（2013）深宝法民三初字第648号

裁判日期: 2013-10-15

公开日期: 2015-01-20

案件名称

许洪英与陈飞忠、深圳市广圆贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许洪英,陈飞忠,深圳市广圆贸易有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第五十九条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

拟稿人拟稿时间核稿意见领导批发广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2013）深宝法民三初字第648号原告许洪英。委托代理人张学贵，广东昌宏律师事务所律师。被告陈飞忠。委托代理人吕永芬，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被告深圳市广圆贸易有限公司。法定代表人陈威，该公司总经理。委托代理人李丽星。法定代表人舒曼，该公司总经理。委托代理人蒋平。法定代表人林合星，该公司总经理。委托代理人潘彩萍。原告许洪英与被告陈飞忠、深圳市广圆贸易有限公司（以下简称广圆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，追加深圳市华融小额贷款有限公司（以下简称华融公司）、深圳市星联地产顾问有限公司（以下简称星联公司）为第三人，由审判员魏海涛、人民陪审员朱永红、张建群组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许洪英的委托代理人张学贵、被告陈飞忠的委托代理人吕永芬、被告广圆公司的委托代理人李丽星、第三人华融公司的委托代理人蒋平、被告星联公司的委托代理人潘彩萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月11日，原告许洪英就深圳市金地电子有限公司向华融公司申请的190万元贷款提供担保，同意将原告位于深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园2栋3单元X抵押给华融公司。同时，原告在不明事实真相的情况下与深圳市华融融资担保有限公司、周某、陈某和刘某签订了一份委托书，2013年4月17日，被告陈某以原告代理人身份与被告广圆公司恶意串通，将原告价值200万元的房产以120万元的价格买卖并将房屋过户于被告广圆公司名下。2013年5月7日，深圳市房地产权登记中心在没有认真审查材料的情况下办理了房屋过户手续。被告的行为严重侵犯了原告的合法权利。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告陈某代理原告与被告广圆公司签订的房屋买卖合同无效，被告将位于深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园2栋3单元X房屋恢复变更登记；2、由被告承担本案诉讼费用。被告陈飞忠答辩称，本案涉案房产是原告为华融公司与深圳市金地电子有限公司之间的借款提供担保，并与华融公司签订了抵押贷款合同。由于深圳市金地电子有限公司未及时偿还借款，被告陈飞忠接受原告的委托办理该房产过户事宜，并办理了公证委托书。被告陈飞忠接受原告的委托将涉案房产于2013年4月17日过户至被告广圆公司名下，其购房款作为原告向华融公司与深圳市金地电子有限公司的还款，原告对于被告陈飞忠办理房产过户手续是知情的。而且被告陈飞忠与被告广圆公司并没恶意串通将涉案房产非法过户，请驳回原告诉讼请求。被告广圆公司答辩称，1、被告广圆公司是通过中介获知该房源信息；2、整个交易过程均通过公开市场，且价格经过国土局认可；3、被告广圆公司是与原告代理人陈飞忠签订的买卖合同，本案的被告陈飞忠是经过原告的授权，该授权有经过公证，被告广圆公司有充分理由相信被告陈飞忠有权处置该房产；4、被告广圆公司已按照买卖合同约定支付了购房款，并缴纳了相关税费。且支付了相关的中介费用。该房产已实际过户到被告广圆公司名下，综上，被告广圆公司购买该房产的行为合法有效，不应认定无效。请求驳回原告的诉讼请求。第三人华融公司答辩称，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。原因如下：1、关于被告陈飞忠转让原告的房产，需征得原告的充分授权，其行为未违反法律的禁止性规定。