（2013）栖霞民初字第220号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2014-04-11
案件名称
原告南京亚东物业管理有限公司与被告孙亚伟物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京亚东物业管理有限公司,孙亚伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2013）栖霞民初字第220号原告南京亚东物业管理有限公司，组织机构代码74820538-0，住所地在江苏省南京市栖霞区仙林街道依山苑12幢负一层。法定代表人潘岳平，亚东物业公司董事长。委托代理人李伟，北京市大成（南京）律师事务所律师。被告孙亚伟，男，汉族，1961年2月5日出生。原告南京亚东物业管理有限公司（以下简称：亚东物业公司）与被告孙亚伟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。原告亚东物业公司的委托代理人李伟到庭参加诉讼，被告孙亚伟经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亚东物业公司诉称，2003年4月1日，南京亚东国际实业有限公司与原告签订《物业服务合同》一份，选聘原告作为××山庄的物业服务企业，合同期限至业委会成立时止；其中别墅的物业服务费为3元／平方米／月。2006年9月11日，原告与××山庄别墅业主委员会签订《××山庄物业服务委托合同》，双方约定的物业服务费为2元／平方米／月，如逾期缴费的，原告有权从逾期之日起按应缴费用每日万分之五收取违约金。2009年1月7日，原告与××山庄别墅业主委员会续签《××山庄物业服务委托合同》，双方约定物业服务费标准及违约责任同2006年合同。被告孙亚伟作为××山庄×××幢业主，自2004年4月1日起未缴纳分文费用，至2013年6月30日已欠缴物业服务费34095元，并产生滞纳金29573元，原告多次索要未果，故具状起诉，请求判令被告支付2004年4月1日至2013年6月30日的物业费34095元，并按日万分之五的标准支付违约金29573元，公摊电费1521元，合计65189元；诉讼费用由被告承担。被告孙亚伟未应诉、未答辩、未举证。经审理查明，被告孙亚伟系南京市栖霞区××山庄×××幢房屋的业主，该房屋为独栋别墅，建筑面积213.77平方米，于2002年6月8日登记在被告孙亚伟名下。2003年4月1日，南京亚东国际实业有限公司与原告亚东物业公司签订“物业管理合同”，委托亚东物业公司管理南京市栖霞区××××山庄小区，合同期限自2003年4月1日至业主委员会成立时止，约定物业服务费为别墅3元／月平方米。2006年9月11日，××山庄别墅业主委员会与原告亚东物业公司签订《××山庄物业管理委托合同》，委托管理期限自2006年9月1日至2007年12月31日。2009年元月7日，××山庄别墅业主委员会与原告亚东物业公司又续签《××山庄物业服务委托合同》，委托管理期限为1年，自2009年1月1日至2009年12月31日。该两份合同约定，独立别墅物业服务费按建筑面积每月每平方米2元，由亚东物业公司向业主或物业使用人收取。空置房屋的管理服务费按《南京市物业服务收费管理实施办法》关于空置房的规定收费。业主和物业使用人恶意拒不交纳物业管理费的，依法从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。2009年××山庄别墅业主委员会与原告亚东物业公司签订的合同期满后，未续签物业管理委托合同。但亚东物业公司自2003年以来一直为栖霞区××山庄小区提供物业管理服务至今。庭审中，原告亚东物业公司陈述被告孙亚伟自2004年4月1日起即未再缴纳物业服务费。对孙亚伟的房屋面积原告自愿按213.07平方米计算；而2003年至2006年12月，尽管合同约定物业服务费标准为3元／月平方米，但原告实际按2.2元／月平方米收取；2007年1月起按合同约定的2元／月平方米收取；自2004年4月1日起，原告自愿按空置房标准即70%收取物业服务费。审理过程中，原告自愿撤回要求被告孙亚伟支付违约金及公摊电费诉讼请求。上述事实，有当事人的当庭陈述；原告亚东物业公司提供的物业管理合同、××山庄物业管理委托合同、房屋登记簿、律师函、记账联等证据在卷证实。上述证据均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会或业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主作为物业的所有权人，虽然不是物业服务合同形式上的当事人，但他是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。本案中，被告孙亚伟应当按照物业服务合同约定缴纳物业服务费用。虽然××山庄别墅业主委员会与亚东物业公司在2008年及自2009年12月31日之后，没有续签物业委托管理合同，但亚东物业公司自2003年4月1日起一直为××山庄小区提供物业管理服务至今。从物业使用人享用了物业服务和物业服务企业提供了服务这个事实出发，业主仍应当支付物业服务费，故原告亚东物业公司要求被告孙亚伟支付自2004年4月1日至2013年6月30日期间的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，本案中，原告根据物业委托管理合同约定，自愿少算被告的建筑面积，并根据《南京市物业服务收费管理实施办法》关于空置房的规定，按70%收取物业服务费，向被告孙亚伟主张物业服务费，事实清楚，理由充分，本院予以支持，但原告2006年9月11日与××山庄别墅业主委员会签订的合同约定服务期限为2006年9月1日至2007年12月31日，故应当自2006年9月1日开始按2元／月平方米计算，截止2013年6月30日，被告孙亚伟的欠费应为33976.14元（213.07平方米×2.2元／月平方米×70%×29个月＋213.07平方米×2元／月平方米×70%×82个月）。被告孙亚伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又不作举证抗辩，视为其放弃诉讼权利，应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙亚伟于本判决生效之日起十日内支付原告南京亚东物业管理有限公司33976.14元。二、驳回原告南京亚东物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元、公告费420元，合计1072元，由原告南京亚东物业管理有限公司负担3元，被告孙亚伟负担1069元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费652元。南京市中级人民法院开户行：农行南京鼓楼支行，账号：10105901040001276。审 判 长 丁 旦人民陪审员 侯裕芳人民陪审员 管信平二〇一三年十月十五日见习书记员 吴绮珩 来源：百度“”