（2013）浦民一（民）初字第22468号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2014-02-26
案件名称
方炳钊与山玉琴、陈冰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方炳钊,山玉琴,陈冰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第22468号原告方炳钊。委托代理人庄诚，上海市锦天城律师事务所律师。被告山玉琴。委托代理人山玉顺。被告陈冰。委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。原告方炳钊诉被告山玉琴、陈冰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨晓云独任审理，公开开庭进行了审理。原告方炳钊及其委托代理人庄诚，被告山玉琴及其委托代理人山玉顺，被告陈冰及其委托代理人熊颖达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方炳钊诉称，2012年底，原告欲租赁上钢二村XXX号XXX室的房屋，被告山玉琴自称是房主，并称已将房屋租赁给了被告陈冰，租期至2015年12月31日止，但山玉琴认为可以与陈冰协商，将房屋租赁给原告，并向原告出示了两被告之间的租赁合同。后经双方多次协商，原告与两被告于2012年11月30日签订了《关于上钢二村XXX号XXX室租赁的三方约定》，约定原告支付给陈冰转让费人民币（以下币种相同）20万元，两被告之间的租赁合同提前终止，原告与被告山玉琴建立新的租赁关系。同时特别注明，两被告必须保证两人之间的租赁关系的真实性。签约后，原告向山玉琴支付了自2013年1月至6月的半年租金6万元，原告预付的1万元定金转为押金。原告向陈冰支付了转让费20万元，并投入42，600元进行装修后经营。后山玉琴前夫吴国平找到原告，称房屋的真正主人系其父亲吴某某，其与陈冰的租赁合同期限至2012年12月31日止，故要求原告搬离系争房屋。因山玉琴与吴国平正闹离婚，两被告串通伪造了租赁合同，骗取了原告的转让费及半年租金。原告认为，两被告串通一气，伪造合同骗取原告的租金及转让费，侵犯了原告的合法权益，故起诉来院，要求1、判令确认原告与被告1签订的房屋租赁合同无效；2、请求判令被告一返还原告人民币7万元整；3、判令被告二返还原告20万元整；4、判令两被告赔偿原告42，600元装修款；5、判令两被告互相承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。被告山玉琴辩称，系争房屋系公有住房，租赁户名系吴国平的父亲吴某某，吴国平与其原系夫妻，后双方于2013年5月2日离婚，但户籍均在系争房屋之内。该房屋原由吴某某夫妻及其与吴国平、女儿使用，后吴某某夫妻搬出，由其与吴国平及女儿居住，并自2002年始用于出租，由其与吴国平作为出租方并收取租金补贴家用。系争房屋出租时经常由其负责签约并收取租金。2009年12月，其以吴国平的名义与陈冰签订了租赁合同，将房屋出租给被告陈冰，月租金4，500元，租期至2013年12月底。2010年初，因世博会的召开导致周边房屋租金上涨，故其要求陈冰增加租金。经协商，陈冰同意增加租金，但要求租期延至2015年，其表示同意，故其与陈冰于2010年春节时又重新签订了租赁合同，约定月租金1万元，租期至2015年12月底。后原告要求租赁系争房屋，陈冰与其协商后，同意将房屋转让给原告经营，故签订了三方约定。对于三方约定，约定的是原告与陈冰之间的权利义务，其仅是见证人。陈冰与原告签约转让后，原告与其签订了系争房屋的租赁合同，现原告已实际使用系争房屋获得收益，不存在两被告串通损害原告利益的事实，故要求驳回原告的诉讼请求。被告陈冰辩称，两被告之间的租赁合同及原告与两被告之间的三方约定均是真实有效的，不存在法律规定的无效情形，也不违反相关房屋出租的规定，应为有效。被告山玉琴系系争房屋的同住人，自2002年起即对该房屋行使出租收益的权利，故其向山玉琴承租系争房屋之事吴国平也是明知并同意的，仅因现在山玉琴与吴国平离婚了，导致纠纷。对于原告来说，原告在签约后正常经营至今，原告的租赁目的已实现。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2009年12月30日，山玉琴以吴国平的名义将坐落于上海市浦东新区昌里路XXX号上钢二村XXX号XXX室房屋出租给陈冰，租期自2010年1月1日至2013年12月31日，月租金4，500元。合同还约定：2011年，每月租金5，000元，2012年每月租金5，500元，2013年每月租金6，000元。