（2013）一中园终字第0067号

裁判日期: 2013-10-14

公开日期: 2014-10-15

案件名称

王瑞诉天津市津苑龙都商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王瑞,天津市津苑龙都商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

天津市第一中级人民法院民事判决书（2013）一中园终字第0067号上诉人（原审被告）王瑞，男，1957年出生，汉族，住天津市南开区。委托代理人于锡俭，天津法政牛津律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津市津苑龙都商贸有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人傅亚宁，总经理。委托代理人刘国强，天津正律行律师事务所律师。上诉人王瑞因与被上诉人天津市津苑龙都商贸有限公司（以下简称龙都商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2012）南民初字第7824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王瑞的委托代理人于锡俭、被上诉人龙都商贸公司的委托代理人刘国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2009年9月30日，龙都商贸公司与王瑞签订《天津市津苑龙都商贸有限公司华苑茶城租赁合同》，约定王瑞承租龙都商贸公司华苑茶城三楼，建筑面积为530.2平方米，租赁期限为5年，自2009年11月1日至2014年10月31日止；第一年租金为150000元、第二年租金为160000元、第三年至第五年每年租金均为170000元，租金总额为820000元；半年付一次租金，首付时间为2009年10月1日前，以后每半年到期前30天支付下半年租金或租金尾款；经营范围为棋牌、足疗、保健、茶吧、歌厅、酒吧；王瑞自行承担摊位的水、电费、暖气费，价格按照国家标准收取，价格变化亦按照国家规定执行；王瑞应当依据双方约定按时足额向龙都商贸公司缴纳租金和各项费用……。同时该合同还约定了违约责任，即王瑞如发生逾期交纳租金、保证金及其他费用的，以及未经龙都商贸公司同意并登记将摊位转租、转让或改变合同约定的经营范围等行为，龙都商贸公司可以与王瑞解除合同，并通知王瑞限期退出承租摊位，王瑞在期限内拒不退场的，龙都商贸公司有权清场或对王瑞摊位内的财产等其他物品予以留置，抵做龙都商贸公司的损失。清理后的摊位龙都商贸公司有权出租给他人。王瑞所交摊位租金及各种押金龙都商贸公司不予退还，并且王瑞的行为给龙都商贸公司造成损失的，龙都商贸公司有权向王瑞追偿。上述合同签订后，龙都商贸公司于2009年11月1日将合同约定的华苑茶城三楼交付给王瑞使用。王瑞从事棋牌项目的经营活动，并且交纳了自2009年11月1日至2010年10月31日期间的租金。此间，龙都商贸公司对王瑞交纳的租金给予了优惠，减免了15000元租金。自2010年11月1日起，王瑞按每月租金10000元，分数次给付龙都商贸公司租金至2011年10月31日，但自2011年11月1日起至今不再给付租金。另外，龙都商贸公司与案外人天津市安居工程办公室华苑供热站签订了《供用热合同》，由案外人负责供热，供热面积为2275.15平方米，采暖费每平方米36元。该合同签订后，龙都商贸公司交纳了2009年至2010年度的采暖费。但龙都商贸公司没有交纳2011年至2012年度的采暖费，案外人没有提供该年度的供暖。后天津市联合医药有限公司出资代龙都商贸公司交纳了2010年至2011年度、2012年至2013年度的采暖费。此后，龙都商贸公司偿还了天津市联合医药有限公司为其垫付的上述两个年度的采暖费。王瑞承租华苑茶城三楼房屋后，其交纳了2009年至2010年度的采暖费，但没有交纳2010年至2011年度、2012年至2013年度的采暖费。2012年8月6日，龙都商贸公司委托天津君朋律师事务所向王瑞寄送律师函，其中主要内容为：截止至2012年7月30日，王瑞拖欠龙都商贸公司租金、水电费、采暖费共计160724元，要求王瑞见函后2日内一次性付清，如王瑞到期未支付上述款项，龙都商贸公司则将按照合同约定有权解除合同，要求王瑞退出承租的摊位，保留追偿其他经济损失的权利，以及采取诉讼的方式主张权利等。王瑞于同日接到该信函，但没有回复。诉讼中，龙都商贸公司与王瑞双方于2013年3月11日确认自2011年12月20日至2013年3月11日期间，王瑞用电量为35324度；用水量为227吨。王瑞没有给付龙都商贸公司上述水、电的费用。一审法院认为，龙都商贸公司与王瑞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，也不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。合同签订后，龙都商贸公司依约将房屋交付给了王瑞使用，王瑞也能按期支付租金及水、电等相关费用，但自2011年11月起不再支付租金，并自2011年12月20日也不再给付水、电费及2010年至2011年度、2012年至2013年度的采暖费。