（2013）武民初字第01098号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2014-10-17
案件名称
关于常德市顺源物业服务有限公司与魏正全物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常德市武陵区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常德市顺源物业服务有限公司,魏正全
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）武民初字第01098号原告常德市顺源物业服务有限公司。法定代表人徐成林。委托代理人黄应初，代理权限为特别授权。委托代理人雷德清，代理权限为一般代理。被告魏正全。原告常德市顺源物业服务有限公司（以下简称顺源服务公司）与被告魏正全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋卫民独任审判，于2013年9月4日、2013年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄应初、被告魏正全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺源服务公司诉称：原告于2008年10月28日与开发商常德市水星楼房地产开发有限公司签订了《水星楼·金水岸前期物业服务委托合同》，原告承担物业服务工作，但被告一直未缴纳物业服务费，经多次电话联系或当面协商未果，遂诉至法院，请求判决被告支付2012年1月至2013年12月的物业服务费3570元，二次供水加压电费400元，维修基金930元。原告向本院提交如下证据以证明其诉称的事实：1、物业服务合同一份，拟证明原被告双方存在物业服务关系，双方约定了服务内容、期限、物业费收费标准等内容；2、有限责任公司变更登记申请书、公司变更登记审核表、股东大会决议、企业名称变更核准通知书，拟证明前期物业服务合同中的受托方常德市顺源物业管理有限公司（以下简称顺源管理公司）已经变更登记为常德市顺源物业服务有限公司，原告的诉讼主体适格；3、业主家庭情况登记表一份，拟证明被告系水星楼小区的业主；4、业主物业服务费收入明细表一份，拟证明被告所欠的物业费用。被告魏正全辩称：1、被告不是本案适格的主体，前期物业服务合同中并未约定原告有权向被告本人收取物业服务费用，双方并未建立委托服务关系；2、被告未尽管理义务，未及时清扫垃圾、修缮公共设施等。被告向本院提交视频资料以证明原告在物业管理方面存在漏洞。对原被告所举证据，经庭审质证，本院作出如下认定：原告提交的证据1，被告对其关联性有异议，认为不能证明被告因此物业合同与原告之间存在物业服务关系，合同上的公章与原告名称不一致，本院认为原告提交了公司变更登记的相关证据，此合同的真实性、合法性应予以采信；原告提交的证据2，被告对其关联性有异议，本院认为该组证据可以证明顺源管理公司已经变更登记为顺源服务公司；原告提交的证据3，被告对此有异议，认为原告与顺源管理公司并非同一主体，本院采信被告系该小区的业主的事实；原告提交的证据4，被告认为无计算依据，表格系打印具有随意性，本院认为此证据系原告自己制作，不予采信。原告对被告提交的视频资料系摄制于水星楼小区无异议，但认为视频系被告在同一时间摄制，卫生的打扫具有时间性，另外因受政府“三改四化”工程的影响，小区的部分设施有所破坏，本院对视频中反映的情况予以采信。经审理查明，本院确认案件事实如下：2008年10月28日，常德市水星楼房地产开发有限公司与顺源管理公司签订《水星楼·金水岸前期物业服务委托合同》，双方约定了顺源管理公司为水星楼小区提供物业服务的内容、物业费收费标准、双方的权利义务及违约责任等内容，顺源管理公司于2009年7月8日经常德市工商行政管理局核准变更为顺源服务公司。顺源服务公司一直负责水星楼小区的物业管理与服务工作至今。被告系水星楼小区8A813号住户，以原告未尽管理职责为由拒交2012年至2013年的物业费用。另查明，被告于本案审理过程中向原告交纳了维修基金930元。本院认为，本案的争议焦点如下：1、顺源服务公司是否为本案的适格主体？水星楼小区的开发商常德市水星楼房地产开发有限公司与顺源管理公司签订了前期物业服务委托合同，顺源管理公司一直承担该小区的物业管理与服务工作。顺源管理公司经常德市工商行政管理局核准变更为顺源服务公司，顺源服务公司承继顺源管理公司的权利义务继续履行《前期物业服务委托合同》，小区开发商及业主均未对此提出异议，本院认为此合同合法有效，顺源服务公司是本案的适格主体。2、前期物业服务委托合同是否对被告具有约束力？依据《物业管理条例》第二十一条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应该签订书面的前期物业服务合同。本案中开发商与顺源管理公司签订了《前期物业服务委托合同》，顺源管理公司（现为顺源服务公司）依此履行管理、服务义务。水星楼小区至今未成立业主委员会选聘其他物业服务公司，业主亦未对顺源服务公司入驻水星楼小区后进行物业管理提出任何异议，在事实上接受了该公司提供的服务，顺源服务公司与小区业主已经形成了事实上的物业服务合同关系，应当受前期物业服务合同的约束。被告认为自己并非合同当事人，本院对此不予支持。3、被告魏正全拒交物业服务费的理由能否构成抗辩？本院认为物业服务费用是物业服务公司为全体业主提供物业管理与公共服务所产生的费用，被告在该小区生活已经享受了物业公司的公共服务，应该按照合同约定交纳物业费。被告辩称物业公司在管理过程中存在管理不善等违约行为，应依法另行追究物业公司的违约责任。因此，被告所应承担的2012年-2013年物业费用为3570元（1.2×123.96×24），二次供水费用400元，以上共计3970元。综上所述，依据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告魏正全于本判决生效之日起三日内向原告常德市顺源物业服务有限公司支付物业服务费人民币3970元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告魏正全负担。本判决为终审判决。审 判 员 宋卫民二〇一三年十月十五日代理书记员 张笛瑶附：相关法律条文《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 微信公众号“”