（2013）成华民初字第1861号

裁判日期: 2013-10-14

公开日期: 2014-08-08

案件名称

贺家玉与何梅、成都市新客站城际商旅城管理委员确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

成都市成华区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贺家玉,何梅,成都市新客站城际商旅城管理委员会

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款

全文

成都市成华区人民法院民事判决书（2013）成华民初字第1861号原告贺家玉。委托代理人刘波。。被告何梅。委托代理人王亚娜。。被告成都市新客站城际商旅城管理委员会法定代表人张建辉。委托代理人吴林文。原告贺家玉与被告何梅、成都市新客站城际商旅城管理委员会（以下至判决主文前简称新客站管委会）、确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年7月17日、9月11日公开开庭进行审理，原告贺家玉及委托代理人刘波，被告新客站管委会的委托代理人吴林文，被告何梅及委托代理人王亚娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贺家玉诉称，原告与��学军于1981年10月11日登记结婚，婚姻关系存续期间，伍学军于1992年4月17日委托廖冰，以廖冰个人的名义为伍学军和原告购买了位于成都市成华区建材路房屋，并由成都市成华区财政局出具了收据，购买前述房屋的集资款50000元由伍学军出资。事后，中国西部成都商品物资交易市场管委会（以下简称西部市场管委会）于1993年4月19日向廖冰交付了房屋。2004年11月23日，原告与伍学军在成都市青羊区民政局办理离婚手续。双方离婚协议第八条约定：位于西部市场店房屋归原告所有。2011年五桂桥一期市场旧城改造项目启动，新客站管委会以协议转让方式进行房屋回购。2011年5月16日，原告将前述房屋转让给新客站管委会，并签订了房屋转让协议。正当新客管委会要将房屋转让款支付给原告时，何梅却提出上述房屋归其所有，致使新客站管委会两年时间都未将房屋价款支付给��告，严重侵害了原告合法权益。上述房屋系廖冰接受伍学军的委托代伍学军和原告购买，应属原告与伍学军的夫妻共同财产。原告与伍学军离婚后，对该房屋进行了分割，明确约定该房屋归原告所有，原告属合法取得该房屋。而且在西部市场管委会于1993年4月19日向廖冰交付房屋后，廖冰本人从未将上述房屋转让、过户、抵押给任何人，原告与伍学军在婚姻关系存续期间以及离婚后均未转让、过户、抵押上述房屋，但何梅却无理的提出上述房屋为其所有的主张，致使原告迟迟未能获取卖房的对价。诉讼请求：1、判决确认西部市场管委会（现更名为新客站管委会）转让给夏文芳位于成都市成华区建材路房屋的行为无效；2、被告承担本案诉讼费。被告何梅辩称，原告所述事实不能反映本案事实全部。本案讼争房屋系1992年成华区财政局面向市场集资修建，自修建时起��一直由新客站管委会监督管理。该房屋原集资人为廖冰，新客站管委会向其出具了编号为0000366的集资收据。1995年5月10日新客站管委会又向被告何梅的母亲夏文芳出具了编号为0003855的集资收据，载明夏文芳缴纳了5万元集资款，购买了讼争房屋，该收据注明“过户”二字。1996年12月6日夏文芳去世，而当时何梅年幼，无力照顾母亲留下的房产，致使房产空置，原告才有机可趁，非法占有、控制本属何梅所有的房屋。夏文芳通过过户取得的不是集资房屋所有权而是集资建房的资格。本案诉争房屋因历史原因一直未办理产权登记手续，故讼争房屋出售给夏文芳时并未取得所有权，集资人在当时对集资房的权利属于资格权利，可依法转让。