（2013）浙嘉民终字第471号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2014-06-19
案件名称
平湖市水利局与戴剑锋、平湖市日月眼镜有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
戴剑锋,平湖市水利局,平湖市日月眼镜有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第471号上诉人（原审被告）：戴剑锋。委托代理人：陈伟健。被上诉人（原审原告）：平湖市水利局。法定代表人：邱志根。委托代理人：王建平、王林妹。原审被告：平湖市日月眼镜有限公司。法定代表人：戴剑锋。上诉人戴剑锋为与被上诉人平湖市水利局、原审被告平湖市日月眼镜有限公司（以下简称日月眼镜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2013）嘉平民初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行审理，上诉人戴剑锋的委托代理人陈伟健、被上诉人平湖市水利局的委托代理人王建平到庭参加诉讼，原审被告日月眼镜公司经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，根据中共平湖市委文件平委（2001）15号，原平湖市水利农机局更名为平湖市水利局，原平湖市水利农机局所有的坐落于城关建国南路73号（现当湖街道建国南路19号）房屋，归平湖市水利局所有。2007年6月1日，平湖市水利局与戴剑锋签订合同编号为07-002《房屋租赁合同》一份，约定：戴剑锋向平湖市水利局租赁位于平湖市环城南路4号西起1-6间及库房，面积约400平方米，另，二楼办公室一间，西起第一间，即城关建国南路73号（现地址为平湖市当湖街道建国南路19号）房屋；房屋租赁期限自2007年6月1日起至2010年5月31日止，戴剑锋应向平湖市水利局交纳水费、电费押金2000元；租金和租金的交纳方式为按年交付，先交后用，即2007年6月1日前交195000元，2008年6月1日前交195000元，2009年6月1日前交195000元；戴剑锋在房屋租赁期间所添的设施和装修、装饰，租赁期满后由戴剑锋自行处理，与平湖市水利局无涉，到期后平湖市水利局不作任何补偿；戴剑锋负责支付出租房屋的水费、电费、卫生费等。此后，双方就上述房屋的租赁事宜又续签《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2010年6月至2010年12月31日止，年租金195000元，合同其他内容与合同编号为07-002《房屋租赁合同》一致，但未约定租金支付方式。2007年3月21日，平湖市水利局收到平湖市信诚产权交易所213000元；2008年8月1日，戴剑锋向平湖市水利局支付100000元，收到平湖市水利局开具的等额发票；2009年4月17日，戴剑锋向平湖市水利局支付95000元，收到平湖市水利局开具的等额发票；2009年6月26日，戴剑锋向平湖市水利局支付100000元，收到平湖市水利局开具的等额发票，该发票上记载09年度房租；2010年3月18日，戴剑锋向平湖市水利局支付95000元，收到平湖市水利局开具的等额发票；2010年10月9日，戴剑锋向平湖市水利局支付100000元，收到平湖市水利局开具的等额发票，该发票上记载经营项目为房租（2010.6-2010.12）。2010年12月31日后，戴剑锋与平湖市水利局未再续签房屋租赁合同。2011年6月14日，平湖市水利局收取戴剑锋95000元，开具等额发票并记载经营项目为房屋租赁，其中2010年6-12月欠交13750元；2012年1月30日，平湖市水利局收取戴剑锋100000元，开具等额发票并记载经营项目为房屋租赁，支付2011年1月至11月租金。2012年11月24日，平湖市水利局向戴剑锋通过EMS嘉兴地区特快专递邮件发出《告知函》，催告戴剑锋于收到告知函后35天内将租赁房屋腾退交还给平湖市水利局，同时将房租及水电费209950元一并支付给平湖市水利局（其中：2012年度租金195000元、上年度未交足的房租13750元、2012年度水电费1200元）。戴剑锋于2012年11月25日收到上述《告知函》，但至今未向平湖市水利局腾退房屋及支付租金。原审另查明，日月眼镜公司的法定代表人为戴剑锋，该公司的住所地为平湖市当湖街道建国南路19号。日月眼镜公司使用戴剑锋原先向平湖市水利局租赁的房屋。原审法院认为，2007年6月1日，平湖市水利局与戴剑锋签订合同编号为07-002《房屋租赁合同》，租期届满时，合同得到了实际履行而终止。