（2013）杭西商初字第916号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2014-05-03
案件名称
杭州我爱我家房地产经纪有限公司与吕平、陶玥萍居间合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州我爱我家房地产经纪有限公司,吕平,陶玥萍
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭西商初字第916号原告（反诉被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人：刘田。委托代理人：王燕。被告（反诉原告）：吕平。被告（反诉原告）：陶玥萍。吕平、陶玥萍的共同委托代理人：吕国栋。原告杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）诉被告吕平、陶玥萍居间合同纠纷一案，本院于2013年4月19日立案受理后，吕平、陶玥萍在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员潘若愚独任审判，于2013年6月18日第一次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2013年8月22日再次公开开庭进行了审理。我爱我家公司的委托代理人王燕，吕平、陶玥萍的共同委托代理人吕国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。我爱我家公司起诉称：2012年8月31日，吕平、陶玥萍通过我爱我家公司的居间服务就坐落于杭州市西湖区白荡海人家2幢2单元201室房屋（以下称涉案房屋）与案外人胡德贵、刘月梅签订了《杭州市房地产经纪服务合同》（以下称《经纪服务合同》）及《杭州市房屋转让合同》（以下称《房屋转让合同》），其中《经纪服务合同》约定：吕平、陶玥萍向案外人胡德贵、刘月梅购买涉案房屋；其应于2012年10月10日前支付我爱我家公司经纪服务费33750元。合同签订后，我爱我家公司按约履行了居间合同义务，吕平、陶玥萍于2012年10月25日领取涉案房屋的产权，但拒绝支付剩余经纪服务费21261元。我爱我家公司多次通过电话向吕平、陶玥萍催讨，并于2012年2月25日向其发送《催讨函》，均未果。故诉请判令：1、吕平、陶玥萍支付经纪服务费21261元；2、本案诉讼费由吕平、陶玥萍负担。吕平、陶玥萍答辩并反诉称：涉案房屋系吕平父亲陶国栋替吕平、陶玥萍看好并决定购买的。陶国栋在看房时向我爱我家公司提出过房价不得超过400万元及吕平、陶玥萍所承担的税费不能超过30万元的要求。几天后，我爱我家公司工作人员来电告知可以，故吕平、陶玥萍按我爱我家公司要求一次性将购房款400万元及相关税费款292936.80元汇至其指定账户，吕平、陶玥萍至今不清楚所交纳税费的名目及金额，亦未见到正式发票。之后，吕平、陶玥萍按我爱我家公司要求在诸多文件上签字。现我爱我家公司起诉，吕平、陶玥萍均同意按《房屋转让合同》及《经纪服务合同》的约定履行义务。请求驳回我爱我家公司的诉讼请求。同时，《房屋转让合同》已约定“该房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按有关规定承担”，该约定我爱我家公司是参与协商约定的。《经纪服务合同》约定“乙方（即买方）于2012年10月10日前支付经纪服务费计人民币壹万陆仟捌佰柒拾伍元整”、“交易税费由甲乙双方各自承担……，应缴税费以税务等部门出具的票据为准，多退少补。”但我爱我家公司并未按合同约定履行，而是越俎代庖，将吕平、陶玥萍多预交的税费178069.13元扣下不还，也未将由税务部门出具的属于吕平、陶玥萍所有的票据返还给吕平、陶玥萍。故提起反诉，请求判令：1、我爱我家公司按合同约定返还吕平、陶玥萍多支付的税费178069.13元。2、我爱我家公司返还属于吕平、陶玥萍所有的正规税费发票。3、反诉案件受理费由我爱我家公司负担。针对反诉，我爱我家公司答辩称：2012年8月31日，吕平、陶玥萍在签订《经纪服务合同》及《房屋转让合同》后，另和案外人胡德贵、刘月梅就《经纪服务合同》签订了补充协议，约定交易过户中发生的税费、经纪服务费等相关费用由乙方（即吕平、陶玥萍）承担，各自名下的票据归各自所有；若因税费发生变动或成交价低于税务部门核定价，按核定价征收税费，变动部分由乙方（即吕平、陶玥萍）承担等。我爱我家公司按照合同价款对涉案房屋的税费进行预算，但税务部门实际收取的税费超出了预算金额，根据吕平、陶玥萍和案外人胡德贵、刘月梅的约定，超出部分由吕平、陶玥萍负担，故我爱我家公司并没有多收款项。请求驳回吕平、陶玥萍的反诉请求。