（2013）赣中民一终字第235号
裁判日期: 2013-10-15
公开日期: 2018-08-02
案件名称
李元凤与谢顺红房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）赣中民一终字第235号上诉人（原审被告）李元凤。委托代理人康文礼，江西客家人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢顺红。委托代理人华晖，江西至中律师事务所律师。上诉人李元凤因与被上诉人谢顺红房屋买卖合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2012）于民一初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原村民管素英取得位于于都县贡江镇经军大道长征村刘屋门口拾丘排的国有划拨土地一宗，总面积为240㎡。2005年，被告李元凤向其购买该宗土地用于建房，并于2006年建成一栋住房，分两个单元，八层，混合结构。2006年7月31日，被告将其中的东边第六层房屋一套及北边东起第一间柴火间转让于原告，面积分别为132.99㎡，柴火间面积为22.24㎡，并签订了《合资建房协议》，约定：“住房价格为620元／㎡，柴火间的价格为860元／㎡，由被告为原告代办产权证以及水、电到户、路面硬化等实施，费用由原告负担。如原告自行办理，被告提供办证所需材料的复印件”，并约定了付款方式及房屋交付期限。协议签订后，原告于2006年8月1日、11月5日支付了房款73500元、20000元，2006年8月24日支付了水电开户费用1500元，2008年9月8日支付办理土地使用证费用3000元，2008年10月10日、2009年6月9日支付办房产证费用10000元、5000元，共15000元。同时被告向原告交付了房屋，且由原告使用了多年。但因该宗土地涉及违法用地，故无法及时办理房屋产权登记。该栋房屋建成后，被告以不同的价格与13人签订了《合资建房协议》，2008年7月，为解决该地住户办理相关权证的问题，有关部门作出处理决定。按照规定，被告在交纳了相关税费和土地出让金后，补办了《建设用地规划许可证》（编号2003-046号）、《建设工程规划许可证》（建字第360731200900045号）、《建筑工程施工许可证》（编号362132200912160101）、《自建住房主体结构安全性能鉴定报告》（赣虔司建筑鉴字2008第63号）及于都县建设工程质量监督站的认定意见（于建质鉴2009第25号）等相关审批手续，并于2009年12月3日为原告办理好了国有土地使用权证（证号为：于国用2009第1351号，使用权类型为国有出让，分摊面积为16.8㎡）。2011年8月，被告向原告发出通知，要求原告补交办证费用，但原告对办证费用的承担产生争议，故未按被告通知补交，因此房屋契税及房地产管理局办证的相关费用一直未交纳，该房屋产权证至今也未办理。为此，原告诉至本院，请求判令被告立即为原告办理好房屋产权证并及时交付与原告，本案诉讼费由被告承担。原审法院认为：被告李元凤利用安置土地建房后，以不同的价格与他人签订《合资建房协议》，该协议的主要特征是原告支付一定价款后，被告交付房屋并办理相关手续，并未体现合伙建房的“利益共享、风险共担”的特性。据此可以认定双方签订的《合资建房协议》实为房屋买卖协议。该协议所涉及的标的在诉前已办理了相关的审批手续，且房屋交付使用多年，故买卖合同有效。按照该协议的约定，办理房屋产权证可以由被告代办，也可以由原告自行办理，由被告代办，则由原告承担办证所需的费用，但对税费的承担未约定明确，在双方未能就此达成一致意见的情况下，应按房屋买卖的交易习惯及国家税收条例的规定，理解为房屋契税及办理房屋产权登记的费用，在被告收取了原告支付的办证费用后，就应当按协议的约定履行办理房屋产权登记的义务。因此，原告要求被告及时办理房屋产权登记的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，办理房屋产权证的契税及缴纳房产管理部门的办证费用，由被告在其收取原告的办证费用15000元中直接交纳到有关部门，如不足则由原告负责交纳。被告辩称其已垫付了应由原告承担的有关税费，且原告还应支付房屋面积的补差款，因被告在本案中未提出反诉，故在本案中不予处理，如被告认为在该房屋买卖的交易过程中，原告还应向其支付相应的款项，可以向原告另行主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百三十五条之规定，经审判委员会讨论决定，作出如下判决：被告李元凤于判决生效后四十五日内将原告谢顺红的房屋产权证（房屋位于于都县贡江镇红军大道安置地）办理完毕。办理房屋产权证的契税及缴纳房产管理部门的办证费用由原告谢顺红承担，由被告在其收取原告的办证费用15000元中直接交纳到有关部门，如不足则由原告谢顺红负责交纳。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费100元，由被告李元凤负担。上诉人李元凤不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由为：一、原审判决认定部分事实不清。根据双方协议，双方就转让房屋办理产权证及水电过户等相关权属转移的一切税费的承担是有明确约定的，如果由上诉人代办，则被上诉人应当承担办证的一切费用，如果被上诉人自行办理，则上诉人可以提供办证所需材料的复印件，由此可见双方对于办理产权证过程中税费的承担是有明确约定的。另外，涉案房屋的土地性质为安置用地，双方在签订房屋买卖协议时对这一情况是明知的，如果要办理房产证，则必然要先行缴纳有关税费，补办有关手续，上诉人仅为代办证，办理证件过程中的一切费用双方已明确约定需由被上诉人承担。二、原审判决适用法律不当，判决不公。原审判决在认定上诉人确实为了办理被上诉人的土地证和房产证，而按政府规定先缴纳土地出让金，并补办工程建设许可证等相关审批手续，补缴了相关费用的情况下，却在判令上诉人为被上诉人办理房屋产权证的同时，对上诉人因办理被上诉人房屋产权证而先期垫付的有关税费17136.9元不予处理，明显不公。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。针对上诉人李元凤的上诉理由及请求，被上诉人谢顺红辩称：不管是依据双方协议的约定，还是依据房屋买卖的交易习惯，答辩人都只需承担办理房屋产权证的契税、登记费、工本费、印花税等税费，除此之外的税费双方未作明确约定，应当按照法律规定由上诉人承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：依据双方房屋买卖协议的约定，被上诉人有权要求上诉人为其代办房屋所有权证，有关费用由被上诉人承担。因涉案房屋原土地使用权性质的特殊性，导致在办理房屋所有权证过程中实际发生的税费不同于正常房屋办证过程中的税费。在双方对于有关税费的最终承担存在争议，被上诉人实际已预交了相当金额的代办证费用，上诉人在本案中又未就其已垫付的有关税费及其他款项问题提出反诉请求的情况下，原审法院先行就被上诉人提出的要求上诉人代办房屋产权证的诉讼请求作出处理，并释明上诉人可就其已垫付的有关税费及房屋面积的补差款等另行主张的做法，未损害上诉人的有关实体和程序权利，并无不当。原审认定事实清楚，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费100元，由上诉人李元凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 黄中林代理审判员 施 赛二〇一三年十月十五日书 记 员 王 佳 微信公众号“”