从原告提交的授权委托书和公证书的内容来看，被告陈飞忠转让原告的房产系经深圳市公证处于2012年4月12日做出了公证，当时有原告的签名、按指印并承担法律后果。从委托书的内容来看，被告陈飞忠的受托权限包括了作为代理人办理房产过户的相关事宜，故其行为征得了原告的授权。2、被告广圆公司取得房产支付了相应的对价，该对价不低于房产管理部门自身估价系统对房产的评估价格。因此该价格征得了权威部门的认可，并没有损害任何人的利益。第三人星联公司答辩称，第三人星联公司对此事情不清楚，只是被告陈飞忠和被告广圆公司在第三人星联公司处录入了合同，并不是第三人星联公司促成了这笔交易。经审理查明：2012年4月11日，第三人华融公司和深圳市金地电子有限公司（以下简称金地公司）签订了一份《借款合同》，约定金地公司向华融公司借款人民币190万元用于流动资金，借款期限为一个月，自华融公司款项到达金地公司指定账户当日起算，贷款月利率固定为1.8%，借款手续费按借款金额的0.6%每月计算，综合业务服务费按借款金额0.6%每月计算，金地公司到期一次性还本，金地公司未按期还款的，从逾期之日起，按本合同约定利率、费用上浮50%计算罚息并按逾期还款金额0.2%每日支付违约金；金地公司提供许洪英名下位于深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园2栋3单元X房产作为抵押担保，金地公司未按合同约定偿还到期本金、利息及其他应付款项，华融公司有权处分担保物，所得价款优先受偿，由此产生的一切费用由金地公司承担。2012年4月11日，原告许洪英和第三人华融公司签订了一份《抵押担保合同》，约定因金地公司向华融公司申请人民币190万元的借款，原告许洪英同意就前述借款向华融公司提供担保，原告许洪英同意将其拥有的深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园2栋3单元X房产抵押给华融公司，本抵押物担保数额为借款金额中的人民币190万元；如金地公司未清偿借款合同项下债务的，华融公司有权从处分抵押物的价款中优先受偿，不足受偿的，华融公司有权另行追索。2012年4月11日，原告许洪英向第三人华融公司出具了一份《担保保证书》，根据华融公司和金地公司的借款合同，原告许洪英愿意以担保人的身份为此笔债务向华融公司提供保证担保，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、综合业务服务费、罚息、复利等相关费用及担保权的费用，原告许洪英保证对借款人的上述本金、利息及有关费用承担连带责任。2012年4月12日，原告许洪英出具委托书，就原告许洪英拥有的深圳市宝安区桃源盛景园2栋3单元X房产，委托被告陈飞忠、深圳市华融融资担保有限公司、周某等人为许洪英的代理人，委托期限为2012年4月11日至2015年4月17日，委托事项为：到深圳市房地产权登记中心或房地产交易中心办理出售上述房产的一切相关事宜，包括办理过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，收取售楼款，原告许洪英应承担的赎楼款及各项税金、费用等从原告许洪英指定账户扣取后，被告陈飞忠等代理人有权直接将剩余房款用于偿还原告许洪英债务（含担保的债务）。该委托书于当日在广东省深圳市深圳公证处办理了公证。2012年4月13日，华融公司向深圳市宁甬贸易有限公司转账人民币190万元；当日，深圳市宁甬贸易有限公司向金地公司转账支付人民币190万元。2013年4月17日，被告陈飞忠作为原告许洪英的代理人和被告广圆公司签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定原告许洪英将深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园2栋3单元X房产转让给被告广圆公司，建筑面积112.42平方米，房地产用途为住宅，转让价款为人民币1217509元，合同签订时被告广圆公司支付定金人民币100000元，被告广圆公司于2013年5月20日之前将剩余房款人民币1117509元支付至双方约定的银行第三方监管账户，交易税费全部由被告广圆公司承担。当日，被告陈飞忠作为原告许洪英的代理人和被告广圆公司签署了《深圳市房地产转移登记申请表》。2013年4月22日，深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园2栋3单元X房产从原告许洪英名下转移登记至被告广圆公司名下。当日，被告广圆公司向第三人华融公司转账支付了人民币1217509元。