（2013）渝五中法民终字第03929号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2014-01-03
案件名称
卢远卫、卢远芬因房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢远卫,卢远芬,蒋治安
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝五中法民终字第03929号上诉人（原审被告）卢远卫。委托代理人王正燕，重庆正焰律师事务所律师。上诉人（原审被告）卢远芬。委托代理人王正燕，重庆正焰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蒋治安。委托代理人马健，重庆中世律师事务所律师。上诉人卢远卫、卢远芬与被上诉人蒋治安房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年9月6日作出（2013）中区民初字第01968号民事判决，卢远卫、卢远芬对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年9月29日进行了询问审理。卢远卫及其委托代理人王正燕、卢远芬及其委托代理人王正燕、蒋治安及其委托代理人马健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：卢远芬系重庆市渝中区帝都广场LG026号公有非住宅的承租使用权人。2010年12月15日，卢远卫（甲方）与蒋治安（乙方）签订《联营合同》，约定：“……一、乙方承租甲方五一路帝都商场摊位一间，建筑面积36平方米左右。二、租期5年，但是租金从2011年1月1日起至2011年12月31日止，每月租金陆仟伍佰元正。再从2012年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金柒仟元正。三、租金按季度缴纳，每季度提前15日缴纳，过期不缴纳，按违约，甲方有权收回摊位。四、合同期间，乙方向甲方缴纳保证金伍仟元正，合同到期，甲方向乙方退还保证金伍仟元正。……六、乙方承租期间不得以任何理由将摊位转租、转借、转让他人使用，如确需转让，必须经甲方同意，否则视为违约。……九、合同期间，如果甲乙双方某一方违反所写条款，由违约方向守约方赔偿保证金伍仟元。”2010年11月19日，卢远卫收取了蒋治安的保证金5000元。2012年3月15日，卢远卫收取了2012年4月至2012年6月的租金21000元。2012年6月1日，重庆奥斯曼物业管理有限公司（甲方）与卢远芬（乙方）签订《自营协议》，约定：……一、委托物业位置及面积：乙方同意将其位于重庆市渝中区五一路八号帝都大厦正负0层47、47-1号使用权商铺及其设施设备交给甲方进行统一业态规划（服饰、鞋帽）、整体装修，商铺的建筑面积35.46平方米。二、合作期限及方式：2.2、乙方将上述使用权商铺交给甲方整体规划和装修，甲方装修完毕后由乙方自行经营。……四、甲方责任、权利及义务：4.4、甲方自签订本协议之日起至该商铺装修完毕交付乙方使用前的实际天数，按100元／㎡·月的标准（按建筑面积计算）给予乙方经济补贴，另给予1000元／月的经营补贴，按月支付。4.5、本协议签订之日起，甲方有权将物业进行装修。……九、其他事宜：甲方尊重认可历史遗留问题，对于乙方提出补偿使用安置摊位旁建筑面积13.65㎡的公共部分由乙方使用的申请，以乙方能提供的相关有效文字依据为准。保证该摊位原位置、原面积及第一个摊位。”2012年5月底，因帝都商场进行整体装修，蒋治安无法在帝都商场LG026号摊位内继续经营，但其自行在帝都商场门口进行了摆摊经营。2013年1月28日，卢远芬（甲方）与胡家森（乙方）签订《出租合同》，约定：“……1、乙方承租甲方第五大道LG026摊位一间，建筑面积49平方米。……9、合同一式两份，有效期从2013年2月1日起至2015年2月底止，甲乙双方各执一份，自双方签字生效。”帝都商场整体装修完毕后，渝中区五一路帝都商场LG026号摊位由胡家森占有经营。一审庭审中，卢远芬认可卢远卫是受其委托于2010年12月15日与蒋治安签订《联营合同》，蒋治安也认可在订立合同时就已知道卢远卫与卢远芬之间的代理关系。