（2012）河民初字第2964号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2014-04-30
案件名称
张某某与李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
临沂市河东区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,李某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百二十条，第二百一十六条
全文
山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2012）河民初字第2964号原告张某某，男，1977年5月1日生，回族，居民。委托代理人管某某，山东芳名律师事务所律师，特别授权。被告李某某，男，1976年1月1日生，汉族，居民。原告张某某与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及委托代理人管某某、被告李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称，原告租用被告房屋用于维修家用电器，双方签订房屋租赁合同一份，合同约定水、电费由原告方自理。后由于被告私自加价收取电费，原告不同意，双方产生纠纷，被告于2012年8月17日私自给原告停电，致使原告无法正常营业。为此，请求法院依法判令或调解原、被告双方解除房屋租赁合同；被告返还剩余房租并赔偿因停电给原告造成的营业损失等共计6982.8元；诉讼费由被告承担。被告李某某辩称，电费自2012年7月1日起加价是国家规定的，不是我私自加价；我家及租户共四家共用一块电表，月用电量已经超过了四百度，根据国家规定每度电要加价3角5分钱，再加上电损，我当然要加价。电费都是我预交给供电所再向原告等人收取，原告拒不交费，我只能停电警告催促，况且我只停了一天的电，原告却至今未交纳电费，原告拒交电费违约在先，不能将无法正常营业、合同目的无法实现的责任推到我身上。此外，房屋租金可以按照原告实际使用房屋的日期��算。经审理本院认定，2011年11月10日，原告张某某与被告李某某签订房屋租赁合同一份，由原告租赁被告出租的位于孝友路中段的门面房一处，租金4000元，租期自2011年11月10日至2012年11月9日，双方约定水电费由原告自理。原告承租该门面房后，从事家电维修行业，原、被告共用一个电表，被告将各自的电费计算出来后再向原告等人收取。2012年8月份，因被告李某某提高电价，加收电费，原、被告双方无法谈妥，被告于2012年8月17日停止对原告所用门面房的电力供应，原、被告遂发生纠纷。原告于2012年9月12日诉来本院，请求法院依法支持其诉讼请求。2012年9月21日，被告李某某恢复对原告所用门面房的电力供应，原告张某某继续使用该门面房至租期届满。上述事实，根据庭审调查、当事人陈述及举证材料所认定，相关证据材料均已收录在卷。本院认为，原、被告之间存在租赁合同关系，有原、被告签订的房屋出租合同为证，此系当事人之间的真实意思表示，故原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。被告提高电价虽有国家试行阶梯电价的缘故，但作为房屋租赁合同的双方当事人，原、被告应对电价的确定及电费的收取重新进行协商，在原、被告未就电价达成一致的情况下，被告即中断原告的供电，致使原告无法正常营业，合同目的无法实现，被告已构成违约；而原告未及时与被告就电价进行协商，且客观上存在未交纳电费的情形，亦构成违约，故双方对停电纠纷的发生均存在过错，应按照各自的过错程度承担责任，本院酌情判决被告对原告的损失承担60%的赔偿责任。被告李某某辩称被告仅给原告停电一天，但根据原告提供的多份录音资料可以证实，被告李某某自2012年8月17日至2012年9月21日确实中断了对原告��电力供应，对被告该抗辩，本院不予采纳。对于原告的损失，首先，停电期间原告无法正常使用该门面房，停电期间的租金属于原告的损失范围，损失的租金数额按照原告的主张应为4000元／365天×33天=361.64元；其次，因原告系经营家电维修项目，很多工作都需要用电，故停电期间原告无法正常营业存在一定的营业损失，原告主张营业损失应当按照门头上原告本人及其他工作人员的误工损失计算，本院认为营业损失不等同于雇员因受伤所遭受的误工损失，现原告租赁期间届满，原告已不再经营该门面房，营业损失亦无法评估，原告按照误工损失要求被告赔偿6520.8元营业损失存在一定的合理性，本院酌情支持5000元。综上，原告的损失共计5361.64元，故被告应承担的赔偿数额为5361.64元×60%=3216.98元；而对于原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同的主张，因该合同已到期，双方均已实际履行完毕，合同的权利义务终止，原、被告之间已无合同关系，故对原告该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告张某某各项损失共计3216.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李某某负担25元，原告张某某自行负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长 张立健审判员 朱 磊审判员 刘成宝二〇一三年十月十四日书记员 沈 梦 微信公众号“”