庭审中，原告许洪英确认其与金地公司的法定代表人系朋友关系，因此为金地公司的借款提供担保；被告陈飞忠确认其系第三人华融公司的员工，由于涉案房产系金地公司向第三人华融公司借款的抵押物，被告陈飞忠受原告委托将涉案房产出售，售房款作为向华融公司的还款支付给了华融公司，第三人华融公司称清楚被告陈飞忠出售涉案房产的情况，原告许洪英对此不予确认，称被告陈飞忠出售涉案房产没有征得原告许洪英的同意。关于交易的过程，被告陈飞忠称被告陈飞忠通过第三人星联公司发布售房信息，被告广圆公司有买房意向，通过第三人星联公司完成了交易；被告广圆公司的代理人对于被告广圆公司如何和被告陈飞忠协商购买涉案房产的过程不清楚；第三人星联公司称被告广圆公司和被告陈飞忠并不是在第三人星联公司的居间介绍下完成交易，被告陈飞忠和被告广圆公司只是在第三人星联公司处录入了《深圳市二手房买卖合同》。关于涉案房产的交易价格，被告陈飞忠和被告广圆公司称参考国土局评估系统后确定交易价格为人民币1217509元，被告陈飞忠称已经就该价格和原告许洪英进行过沟通，但原告许洪英称不知道涉案房产被出售的事宜。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的产权资料电脑查询单、深圳市房地产转移登记申请、《深圳市二手房买卖合同》、公证书、授权委托书、《抵押担保合同》、《担保保证书》，被告陈飞忠提交的《借款合同》、《抵押担保合同》、《担保保证书》、记账凭证、进账单，被告广圆公司提交的房地产证、进账单、发票、完税凭证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于被告陈飞忠和被告广圆公司之间是否存在恶意串通、损害原告许洪英利益的行为。关于被告陈飞忠和被告广圆公司之间就涉案房产的交易行为，存在以下的疑点：1、关于就涉案房产交易的过程，被告陈飞忠称被告陈飞忠通过第三人星联公司发布售房信息，被告广圆公司有买房意向，通过第三人星联公司完成了交易，但第三人星联公司对此并不认可，第三人星联公司称两被告并不是在其居间介绍下完成交易，第三人星联公司只是为两被告录入了《深圳市二手房买卖合同》，当事人之间的陈述存在明显的矛盾，且如果是第三人星联公司是两被告交易的居间方，两被告应当提交其支付佣金的证据，但两被告不能提供任何证据证明第三人星联公司促成了双方对涉案房产的交易。因此，两被告对案件的基本事实即涉案房产的交易过程不能做出合理的说明，应当承担举证不能的责任。2、关于涉案房产转让的价格，两被告称参考国土局评估系统后确定交易价格为人民币1217509元，但一般的二手房买卖过程中，出售方会根据房屋的实际价值提供出售的价格，购买方在出售方报价的基础上进行协商确定二手房交易的价格，本案中，两被告主张双方参考国土局评估系统后确定交易价格，但涉案房产价格的确定属于二手房买卖过程中必经的重要环节，对双方利益有重大影响，两被告的陈述实际上表明被告陈飞忠作为原告许洪英的代理人出售涉案房产时根本没有考虑涉案房产的市场价值，显然有违二手房交易的基本原则和惯例。综上，两被告不能对交易的过程做出合理的解释，对于房产转让的价格确定不合常理，其行为已属恶意串通，侵犯了原告许洪英的合法权益，两被告就涉案房产进行的转让依法应认定无效，两被告应当将涉案房产过户登记至原告许洪英名下。由于两被告的行为造成涉案房产过户至被告广圆公司名下，故涉案房产过户回原告许洪英名下时所需缴纳的税费应当由两被告承担，关于被告广圆公司已经支付的购房款及相关税费，被告广圆公司可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告陈飞忠作为原告许洪英的代理人于2013年4月17日和被告深圳市广圆贸易有限公司签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，被告陈飞忠、深圳市广圆贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内将深圳市宝安区西乡街道前进路北侧桃源盛景园2栋3单元X房产产权转移登记至原告许洪英名下。本案受理费人民币22800元，由两被告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审　判　长　　魏海涛人民陪审员　　张建群人民陪审员　　朱永红二〇一三年十月十五日书　记　员　　张　敏书记　员代　　盼　盼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。搜索“”