我爱我家公司就本诉与反诉一并举证如下：1、《房屋转让合同》。2、《经纪服务合同》。3、协议。证据1-3证明我爱我家公司与吕平、陶玥萍之间的居间合同关系及相关权利义务。4、客户费用清单。5、实际税费清单。6、发票。证据4-6证明涉案房屋所需交纳的交易税费。7、催讨函。8、快递详情单。证据7-8证明我爱我家公司已就本案涉及的经纪服务费向吕平、陶玥萍催讨。9、领取三证签收单，证明我爱我家公司已按约履行了居间合同义务。10、吕平、陶玥萍结婚证复印件，证明吕平、陶玥萍系夫妻关系。吕平、陶玥萍就本诉与反诉一并举证如下：1、《房屋转让合同》。2、《经纪服务合同》。证据1-2证明合同已明确约定税费的承担及结算方式，我爱我家公司应按约操作，不得越俎代庖。3、收条、收据，证明吕平、陶玥萍已实际交至我爱我家公司的预付款，其中税费、经纪服务费为292936.8元。4、发票，证明吕平、陶玥萍按合同约定应负担的税费、经纪服务费合计114867.67元，超出其负担部分178069.13元应由我爱我家公司返还。上述由我爱我家公司提供的证据，经吕平、陶玥萍质证后认为，对证据1、2、7、8、9、10没有异议；对证据3真实性没有异议，但与本案无关，且并非吕平、陶玥萍真实意思表示；证据4、5为我爱我家公司单方制作，没有法律依据。证据6真实性由法院核实，但税费如何承担应按照《房屋转让合同》和《经纪服务合同》的约定来确定。上述由吕平、陶玥萍提供的证据，经我爱我家公司质证后认为，对证据1、2、4的真实性没有异议；证据3中，收条的真实性无法确认，收据没有异议。本院对上述证据作如下认证：1、我爱我家公司提供的证据。证据1、2、7、8、9、10，吕平、陶玥萍没有异议，予以认定。证据3，吕平、陶玥萍对真实性没有异议，对真实性予以认定。证据4，客户费用清单可以证明我爱我家公司于2012年8月31日向吕平、陶玥萍及胡德贵、刘月梅出具客户税费清单，注明：涉案房屋合同价为300万元，税费、经纪服务费等费用为292936.8元及上述款项由吕平、陶玥萍分别汇入我爱我家房公司提供的银行账户；吕平、陶玥萍及胡德贵、刘月梅均在该清单上签字确认的事实。实际费用清单，系我爱我家单方制作，因涉案房屋已经向税务部门交纳交易税费，本案涉及的交易税费以税务部门的实际收缴税费为准。证据6，系税务部门出具，予以认定。据此可以证明我爱我家公司已代付的交易税费为280433.21元，由税务部门出具的其中交款人（或付款户名）为吕平、陶玥萍的编号分别为NO.00388084、NO.01982832、NO.0101054977、NO.00097052、NO.09796865的发票现由我爱我家公司持有。2、吕平、陶玥萍提供的证据。吕平、陶玥萍对证据1、2、4真实性没有异议，对真实性予以认定。证据3中，收条系复印件，无其他证据佐证，不予认定；收据，我爱我家公司无异议，予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年8月31日，案外人胡德贵、刘月梅作为甲方，吕平、陶玥萍作为乙方和我爱我家公司作为丙方，签订一份《经纪服务合同》，约定：一、居间房屋坐落于杭州市西湖区白荡海人家2幢2单元201室房屋，建筑面积为165.31平方米，交易总价为300万元。二、甲方于2012年10月10日前支付经纪服务费计人民币壹万陆仟捌佰柒拾伍元整；乙方于2012年10月10日前支付经纪服务费计人民币壹万陆仟捌佰柒拾伍元整。三、丙方在签订本合同时将权属转移所需的资料、税费等有关资料和配合要求书面告知甲、乙双方，甲、乙双方在2012年10月10日前完成有效资料提交。四、交易税费由甲、乙双方各自承担。丙方代收代付交易税费的，甲、乙双方在2012年10月10日前将交易税费交付丙方，丙方按《交易房款监督支付协议》约定办理税费交纳手续，应缴税费以税务等部门出具的票据为准，多退少补。五、丙方应在房屋权属过户完毕后二十个工作日内通知乙方携带有效身份证件等有关资料领取《房屋所有权证》、《契证》、《国有土地使用权证》，甲、乙双方委托丙方代付交易税费的，同时办理税费结算手续。合同并就违约责任、争议解决及其他事项作了约定。当日，吕平、陶玥萍与案外人胡德贵、刘月梅就涉案房屋签订了《房屋转让合同》。上述合同签订后，案外人胡德贵、刘月梅作为甲方与吕平、陶玥萍作为乙方，另签订协议一份，约定：一、房屋出售合同价300万元。二、交易过户中发生的税费、经纪服务费等相关费用由乙方承担，各自名下的票据归各自所有。三、若因税费发生变动或成交价低于税务部门核定价，按核定价征收税费，变动部分由乙方承担。协议并就个人所得税的约定、房屋租赁情况及物业交割内容作了补充约定。我爱我家公司亦于当天向吕平、陶玥萍及案外人胡德贵、刘月梅出具一份客户税费清单，注明：涉案房屋合同价为300万元，税费、经纪服务费等费用为292936.8元及上述款项由吕平、陶玥萍分别汇入我爱我家房公司提供的银行账户。