新客站管委会对夏文芳通过过户的方式取得讼争房屋集资资格的事实是明知的，还以自己名义向夏文芳出具了集资收据，夏文芳履行了支付集资款义务，新客站管委会以集资单位名义向夏文芳出具了集资收据，双方形成集资购房关系，该行为合法有效。请求驳回原告的诉讼请求。被告新客站管委会辨称，1992年成华区政府修建西部物资交易市场，1993年廖冰以个人名义购买房屋，该房屋于1993、1994年期间交付给廖冰，由伍学军在该处办学校。由于该市场效益不好，很多购买人对所购房屋进行了转让，由购房人私下找好买房人后，一同到管委会交付收据，并开具新的收据。办理手续需要买卖双方一起，经办公室和业务科同意后到财务办理手续。伍学军从学校搬走后该房屋一直由原告出租，直至原告将房屋交给管委会。管委会以合同转让收购，管委会与原告签订合同时，原告称收据遗失。正当双方办理相关手续时，被告何梅拿出转让过户收据，为此管委会将房屋价款提存，待诉争有结果时再行支付。请求��法判决。经审理查明，原告贺家玉与伍学军原系夫妻关系（于1981年结婚）。成华区建材路五桂桥一期市场系成华区财政局于1992年面向社会集资修建。自市场修建时起，一直由西部市场管委会负责对市场的监督、管理。1992年4月17日，伍学军出资50000元以其战友妻弟廖冰的名义购买了位于成华区建材路3号房屋（以下简称讼争房屋），成华区财政局出具集资收据（收据号：0000366），该收据一式三联，第一联由西部市场管委会保存，第二联由成华区财政局保存，第三联交廖冰后，廖冰交伍学军保存。该集资收据载明集资人姓名廖冰，并有廖冰的身份证号码及地址。1993年4月，西部市场管委会向伍学军交付了本案讼争房屋。1995年5月10日，西部市场管委会向夏文芳出具集资收据（收据号：0003855），该收据写有“过户”二字，留存于西部市场管委会的0000366号收据亦书写有“过户夏文芳”的文字。1996年12月6日，夏文芳因病去世。2004年，贺家玉与伍学军协议离婚，离婚时签订书面离婚协议，约定本案讼争房屋归贺家玉所有。2011年成华区政府启动对五桂桥一期市场旧城改造项目，新客站管委会以协议转让方式对五桂桥一期市场的房屋进行回购。2011年5月16日，贺家玉与新客站管委会签订《房屋转让协议》。此后，由于何梅向新客站管委会管委会提出其系本案诉争房屋权利人，新客站管委会未向贺家玉发放购房款。另查明，1、新客站管委会系由西部市场管委会、五桂桥加工贸易管理委员会更名而来；2、讼争房屋所在的五桂桥一期市场由于未办理土地使用权出让手续，而一直未办理房屋所有权证。2004年，成华区人民政府将初始产权登记至五桂桥加工贸易管理委员会名下，但未办分户产权。2006年8月25日，成华区人民政府作出《关于五桂桥一期市场产权问题的答复》，内容为：该市场已纳入城东旧城改造范围，在此期间，区政府不再进行产权分割及土地证办理，承诺在市场拆迁时每户业主均按“双证”齐全对待。3、夏文芳系何梅之母，于1991年7月离婚。夏文芳的父母夏尚林、吴玉琴出具书面声明表示放弃对讼争房屋的继承权。4、何梅曾向成都市青羊区人民法院起诉要求确认贺家玉与新客站管委会签订的《房屋转让协议》无效，成都市青羊区人民法院经审理于2012年6月22日作出驳回何梅诉讼请求的民事判决。一审判决后，何梅不服判决提起上诉，成都市中级人民法院经审理于2012年9月10日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决，但该判决在本院认为中写明：“解决本案关键在于确认讼争房屋的权属问题，而确认讼争房屋的权属与确认合同效力之诉属不同法律关系，因此，何梅首先应另行诉讼确认讼争房��权属，才能知晓和判断贺家玉是否有与新客站管委会签订《房屋转让协议》的权利，进而确认合同效力，故何梅在讼争房屋权属不明情况下，要求确认合同无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。”