庭审中，王瑞以龙都商贸公司未能向其提供500平方米小院，以及龙都商贸公司曾减免部分租金应视为双方对租金做了变更，作为其不支付租金等相关费用的抗辩理由，但根据双方合同约定，龙都商贸公司租予王瑞的房屋并不包括小院，而且租金系合同的主要条款，如需变更，双方应就此签订补充协议或以其他书面形式予以确认，但王瑞并未提供有关证据予以证明，龙都商贸公司也予以否认，故王瑞的该抗辩理由，没有事实依据，不予采信。另外，2012年8月6日龙都商贸公司向王瑞邮寄律师函，王瑞在接到该信函后，对于信函中龙都商贸公司提出的给付租金等相关费用以及解除合同的要求，并没有给予回复，也没有提出确认解除合同的效力，因此应认定龙都商贸公司已经履行了催告义务，双方签订的《天津市津苑龙都商贸有限公司华苑茶城租赁合同》于2012年8月6日解除。现王瑞既没有按照律师函载明的时间给付租金等相关费用，也没有腾交承租的房屋，至今仍然占用该房屋，其做法违反了合同约定和法律规定。综上，王瑞应将承租的华苑茶城三楼房屋腾空交予龙都商贸公司，并给付龙都商贸公司自2011年11月1日至2012年8月6日期间的租金130410元，同时给付龙都商贸公司自2012年8月7日至腾房之日止占用房屋期间的使用费，使用费标准参照双方签订的租金标准给付龙都商贸公司，即每天租金为465.75元。另外，依据双方签订的合同约定，王瑞承担租房期间的水、电费及采暖费。龙都商贸公司已向有关水、电部门交纳了相关费用，王瑞在租房期间也实际使用了水、电，但自2011年12月20日起不再给付龙都商贸公司水、电费，违反了合同约定，故王瑞应承担给付义务。庭审中，双方认可王瑞自2011年12月20日至2013年3月11日未交纳水、电费，其中拖欠水费数额为1781.95元，对此数额双方均无异议，故本院予以确认。另，双方对上述期间王瑞的用电量均没有异议，本院予以确认。但王瑞抗辩龙都商贸公司按照每度1.2元收取电费没有依据。对此本院认为，王瑞承租的房屋不是居住用房，也非居民用电，王瑞此前交纳的电费均是按照每度1.2元计算，而且王瑞也未能提供相应的证据予以证明，故王瑞的该抗辩理由，不予采信，王瑞应按照每度1.2元给付拖欠龙都商贸公司的电费。对于龙都商贸公司要求王瑞给付2010年至2011年度和2012年至2013年度采暖费一节，上述两个年度的采暖费虽系案外人交纳，但此后龙都商贸公司亦将该款偿还了案外人，王瑞对此也没有异议，故可以认定该两个年度的采暖费系由龙都商贸公司交纳。现王瑞已经享受了该两个年度的供热服务，但没有交纳相关采暖费，违反了合同约定，其理应将该费用给付龙都商贸公司。综上，依法判决：一、解除龙都商贸公司与王瑞于2009年9月30日签订的《天津市津苑龙都商贸有限公司华苑茶城租赁合同》；二、判决生效后十五日内，王瑞将承租位于华苑茶城三楼房屋腾空交予龙都商贸公司；三、判决生效后十五日内，王瑞给付龙都商贸公司自2011年11月1日至2012年8月6日期间的租金130410元；四、判决生效后十五日内，王瑞按照每天465.75元的租金给付龙都商贸公司自2012年8月7日至腾房之日止的房屋使用费；五、判决生效后十五日内，王瑞给付龙都商贸公司自2011年12月20日至2013年3月11日期间的水费1781.95元、电费42388.80元，合计44170.75元；六、判决生效后十五日内，王瑞给付龙都商贸公司2010年至2011年度和2012年至2013年度采暖费，合计38174.40元。案件受理费4896元，由王瑞承担。上诉人王瑞不服一审判决，向本院提起上诉称，首先，因被上诉人龙都商贸公司未经出租人同意擅自转租，违反相关法律规定，故上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同属无效合同，一审判决认定合同有效，是导致错判的根本原因。其次，因被上诉人非法转租导致上诉人在经营活动中遇到许多困难，无法正常营业，损失严重。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法判令：1、撤销一审判决，改判被上诉人龙都商贸公司承担2011年11月1日至2012年8月6日期间的租金及相关费用；2、本案一、二审费用由被上诉人龙都商贸公司负担。被上诉人龙都商贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法庭依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审判决认定的事实与二审查明的事实相同，本院予以确认。另查，在二审诉讼过程中，上诉人没有提交新证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于本案上诉人王瑞主张双方签订的房屋租赁合同无效的上诉理由，原审法院已经给予了充分的注意，且二审诉讼过程中，上诉人王瑞亦未提交新证据以支持其上诉请求。故上诉人王瑞的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。被上诉人的抗辩理由于法有据，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4498元，由上诉人王瑞负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张吉堂代理审判员　　杜金明代理审判员　　雷艳珍二〇一三年十月十四日书　记　员　　张荔颖附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注公众号“”