（2013）东开民初字第0164号

裁判日期: 2013-10-15

公开日期: 2016-03-16

案件名称

金秀兰、杨步荣与吴茂芳、张进等确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

东台市人民法院

所属地区

东台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金秀兰,杨步荣,吴茂芳,张进,张向晨,王爱平,杨立

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条

全文

江苏省东台市人民法院民事判决书（2013）东开民初字第0164号原告金秀兰，居民。原告杨步荣，居民。两原告共同委托代理人倪晓娟，东台市新区法律服务所法律工作者。被告吴茂芳，居民。被告张进，居民。被告张向晨，学生。被告吴茂芳、张进、张向晨的共同委托代理人丁维军，江苏东亭律师事务所律师。被告王爱平，居民。被告杨立，学生。被告杨立的法定代理人及被告王爱平的委托代理人暨被告杨跃忠，居民。原告金秀兰、杨步荣与被告吴茂芳、张进、张向晨、王爱平、杨跃忠、杨立确认合同无效纠纷一案，本院于2013年5月6日立案受理。依法组成合议庭，于2013年8月8日、10月12日公开开庭进行了审理。原告金秀兰、杨步荣的共同委托代理人倪晓娟，被告吴茂芳、张进、张向晨的共同委托代理人丁维军，被告杨立的法定代理人及被告王爱平的委托代理人也是本案的被告杨跃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秀兰、杨步荣诉称，我们与被告王爱平（原告儿媳）、杨跃忠（原告儿子）、杨立（原告孙子）均系东台市开发区四唐村二组村民。2002年因供电局征地原房屋被拆迁，村集体组织重新安排给被告王爱平、杨跃忠的宅基地只允许建平房，由于规划内的宅基地数量不足，经村委会协调，我们与王爱平、杨跃忠协商共同使用一块宅基地，并允许我们和王爱平、杨跃忠共建一幢二层楼房，产权共有，共同居住，村委会不再给我们另行安排宅基地，也未给我们另行颁发集体土地建设用地许可证。2005年5月，王爱平、杨跃忠、杨立私自将我们与其共建的房屋出售给被告吴茂芳、张进、张向晨。被告吴茂芳、张进、张向晨购买房屋后又将房屋旁的附属地占为己有，致使我们失去了种植的土地。被告之间的买卖行为损害了我们的合法权益，且被告吴茂芳、张进、张向晨作为城镇居民购买农村居民房屋的行为违反了相关的规定。依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的规定，被告之间买卖房屋的行为应无效。为此，我们起诉要求确认被告之间所签订的买卖房屋合同无效，被告吴茂芳、张进、张向晨将其所购买的房屋返还给我们，并返还所诉房屋周围的附属田地。被告吴茂芳、张进、张向晨辩称，被告王爱平、杨跃忠、杨立出售给我们的房屋建设工程规划许可证及副件上建设单位均为被告杨跃忠，我们购买时亦支付了对等的价格，系善意取得。我们购买后花费了大量的费用对房屋进行了整体装修，并购买泥土对房屋周围低洼处进行填充。原告一直居住在诉争的房屋附近，不可能不知道我们购买该房屋。原告起诉我们主要是因为该处房屋价值上涨，且存在拆迁的可能，而与另几名被告串通以其名义进行起诉。现原告并无证据证明其对该房屋享有所有权，其诉讼主体不适格，请依法驳回原告对我们的起诉。被告王爱平、杨跃忠、杨立辩称，我们将房屋出售被告吴茂芳、张进、张向晨时已向其告知该房屋系原告与我们共同共有，故签订了一份长达十年的租赁合同。房屋出售后，我们告知原告房屋系出租给吴茂芳、张进、张向晨的，并不是出售的。后来我们与被告吴茂芳、张进、张向晨签订的房屋买卖合同也是在双方自愿的情况下签订的，并不存在合同无效的情形，该合同应是有效。我们并未与原告相互串通，原告之所以起诉被告吴茂芳、张进、张向晨，是由于他们购买房屋后未能善待原告，并占有使用房屋周围的耕地。经审理查明，被告王爱平、杨跃忠、杨立原居住的房屋被征用。东台市经济开发区管理委员会于2003年7月28日向被告杨跃忠颁发03087号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，许可被告杨跃忠使用位于四唐居委会的土地建造234㎡规模的房屋。2003年秋，被告杨跃忠建造了本案诉争的房屋。2005年4月15日，被告杨跃忠与被告吴茂芳就本案争议的房屋签订租赁期限为10年的房屋租赁协议，每年租金为3000元。2005年4月26日，被告吴茂芳、张进、张向晨与被告王爱平、杨跃忠、杨立就本案争议的房屋签订房屋买卖合同，合同约定：被告王爱平、杨跃忠、杨立以212000元的价格将本案争议的房屋出售给被告吴茂芳、张进、张向晨；房屋所有权转移后，其162.5㎡的土地使用权一并转让给被告吴茂芳、张进、张向晨，如遇拆迁等政策因素，补偿款归被告吴茂芳、张进、张向晨，与被告王爱平、杨跃忠、杨立无关，如因房屋所有权与他人发生争议，由被告吴茂芳、张进、张向晨处理，与被告王爱平、杨跃忠、杨立无关；原租赁合同自房屋买卖合同签订后自行失效。