。庭审中，1、武学军、廖冰作为贺家玉证人出庭作证，证人伍学军陈述其持有的集资票据丢失，从未将房屋过户给夏文芳。其曾开办人才培训中心，夏文芳是其聘用的工作人员，1993年底至1994年初曾让夏文芳居住使用本案讼争房屋。2、证人廖冰陈述本案讼争房屋实际为伍学军出资购买，其从未过户给夏文芳。3、新客站管委会陈述，按照正常程序，所购商铺如更名须有廖冰到场，原始票据须收回才会开具新的更名票据。如果原始票据遗失，须进行登报公告后，才能办理更名手续。本案讼争房屋一直由贺家玉占有使用。4、贺家玉出示6张夏文芳与伍学军相互搂抱的合影��婚纱照，证明夏文芳与伍学军存在不正当男女关系。上述事实有如下证据及当事人陈述在案证实，足以认定。《组织机构代码证》、《成都市成华区财政局集资收据》存根（收据号：0000366）、《成都市成华区财政局集资收据》会计联（收据号：0000366）、成都市成华区人民政府《关于五桂桥一期市场产权问题的答复》、《离婚协议书》、《结婚证》、《离婚证》、成都市青羊区人民法院《工作笔录》、《庭审笔录》、《中国西部成都商品物资交易市场管委会选房存根》、《五桂桥一期市场房屋转让协议》、《五桂桥一期市场旧房移交清单》、《五桂桥房屋转让协议签订确认单》、《亲属关系证明》、双流县人民法院（1991）双法中民字第165号《民事判决书》、双流县公安局《证明》、《放弃继承权声明书》、《中国西部成都商品物资交易市场管委会集资收据》（��据号：0003855）、成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第100号《民事判决书》、（2012）青羊民初字第100-1号《民事裁定书》、成都市中级人民法院（2012）成民终字第4828号《民事判决书》、（2012）成民终字第4828号《民事裁定书》、伍学军、廖冰的证人证言。本院认为，西部市场管委会收取伍学军集资款50000元（该款以廖冰的名义交纳），并向其交付本案诉讼房屋，其实质是双方以集资建房的形式买卖本案讼争房屋，双方建立房屋买卖合同关系。该房屋始终未办理分户产权，故伍学军作为购房人并未取得该房屋所有权，仅取得与西部市场管委会约定的对本案讼争房屋的合同权益。该权益系伍学军与贺家玉婚姻关系存续期间取得，属伍学军与贺家玉夫妻共同所有的其他财产权益。虽然证人伍学军否认其将本案讼争房屋过户给夏文芳，但留存于新客站管委会的0000366��集资收据上“过户夏文芳”的文字与何梅出示的0003855号集资收据上写明的“过户”相互印证，又因伍学军现不能出示由其持有的0000366号集资收据的事实，可以认定夏文芳所持有的0003855号集资收据系伍学军向其转让本案讼争房屋所产生。由于伍学军仅取得本案讼争房屋的合同权益，伍学军向夏文芳转让的亦为合同权益，夏文芳据此与西部市场管委会形成房屋买卖合同关系。根据贺家玉所出示的照片可以认定，伍学军与夏文芳存在暧昧关系，双方并非一般意义上的买卖合同关系，且伍学军向夏文芳转让本案诉争房屋的合同权益，未经贺家玉同意，损害了贺家玉的利益。此外，夏文芳的集资收据应当是向西部市场管委会支付购房款的凭证，但该款在伍学军购房时即已交付，因此，仅凭该集资收据不能证明夏文芳支付了相应的对价。综上，夏文芳非善意取得，伍学军与夏文芳的转让行为应属无效，夏文芳依据与伍学军的转让行为而与西部市场管委会建立的合同关系亦无效。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：成都市新客站城际商旅城管委员会与夏文芳买卖成都市成华区建材路房屋的合同关系无效。案件受理费50元，由被告何梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　梁珍梅二〇一三年十月十四日书记员　　向　茜来源：百度“”