后双方又曾续签租赁期限自2010年6月至2010年12月31日止的《房屋租赁合同》。2010年12月31日后双方未再续约，戴剑锋继续使用承租的房屋。依据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。平湖市水利局于2012年11月24日向戴剑锋发出《告知函》，要求戴剑锋于收到后35日内将租赁房屋腾退交还给平湖市水利局；戴剑锋于次日收到。从《告知函》的内容来看，结合法律规定，该院认定出租人对于承租人继续使用租赁物提出了异议并要求解除合同，出租人已给予承租人合理期限，不定期租赁关系应当自出租人限定的期限届满时解除。戴剑锋自合同解除后继续使用租赁物，应当支付占有使用费。平湖市水利局请求按照合同期间内的租金标准支付占有使用费，不违反法律规定，予以准许。因此，自2011年1月1日起至实际返还涉案房屋之日止，平湖市水利局与戴剑锋之间的租金、占有使用费仍然按照年租金195000元的标准计算。经平湖市水利局催告，不定期的房屋租赁合同关系已解除，平湖市水利局现请求戴剑锋腾空并返还涉案房屋，符合法律规定，予以准许。戴剑锋将涉案房屋交由日月眼镜公司使用、经营，日月眼镜公司作为涉案房屋的实际使用人，负有腾房义务，平湖市水利局请求其共同腾空并返还涉案房屋，符合法律规定，予以准许。戴剑锋抗辩称，其曾与平湖市水利局协商变更每年租金为100000元，主张2011年6月14日平湖市水利局收取戴剑锋95000元，系支付2011年度的租金；2012年1月30日，平湖市水利局收取戴剑锋100000元，系支付2012年度的租金。戴剑锋的上述主张与平湖市水利局于2012年1月30日向戴剑锋开具的发票上“经营项目：房屋租赁，备注：2011年1月至11月”的记载不符，且戴剑锋也未能提供双方针对租金数额变更的证据，故对戴剑锋的主张不予采纳。在编号为07-002《房屋租赁合同》存续期间，结合合同约定以及款项的支付情况，以及平湖市水利局与戴剑锋的一致陈述，租金已结清，予以确认。在平湖市水利局与戴剑锋签订的第二次《房屋租赁合同》存续期间，戴剑锋主张租金已结清，但平湖市水利局认为根据合同约定，该期间的租金应为113750元，而戴剑锋仅支付100000元，尚结欠13750元。对此，该院认为，在2011年6月14日平湖市水利局开具给戴剑锋发票上记载了“其中2010年6-12月乙方欠交13750元”，且戴剑锋在收到发票后也未提出异议，因此，对平湖市水利局的主张予以确认。戴剑锋认为自2010年12月31日后，涉案房屋中东面门面房一间和楼上办公室一间未能使用，由此提出减少租金的要求。该院认为，租赁期间届满时，承租人应当将不再使用的租赁物腾空并返还给出租人。承租人未能返还的，由此给出租人造成的损失，即使承租人未能再实际继续使用租赁物，按照诚实信用原则，承租人作为租赁物的实际控制人也应当向出租人承担责任，同时并无请求减少租金的权利。原审根据庭审查明的事实，确认坐落于城关建国南路73号房屋与坐落当湖街道建国南路19号、平湖市环城南路4号房屋，即本案系争的涉案房屋。综上，该院计算2010年6月1日至2012年12月31日止的租金、占有使用费为503750元，扣除戴剑锋在此期间支付的295000元，尚欠平湖市水利局208750元；2013年1月1日起至戴剑锋实际腾退给平湖市水利局涉案房屋之日，戴剑锋应按每月16250元（195000÷12）的标准支付占有使用费。平湖市水利局关于戴剑锋支付截至2012年12月31日结欠租金、占有使用费及自2013年1月1日起按每月16250元支付占有使用费的请求，符合法律规定，予以准许。平湖市水利局撤回部分诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、戴剑锋、日月眼镜公司于该判决生效后十五日内将坐落于平湖市当湖街道环城南路4号（现建国南路19号）西起1-6间及库房（面积约400平方米）、二楼西起第一间办公室的房屋腾退给平湖市水利局。二、戴剑锋于该判决生效后十五日内支付平湖市水利局租金及房屋占有使用费（具体计算方式：截至2012年12月31日计算为208750元；自2013年1月1日起至房屋实际腾退之日止，按每月16250元的标准计算）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，减半收取2630元，由戴剑锋负担。判决宣告后，戴剑锋不服，向本院提出上诉称，一、原审事实认定错误。（一）关于租赁范围，戴剑锋实际上从未使用过第六间和楼上办公用房，平湖市水利局在庭审中也是予以确认的。在2010年12月31日租赁合同到期后，戴剑锋已告知平湖市水利局第六间和楼上一间不再租赁，由平湖市水利局另行处理。（二）关于年租金，2010年12月31日后戴剑锋和平湖市水利局口头协商将租金变更为100000元一年。