之后，山玉琴与陈冰又重新签订房屋租赁合同一份，约定山玉琴将上述房屋出租给陈冰使用，租期5年，自2010年1月1日至2015年12月31日止，月租金1万元。2012年11月30日，原告与两被告签订了《关于上钢二村XXX号XXX室租赁的三方约定》，合同第一条约定：自甲方（指山玉琴）与乙方（指原告）租赁合同成立之日起，原甲方与丙方（指陈冰）所签署的租赁合同自然终止。原甲、丙方合同所涉及的一切条例（权利义务）随即结束。第二条约定：丙方自愿将店面转让给乙方。所有设备设施赠与乙方。同时乙方自愿支付丙方店面转让费人民币20万元。……第三条约定：因乙方需求，丙方自愿于2012年12月15日将店铺交付乙方，同时乙方自愿支付丙方因提前提出所造成的丙方房租和损失2，000元，于2012年11月30日支付予丙方。第四条约定：自乙方与丙方转让金结清之日起，并保证第五条的真实性，丙方在店里的一切权利与义务关系就此终止。第五条约定：甲方、丙方保证原签署合同符合法律效力，并保证所签合同信息真实。同日，山玉琴（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同第一条约定：甲方将坐落于上钢二村XXX号XXX室的房屋出租给乙方使用。现状交付。第二条约定：租赁期共60个月，甲方从2013年1月1日起将此房屋交付乙方使用，至2017年12月31日止。第三条约定：甲乙双方议定首年月租金为10，000元，交纳方式为付六押一。先付后用。以后支付应在付款期末前10天支付。第五条租赁双方的变更第3项约定：乙方租赁期间，甲方有任何家庭和社会经济纠纷，本合同不受影响。2012年12月1日，原告向山玉琴交纳了2013年1月1日至2013年6月30日的租金60，000元，并约定原告原交纳给山玉琴的定金1万元转为押金。2012年12月12日至19日期间，原告向陈冰支付了转让费20万元。2012年12月7日，吴国平起诉要求与山玉琴离婚，本院于2013年5月判令：准许双方离婚，因浦东新区上钢二村XXX号XXX室房屋涉及案外人利益，故不予处理。审理中，原告申请证人吴某某到庭，证人吴某某当庭作证称：其系吴国平之父，吴国平与被告山玉琴原系夫妻。系争房屋为公有住房，其系承租人，现系争房屋内有其夫妻、吴国平、山玉琴、孙女、女儿及外甥七个人的户籍。儿子吴国平与山玉琴结婚成家后，因系争住房太小，在1989年左右，其与妻子搬出系争房屋，该房屋由山玉琴夫妻使用至今。2001年始，吴国平与山玉琴夫妻将系争房屋出租收益。在2012年7月左右其向陈冰收过租金33，000元。2013年1月26日，原告与其签订协议一份，约定：甲方吴某某同意乙方方炳钊从2013年1月26日开始可以暂时使用上钢二村XXX号XXX室为营业用房，使用至方炳钊与陈冰、山玉琴合同纠纷法院判决为止。乙方在使用期内交由甲方叁万元人民币的保证金。保证金作为方炳钊与陈冰、山玉琴纠纷判决前的房租费用。如乙方与山玉琴、陈冰案件经法院审理后败诉，则此叁万元应返还乙方。每月的房租费套用方炳钊与山玉琴的协议为准。庭审中，吴国平向本院陈述，系争房屋承租人系其父亲吴某某，原先由其父母、其夫妻及其女儿五人居住使用，后其父母搬出，房屋由其夫妻及女儿三人居住使用。后来，其夫妻将房屋出租以获取收益。合同有时由其签名，有时由山玉琴代为签署其名，其均认可。山玉琴与陈冰签订租赁合同后，其认为合同期限应截止2012年年底，故曾要求修改，但联系陈冰后未修改。以上事实由原、被告及第三人提供的房屋租赁合同、三方约定、收据、收条、发票、判决书、租赁协议、告知书、民事调解书及原、被告、第三人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，系争房屋的租赁户名虽系案外人吴某某，但山玉琴与吴国平均系同住人，且房屋长期由山玉琴与吴国平夫妻居住使用，并由山玉琴与吴国平在2001年左右出租至今。根据本案查明的事实，山玉琴、吴国平在2009年将系争房屋出租给陈冰亦属事实。原告与山玉琴签约后，山玉琴即将系争房屋交付给原告经营使用至今，原告亦已交付了半年的房屋租金，双方合同得到履行，原告的合同目的亦能实现。至于山玉琴与吴国平等人的家庭内部纠纷，并不影响本案租赁合同的履行。故原告认为山玉琴无权出租房屋，伪造合同骗取转让费及租金，无事实及法律依据，其要求确认租赁合同无效及相应的其他诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告方炳钊的全部诉讼请求。案件受理费5989元，减半收取2994.5元，由原告方炳钊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨晓云二〇一三年十月十五日书记员 陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 来源：