（2013）息民初字第1291号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2015-11-09
案件名称
原告李甲强诉被告息县机关事业养老保险所侵权纠纷一案一审民事判决书
法院
息县人民法院
所属地区
息县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李甲强,息县机关事业养老保险所,息县企业养老保险中心
案由
养老保险待遇纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条
全文
河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2013）息民初字第1291号原告李甲强，男。被告息县机关事业养老保险所。法定代表人罗伟，该所所长。委托代理人卢文杰，该所工作人员。委托代理人程钢，男，河南程钢律师事务所律师。被告息县企业养老保险中心。法定代表人邹勇，男，中心主任。委托代理人孙会明，男，中心办公室主任。原告李甲强诉被告息县机关事业养老保险所侵权纠纷一案，本院受理后，依法作出（2012）息民初字第468号民事判决，被告息县机关事业养老保险所不服，提出上诉。信阳市中级人民法院作出（2013）信中法民终字第211号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。在审理过程中，本院认为息县企业养老保险中心与本案有法律上的利害关系，依法追加其为本案的被告参加诉讼。原告李甲强、被告息县机关事业养老保险所的委托代理人卢文杰、程钢，被告息县企业养老保险中心委托代理人孙会明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告自2001年起就开始租赁被告单位位于息县城关镇北大街木工厂北边的两间门面房，经营杉杉服饰。门面房每间每年租金人民币6300元。每到期一年交足当年房屋租赁费12600元。原告连续租赁6年，租赁费交到2006年10月1日。原告于2005年，投资20余万元对两间门面租赁房屋进行装饰装修，并于杉杉服饰公司签订《经营合同书》。然而，被告单位于2005年11月份，在原告租赁期内，隐瞒原告，将原告租赁的该两间门面房屋偷偷卖给他人。2010年10月，原告见到息县人民法院（2009）息刑初字第146号、148号刑事判决书生效时，才得知被告出卖了原告租赁房屋的事实。综上，被告单位房屋在原告租赁期间偷偷卖给他人，使原告丧失了优先购买权，且被告出卖房屋后，继续隐瞒欺骗原告，仍让原告在房屋上进行装饰装修，致使原告继续与杉杉服饰公司签订《经营合同》，导致原告损失进一步扩大。2012年6月12日，息县价格认证中心价格认证结论书认定，被告息县机关事业养老保险所应赔偿因侵犯原告对租赁房屋的优先购买权损失520000元（房屋评估价680000元，扣除房屋实际售价160000元），门面房的装饰装修损失98490元，一年的营业损失108000元，合计726490元。因此，原告诉至法院，要求依法判令原告对被告单位出售的两间门面房屋（原告租赁的两间）享有优先购买权，由原告优先购买，归原告所有或赔偿由于侵害原告优先购买权给原告造成的既得利益损失；判令被告因侵犯原告对租赁房屋的优先购买权损失、门面房的装饰装修损失和一年的营业损失726490元；本案诉讼费用及其他费用由被告承担。被告息县机关事业养老保险所辩称：客观事实不存在被告出售房屋的行为，当时没我方这个机构，当时社保所分出来了，也没分资产，所以搞不清谁卖的房子，只是在刑事案件时才知道，卖房既没事业所的公章，也没签字。被告息县企业养老保险中心代理人辩称：对房子是谁卖的情况，我本人不清楚。经审理查明：自2001年开始，原息县社会劳动保险事业管理所（原息县社保所）将归其位于息县城关镇北大街木工厂北的门面房两间租赁给原告李甲强。开始两年双方每年均签有书面协议，后来没有签订协议，只是交钱使用房屋。被告息县机关事业养老保险所于2005年11月23日经息县机构编制委员会研究成立。2006年1月16日，息县劳动和社会保障局总支研究决定，将北大街原社保所的五间门面房给被告息县机关事业养老保险所作为办公地点。被告息县机关事业养老保险所于2007年10月15日办理了息县房权证城关镇北字第00063**号房屋所有权证。但在此之前，黄桂立、胡永莲、高宪荣三人已经按每间8万元的价格向息县社会劳动保险事业管理所交了房款，该所于2005年11月20日向三人的亲属出具了收款收据，并与三人签订了房产买卖契约，该契约上有息县社会劳动保险事业管理所和息县劳动和社会保障局的印章，但没有标明具体的签订日期。2008年6月20日，黄桂立、胡永莲、高宪荣依据原签订的契约申请将北大街木工厂北的五间门面房分解过户，办理了房屋所有权证书。