告所签合同约定转租应给原告打招呼，并非必须经原告同意，即合同本意是允许被告转租的。其次从被告多年来租赁模式，即转租房屋，对此原告是知情的，其并未提出异议，且在2012年12月通知被告要求涨租金时也未以此为理由。综上，原告的转租行为并未违反合同。现原告要求解除合同，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回原告山西省临猗县工业经销公司的诉讼请求。案件受理费100元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审 判 长 上官国锋审 判 员 谢 海 涛人民陪审员 薛 伟 霞二〇一三年十月十五日书 记 员 张 丽 来自