该客户税费清单经吕平、陶玥萍及胡德贵、刘月梅签字确认。此后，我爱我家公司按约履行了居间义务，涉案房屋已过户至吕平、陶玥萍名下，吕平、陶玥萍并于2012年10月25日领取了涉案房屋的《房屋所有权证》、《契证》、《国有土地使用权证》。现涉案房屋由吕平、陶玥萍占有并使用。期间，我爱我家公司向吕平、陶玥萍发送催讨函一份，载明“……2012年10月16日我司已办妥产权过户手续，2012年10月25日你方已领走房产三证，但尚有21261.41元服务费未支付，根据合同约定你方应于2012年10月10日向我司支付经纪服务费。我司多次联系催讨，但你方至今仍未前来办理，故再次书面函告你方，请您于2013年3月1日前来办理。……”，但未果。故我爱我家公司诉至本院，要求判如诉请。另查明，吕平、陶玥萍向我爱我家公司预付292936.80元，由我爱我家公司代付交易税费等费用。再查明，我爱我家公司已代付的交易税费为280433.21元，由税务部门出具的其中交款人（或付款户名）为吕平、陶玥萍的编号分别为NO.00388084、NO.01982832、NO.0101054977、NO.00097052、NO.09796865的发票现由我爱我家公司持有。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。吕平、陶玥萍为购买涉案房屋，案外人胡德贵、刘月梅为出售涉案房屋，均委托我爱我家公司提供居间服务，三方签订了《经纪服务合同》，建立了居间合同关系。在居间合同中，居间方的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。如居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，我爱我家公司作为居间人，促成吕平、陶玥萍与案外人胡德贵、刘月梅签订了《房屋转让合同》，并协助办理了涉案房屋过户手续，完成了主要的居间义务。吕平、陶玥萍和胡德贵、刘月梅作为委托人均应按约定支付居间报酬。虽《经纪服务合同》约定吕平、陶玥萍与胡德贵、刘月梅各负担经纪服务费16875元，但从吕平、陶玥萍与胡德贵、刘月梅签订的《协议书》来看，该《协议书》是对《经纪服务合同》中税费、经纪服务费等相关费用的承担、票据的归属及税费变动部分的承担等内容的补充和修改。鉴于房地产经纪行业的商业惯例，居间方在促成委托方签订房地产买卖合同后，尚需协助买卖双方办理产权过户、房屋交接等交易手续。现我爱我家公司对该《协议书》内容予以认可，故我爱我家公司和吕平、陶玥萍均应按《经纪服务合同》及《协议书》约定履行。吕平、陶玥萍辩称协议书内容并非其真实意思表示，但未能提供有效证据予以证明，本院不予采信。根据《协议书》的约定，税费、经纪服务费由吕平、陶玥萍负担。因吕平、陶玥萍已向我爱我家公司预交292936.80元，扣除由我爱我家公司代付的交易税费280433.21元，余款12488.59元应为其向我爱我家公司支付的部分经纪服务费。故吕平、陶玥萍尚需向我爱我家公司支付经纪服务费21261.41元。现我爱我家公司要求吕平、陶玥萍支付经纪服务费21261元的本诉请求，本院予以支持。关于吕平、陶玥萍要求我爱我家公司返还178069.13元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。但因《协议书》已明确约定各自名下的票据各自所有，吕平、陶玥萍在办理产权过户过程中已由我爱我家公司代收、代付了交易税费，故我爱我家公司应将其持有的由税务部门出具的交款人（付款户名）为吕平、陶玥萍的发票返还给吕平、陶玥萍。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吕平、陶玥萍于本生效之日起十日内支付给向杭州我爱我家房地产经纪有限公司经纪服务费21261元。二、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内将由税务部门出具的编号为NO.00388084、NO.01982832、NO.0101054977、NO.00097052、NO.09796865的发票返还给吕平、陶玥萍。三、驳回吕平、陶玥萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费332元，由吕平、陶玥萍负担，款于本判决生效之日起十日内付清。反诉案件受理费1931元（已由吕平、陶玥萍预交），由吕平、陶玥萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 潘若愚人民陪审员 朱湘江人民陪审员 范皖生此本与原本核对无异二○一三年十月十四日书 记 员 陆 菲 更多数据：