同时蒋治安撤回第二项要求判令卢远卫、卢远芬向蒋治安赔偿经济损失27800元（暂计至2013年7月28日）的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，卢远卫以自己的名义与蒋治安签订《联营合同》，蒋治安在订立合同时就已知道卢远卫与卢远芬之间的代理关系，故蒋治安与卢远卫签订的《联营合同》直接约束卢远芬与蒋治安，双方均应当按照合同的约定全部履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，蒋治安已实际交纳租金至2012年6日30日，而在2012年6月1日卢远芬就与重庆奥斯曼物业管理有限公司签订《自营协议》，将帝都商场LG026号摊位交给重庆奥斯曼物业管理有限公司进行整体装修，导致蒋治安租赁帝都商场LG026号摊位进行经营的合同目的不能实现，故蒋治安2013年7月后未交纳租金的行为并非恶意违约，卢远芬无权因此行使合同解除权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中卢远芬并未举示充分证据证明蒋治安存在转租行为。即使蒋治安存在转租行为，卢远芬在一审庭审中自认其在2011年1月就知道蒋治安转租行为，在六个月内未提出异议，故现卢远芬也不得据此解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据上述评议卢远芬行使解除权的条件不能成就，而且卢远芬也并未向蒋治安发出通知要求解除合同。故蒋治安与卢远芬之间的《联营合同》并未解除。2013年1月28日，卢远芬在双方之间的《联营合同》尚未解除的情况下，与胡家森签订《出租合同》，将帝都商场LG026号摊位出租给第三人胡家森使用的行为应属根本性违约，应承担违约责任。现蒋治安请求解除双方之间的《联营合同》，卢远芬对此无异议，一审法院予以准许。关于租金是否应该退还的问题，2012年6月1日，卢远芬与重庆奥斯曼物业管理有限公司签订《自营协议》，将帝都商场LG026号摊位交给重庆奥斯曼物业管理有限公司进行统一业态规划与整体装修导致蒋治安承租使用帝都商场LG026号摊位的合同目的不能实现，而且《自营协议》对装修期间的经济补偿进行了约定，卢远芬的损失得到了填补，因此在帝都商场整体装修期间，蒋治安不应支付租金。因蒋治安未举证证明商场装修的起始时间，一审法院根据《自营协议》的签订时间确定商场装修的起始时间，故卢远芬应返还2012年6月份的租金7000元。根据双方之间的《联营合同》的约定，合同到期后卢远芬应退还蒋治安缴纳的保证金5000元，且由违约方向守约方赔偿保证金5000元，故蒋治安请求判令卢远芬退还保证金5000元和支付违约金5000元，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，一审法院判决：“一、解除原告蒋治安与被告卢远芬之间的《联营合同》；二、判令被告卢远芬于本判决生效之日立即退还原告蒋治安租金7000元、保证金5000元，合计12000元；三、判令被告卢远芬于本判决生效之日立即向原告蒋治安支付违约金5000元；四、驳回原告蒋治安的其他诉讼请求。本案受理费减半收取249元，由被告卢远芬负担。”卢远卫、卢远芬不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回蒋治安的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由蒋治安承担。主要事实和理由：1、我们将LG026号摊位出租给蒋治安时就约定租金按季度缴纳，每季度提前15天缴，过期不缴则按违约论处，我们有权收回该摊位。但蒋治安从2012年7月起就没有向我们缴纳租金了，虽然商场在进行装修，但我们和商场进行过交涉，商场同意蒋治安在商场门口摆摊继续经营直至2013年1月。2、商场装修期间每月发放的1000元经营损失费是付给我们的。考虑到蒋治安已经缴纳了2012年6月的租金，于是我们就将该月的1000元损失费补偿给了蒋治安。这说明当时我们双方是认可该处理方案的。3、一审法院在2013年5月9日作出（2013）中区民初字第01969号民事判决，这一份判决认定的事实与本案是基本一致的，但判决结果却与本案完全不同。蒋治安答辩称：1、卢远卫、卢远芬在合同履行期间将摊位转租给第三人，其行为已构成根本违约。2、每月发放的1000元损失费是商场发给我的，却被卢远卫、卢远芬直接占为己有。