被告息县房权证城关镇北字第00063**号房屋所有权证被收回注销。被告息县机关事业养老保险所现就北大街木工厂北五间门面房产权问题已依法提起行政诉讼，该案正在审理中。原告李甲强于2005年10月与河南正通杉杉服饰有限公司签订了2005—2008年度经营销售合同，合同约定原告经营杉杉服饰时间为2005年10月1日至2008年9月30日止。2005年11月将该门面房进行了装饰装修。原告得知租赁的两间门面房被出售的事实后，认为被告在租赁期内，隐瞒原告，将原告租赁的两间门面出售给他人，侵害了其优先购买权，给其造成了巨大经济损失。原告的损失，由息县148法律服务所委托息县价格认证中心进行了价格认证。2012年6月12日，息县价格认证中心出具了息价认（2012）036号价格认证结论书，价格认证结论为：1、门面房的价格认证为：680000.00元；2、门面房的装饰装修（折旧后）的价格认证为：98490.00元；3、一年的营业损失：108000.00元；价格认证标的在认证基准日（2008年3月15日）内的认证价格为：人民币捌拾捌万陆仟肆佰玖拾元整（886490.00）。原告于2006年6月23日已交的房屋租赁期至2006年10月1日。被告息县机关事业养老保险所于2007年4月诉讼请求原告李甲强交付租赁房屋，并支付所欠租赁费用，经本院和信阳市中级人民法院审理，支持了被告息县机关事业养老保险所的诉求。原告以被告息县机关事业养老保险所侵犯其优先购买权给原告造成巨大损失为由起诉来院，请求法院判如诉求。另查明，根据豫政（2004）83号文件，豫劳社养老（2005）41号和信政（2005）102号文件精神，原息县社会保险所分设为息县企业养老保险中心和息县机关事业养老保险所。本案争议的房屋被分给息县机关事业养老保险所作为办公场地。以上事实，有事业单位法人证书、房产证复印件、息编字（2005）39号文件、息社（2006）3号文件复印件、李甲强房租交费单据、息县价格认证结论书、李甲强与杉杉服饰签订的经营销售合同及相关法院生效文书、本院开庭笔录等材料在卷佐证。本院认为：原息县社保所与被告李甲强之间的房屋租赁为不定期租赁。出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。本案中，承租人原告李甲强在承租期间对租赁门店享有同等条件下的优先购买权。原息县社保所在房屋租赁期间将原告李甲强承租的两间门面房所有权出售给第三人，没有履行通知义务，侵犯了承租人李甲强的优先购买权。2006年1月16日，由于机构的变化和分工，原、被告争议的房屋分给被告息县机关事业养老保险所作为办公地点。该房屋的产权是因政府职能部门之间的转移，二被告从原息县社保所分立后，原息县社保所已不存在，因此该房屋所产生的侵权责任应由二被告承担。本院认为，法律和司法解释对优先购买权的性质并未作出明确规定，在优先购买权的保护方面，除最高人民法院司法解释规定标的物承租人的优先购买权受到侵害的情形下可确认出卖人与买受人之间的买卖合同无效外，未规定优先购买权人享有按出卖人与买受人约定的价格或市场价格直接承买标的物的权利。因此，原告李甲强请求由其直接承买门店既缺乏法律依据，也不具有可操作性，难以支持。但原告要求被告赔偿因损害原告优先购买权而造成的损失的请求，本院予以支持。息县价格认证结论书被告虽提出异议，但在规定的期限内未提交重新认证的申请，该结论书本院予以认可。关于间接损失，即房屋涨跌损失，原告以门面房的价格认证680000元，出买给第三人160000元认定该损失为520000元，本院不予采纳。应以680000元房产价格作为基数参照河南省近几年来城镇房产价格增幅（2011年郑州市房地产增幅6.3%）来酌定原告的间接损失，即房屋涨价的损失，酌定为120000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：一、被告息县机关事业养老保险所、被告息县企业养老保险中心于本判决生效后30日内共同赔偿原告李甲强损失326490元（门面房装饰装修费98490元＋一年的营业损失108000元，优先购买权间接损失120000元）。二、驳回原告李甲强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11000元，由被告息县机关事业养老保险所、被告息县企业养老保险中心承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式三份，并预交上诉费11000元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 黎 豫审 判 员 李振环人民陪审员 李 勇二〇一三年十月十五日书 记 员 刘婷婷 来源：百度搜索“”