从2011年和2012年的房租支付情况来看，2011年6月14日支付租金95000元，2012年1月30日支付租金100000元，如果年租金还是195000元，那么平湖市水利局为何在2011年和2012年一直未向戴剑锋主张。因此，2011年和2012年的租金变更为100000元已得到平湖市水利局的默认。第二、原审适用法律错误。戴剑锋租赁涉案房屋投入巨大，但平湖市水利局对于解除合同没有及时通知，戴剑锋还有很多存货需要处理，否则其将蒙受巨大损失。综上，请求二审撤销原判，依法改判。平湖市水利局二审中答辩称，第一、关于租赁物范围。双方在租赁合同中对此有明确约定，戴剑锋并未向平湖市水利局提出退还第六间和楼上办公室的要求，也未办理过退还手续。第二、关于租金。2010年12月31日的租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，因此租金仍为195000元每年。2011年6月和2012年1月戴剑锋分两次支付租金的总额为195000元，与原租赁合同中约定的租金相吻合。2011年6月14日平湖市水利局在收取租金后出具的发票上注明了2010年6月至12月欠交13750元；2012年1月30日的发票上注明的仍然是2011年的租金，说明2012年1月份支付的仍然是2011年度的部分租金。第三、平湖市水利局已经向戴剑锋发出《告知函》，通知其解除合同，已经履行了告知义务。双方当事人二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审主要争议焦点为当事人之间的租金、占有使用费如何结算的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，戴剑锋与平湖市水利局签订的《房屋租赁合同》在2010年12月31日到期后，双方未再签订书面的租赁合同，戴剑锋使用该房屋并支付租金，平湖市水利局没有提出异议，故原租赁合同继续有效，年租金仍为195000元。对于截至2010年5月31日的租金，平湖市水利局认为已经结清，本院对此予以认定；对于2010年6月到2010年12月31日的租金，戴剑锋应当支付113750元（195000元／年÷12个月×7个月），实际支付100000元（根据2010年10月11日《记账联》记载），故还应支付13750元；对于2011年1月1日到2012年12月31日的租金、占有使用费，戴剑锋应当支付390000元（195000元／年×2年），实际支付195000元（根据2011年6月14日和2012年1月30日《记账联》记载），故还应支付195000元。因此，截至2012年12月31日，戴剑锋还应支付租金和占有使用费共计208750元（195000元＋13750元）。对于2013年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费仍应按照每年195000元计算。关于戴建锋上诉中提到的租赁物范围问题，双方在2007年6月1日签订的租赁合同中约定租赁物范围为“平湖市环城南路西起1-6间即库房……二楼办公室1间，西起第1间”。双方在第二次签订的合同中约定租赁物范围为“平湖市环城南路4号西起1-6间”。两份合同相比，租赁物范围确实有所变动，但两份合同均约定年租金为195000元。因此，租赁物范围的变动并不影响租金的支付，戴建锋支付的租金仍为每年195000元。因此，原审对戴建锋应当支付平湖市水利局租金和占有使用费数额的认定并无不当。关于戴建锋认为应当由日月眼镜公司支付占有使用费的问题，两份书面合同均为戴建锋签订，第二份书面合同在2010年12月31日到期后，戴建锋虽认为合同已终止，但其并未腾退涉案房屋，仍由其担任法定代表人的日月眼镜公司在使用，这也是其当初租赁该房屋的目的。何况戴建锋仍继续向平湖市水利局支付租金。因此，平湖市水利局有充分理由相信戴剑锋在使用该房屋。故双方之间的租赁合同并未终止，合同内容仍继续约束戴建锋，戴建锋应当支付占有使用费。至于戴建锋与公司其他股东之间如何结算，不属于本案处理范围。戴建锋的该上诉理由不能成立，一审判令戴建锋支付占有使用费并无不当。关于戴建锋认为平湖市水利局没有及时通知其腾退房屋的问题，平湖市水利局已于2012年11月24日通过邮寄的方式告知戴建锋，要求其在35天内腾退房屋，戴建锋也已收到该通知。因此，平湖市水利局已经履行了告知义务，戴建锋的该上诉理由不能成立。综上，戴建锋的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5260元，由戴剑锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 陈 远代理审判员 章玉萍二〇一三年十月十四日书 记 员 郑 茜