给我的1000元并不能折抵我已经缴纳的2012年6月份的租金。3、（2013）中区民初字第01969号民事判决的情况与本案无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法维持。本院二审审理过程中，卢远卫、卢远芬向本院提交了以下新证据：1、蒋治安于2012年6月5日出具的收条一份；2、重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第01969号民事判决书一份。卢远卫、卢远芬拟通过以上新证据证明由帝都商场补偿的2012年6月份的1000元经营损失费已经支付给蒋治安，一审法院就相同的情况作出了两份结果完全不同的判决书。蒋治安质证后对证据1予以认可，对证据2不发表质证意见。二审庭审过程中，卢远卫、卢远芬陈述其与胡家森签订的《出租合同》并未实际履行，帝都商场LG026号摊位从商场整体装修完毕后一直空置至今；其于2013年年初才知晓蒋治安的转租行为。同时，卢远卫、卢远芬向本院申请调查取证，拟证明蒋治安在帝都商场门口摆摊系其与帝都商场交涉后的结果。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为导致卢远卫与蒋治安签订的《联营合同》被解除的根本原因，应该是卢远芬将帝都商场LG026号摊位出租给第三人胡家森使用的行为，还是蒋治安在2012年7月后未缴纳该摊位租金的行为。本案中，蒋治安就帝都商场LG026号摊位向卢远卫缴纳的租金已至2012年6月30日，而在2012年6月1日卢远芬即与重庆奥斯曼物业管理有限公司签订了《自营协议》，将帝都商场LG026号摊位交与重庆奥斯曼物业管理有限公司进行整体装修直至2013年1月，因此，从2012年6月起蒋治安租赁帝都商场LG026号摊位进行经营的合同目的未能得以实现。在这种情况下，蒋治安在2013年7月后未缴纳租金的行为并非恶意违约，卢远芬无权因此行使合同解除权。同时，从2013年6月起至蒋治安向一审法院提起本案诉讼时止，卢远芬从未向蒋治安发出通知要求解除双方的《联营合同》，故卢远卫与蒋治安之间的《联营合同》并未解除。2013年1月28日，卢远芬在《联营合同》尚未解除的情况下，与第三人胡家森签订《出租合同》，将帝都商场LG026号摊位出租给胡家森使用的行为属根本性违约，是导致《联营合同》被解除的根本原因。关于蒋治安已缴纳的2012年6月份的租金是否应予退还的问题。因从2012年6月起至2013年1月止，帝都商场进行整体装修，蒋治安根本无法使用帝都商场LG026号摊位进行经营活动，故在帝都商场整体装修期间，蒋治安不应支付租金。而蒋治安已缴纳的2012年6月份的租金，卢远芬亦应予以返还。现卢远卫、卢远芬在二审庭审中陈述其与胡家森签订的《出租合同》并未实际履行，帝都商场LG026号摊位从商场整体装修完毕后一直空置至今；其于2013年年初才知晓蒋治安的转租行为。经查阅一审庭审笔录，卢远芬与胡家森签订的《出租合同》系卢远卫、卢远芬向一审法院举示的证据；同时，卢远卫、卢远芬陈述其在2011年1月即已知晓蒋治安的转租行为；而在一审审理过程中，卢远卫、卢远芬从未提及卢远芬与胡家森签订的这份《出租合同》并未实际履行以及帝都商场LG026号摊位从商场整体装修完毕后一直空置。至于卢远卫、卢远芬陈述的蒋治安在帝都商场门口摆摊系其与帝都商场进行交涉后的结果，对此，本院认为，《联营合同》明确约定的租赁场地是帝都商场LG026号摊位，帝都商场门口并非适格的租赁场地；同时，帝都商场门口为公共场所，蒋治安在商场门口摆摊的行为直接损害了社会公共利益，重庆奥斯曼物业管理有限公司无权同意蒋治安侵占使用该场所。因此，对卢远卫、卢远芬的这一调查取证申请，本院不予准许。对于卢远卫、卢远芬在二审中举示的重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第01969号民事判决，因两案在具体情况、当事人诉请等方面存在差异，故此份判决对本案并无直接影响力。综上所述，卢远卫、卢远芬的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费497元，由上诉人卢远卫、卢远芬负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏代理审判员 周 舟二〇一三年十月十四日书 记 员 蒋 茜 来自：