合同签订后，被告吴茂芳、张进、张向晨支付了相应的价款，对该房屋进行了装潢并入住。另查明，原告金秀兰、杨步荣系夫妻关系；被告王爱平、杨跃忠系夫妻关系，被告杨立系被告王爱平、杨跃忠之子；被告杨跃忠系原告金秀兰、杨步荣之子。被告吴茂芳、张进均系城镇居民，两人系夫妻关系，被告张向晨系被告吴茂芳、张进之子。原告起诉时并未将张向晨、杨立列为本案的被告，诉讼过程中，原告追加张向晨、杨立为本案的被告。现原告以其投入建房资金40000元，主张本案诉争的房屋系其与被告杨跃忠共同所建，并提供落款日期为2004年2月18日其与原告签订的共同建房协议、由江苏××经济开发区城北社区居民委员会金长满经手加盖公章的情况说明以证明其主张。同时其以被告吴茂芳、张进作为城镇居民，购买农村房屋违反国家法律规定，被告方买卖房屋侵犯其对诉争房屋的共有权利为由，起诉要求确认被告之间签订的房屋买卖合同无效并要求被告吴茂芳、张进、张向晨应将房屋返还给原告。庭审中，被告王爱平、杨跃忠、杨立称诉争的房屋建造时花费的资金共为160000元，原告对此亦予以认可。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的2004年2月18日原告杨步荣与被告杨跃忠签订的共同建房协议书一份、2011年8月7日加盖江苏东台经济开发区城北社区居民委员会出具的情况说明一份、2005年4月15日被告杨跃忠与被告吴茂芳签订的租赁协议一份、2005年4月23日房屋买卖合同一份、被告张进、吴茂芳的常住人口信息各一份，被告吴茂芳、张进、张向晨提供的《中华人民共和国建设工程规划许可证》等证据予以证实。本院认为：原告虽提供了2004年2月18日其与被告杨跃忠签订的共同建房协议及江苏××经济开发区城北社区居民委员会加盖公章的情况说明，证明其投入40000元资金与被告杨跃忠共同建房，但其提供的与被告杨跃忠签订的共同建房协议系发生在房屋建成以后，且其提供的证据不足以证明被告之间签订房屋买卖合同时，原告或被告王爱平、杨跃忠、杨立已向被告吴茂芳、张进、张向晨进行了告知。同时，原告提供的原告杨步荣与被告杨跃忠所签订的共同建房协议系房屋建成后所签订的，该协议签订双方系父子关系，存在利益关系。原告提供的加盖江苏××经济开发区城北社区居民委员会出具的情况说明，系原告杨步荣本人所书写，后请江苏××经济开发区城北社区居民委员会金长满经手加盖公章而已，并无档案性资料予以印证。在原告无其他证据的情况下，原告提供的现有证据不足以证明其与被告王爱平、杨跃忠、杨立系本案诉争房屋的共有人。原告据此要求确认合同无效并返还房屋的证据不足，理由不充分。被告吴茂芳、张进、张向晨作为城镇居民，并未提供证据证明其符合在江苏东台经济开发区城北社区居民委员会申请建房用地的条件，其购买诉争房屋的行为违反了国家的相关规定，该行为应为无效行为。该房屋买卖合同系被告吴茂芳、张进、张向晨与被告王爱平、杨跃忠、杨立之间所签订的，合同无效后主张返还的权利主体应为被告王爱平、杨跃忠、杨立，不应由原告进行主张，原告无权据此因合同无效，而并要求返还房屋。关于原告诉称的要求被告吴茂芳、张进、张向晨返还诉争房屋周围附属田地的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，原告并未提供证据证明其对该土地享有所有权或享有使用权，并不能认定被告吴茂芳、张进、张向晨侵犯了其土地所有权或有使用权，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，被告之间签订的房屋买卖合同虽违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，但原告提供的证据不足以证明被告之间买卖房屋的行为损害了其房屋共有权的权益，对原告要求确认被告之间所签订的买卖房屋合同无效，被告吴茂芳、张进、张向晨返还房屋及所诉房屋周围附属田地的诉讼请求，本院不予支持。被告之间因无效合同所产生的后果，由合同相对人另行解决。为此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款，第五十八条，《江苏省土地管理条列》第三十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告金秀兰、杨步荣要求确认被告之间签订的买卖房屋合同无效，被告吴茂芳、张进、张向晨向其返还房屋及返还所诉房屋周围附属田地的诉讼请求。案件受理费80元，由原告金秀兰、杨步荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：农行盐城中汇支行，帐号：40×××21，户名：盐城市财政局）。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　杨礼红人民陪审员　吴红珠人民陪审员　仇怀熙二〇一三年十月十五日书记员（代）　吕真真附：法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。搜索“”