（2013）甬仑民初字第1576号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2015-12-30
案件名称
宁波××野营用品有限公司与姜×房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波××野营用品有限公司,姜×
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬仑民初字第1576号原告：宁波××野营用品有限公司（组织机构代码：75038576-3），住所地宁波市××××号。法定代表人：赵××。委托代理人：曹××。被告：姜×。原告宁波××野营用品有限公司（以下简称瑞××野营）与被告姜×房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理，依法由审判员徐万鑫适用简易程序进行审理，于2013年9月9日公开开庭进行审理。原告宁波××野营用品有限公司的法定代表人赵××、委托代理人曹××、被告姜×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞××野营起诉称：2011年6月13日，原、被告签订房屋租赁合同，合同编号为cz201106-1。合同约定：租赁期限为五年，即从2011年6月28日起至2016年6月27日止；被告需在每季度开始前一个月的10号之前支付下一季度的租金，即被告需在2013年5月10日前支付2013年6月28日至9月27日的租金34320元。但直至2013年6月10日，被告仍未支付。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1.解除原被告于2011年6月13日签订的合同编号为cz201106-1的房屋租赁合同；2.被告立即腾空该房屋并恢复原状；3.被告向原告支付拖欠的租金2013年6月28日到8月12日租金17541元、水电费11993.74元及2013年5月10日到8月12日的违约金32604元，共计62138.74元（暂记至2013年8月12日，起诉之日起至实际腾空房屋止费用按时结算）；4.本案受理费用由被告承担。原告为证明诉称事实，提供了下列证据：1.房屋租赁合同1份9页，用以证明被告向原告租赁房屋以及拖欠费用等事实；2.函件、快递单据，用以证明原告多次以传真、快递形式向被告催交房租、水电费等事实。3.被告违法使用消防栓造成墙体渗水的函一份、维修所花费用发票六份（均为复印件），用以证明墙体渗水是因被告操作不当引起的，以及原告已经进行修复的事实。被告姜×答辩称：原被告于2011年6月13日签订房屋租赁合同属实，被告向原告租赁了瑞××野营2号楼4楼，原告诉称的房租及水电费的金额无异议。但在租赁期间瑞××野营2号楼整体沉降，东大门无法正常关闭，墙体开裂，窗体漏水漏风，经被告多次通知催促，原告未进行修复，打湿被告的办公设备（打印机，手机）、生产设备（自动旋铆机）及仓库物质导致大量财物损失；办公室和车间隔断墙（长度13米，高度3.8米）出现明显开裂倾斜、摇晃，原告未进行修复，现房屋已经无法正常使用；鉴于合同标的已经明显无法正常使用，并严重影响人身安全，被告遂决定滞留部分房租及水电费作为索赔抵押，并告知原告瑞××野营按房屋租赁合同条款履行修复房屋的义务，因此被告不存在违约情况，原告同意解除双方的房屋租赁合同，房租及水电费应适当减少；即使存在违约问题，双方约定的违约金明显过高，应相应减少。被告为证明辩称事实，提供了下列证据：1.房屋设施交接协议书，用以证明原告已经收回了被告对房屋的维修权，应承担房屋维修责任。2.工程公司泥工出具房屋质量问题证明，用以证明房屋损坏情况严重，不能正常使用。3.房屋现状视频一份，用以证明房屋损坏情况。4.工程预算清单，用以证明损坏房屋维修预算，被告因此滞留了部分租金。5.2013年5月29日原告至被告函，用以证明原告认可房屋破损情况，并承诺梅雨季节后维修。6.2013年3月26日回复被告函和被告2013年3月20日函、3月22日函、3月25日告知函以及顺风快递函件，用以证明原告已收到被告函件，对房屋的破损情况是知情的。7.2013年6月4日告知原告函，用以证明原告已同意变更付款方式、确定维修日期、具体补偿方式、清算房租及水电费的事实。8.彩色激光打印机损坏证明、打印机维修单，证人周某、楚佣、李某某、沃某某、林某某庭审证言，用以证明房屋漏水致办公室设备损失。9.2013年7月4日、8月10日至原告函，用以证明被告催促原告梅雨后维修房屋。10.2013年3月27日、6月20日至原告函，用以证明被告已经告知原告房屋质量问题的严重性。11.2013年3月22日至原告函，用以证明被告以图片记录方式告知原告房屋存在质量问题。12.2013年1月10日、3月20日、22日、25日至原告函，用以证明被告要求租金减免、在租金中扣除维修费用以及向原告提出索赔。13.值班费收据，用以证明值班费用。14.旋铆机维修收据（复印件），用以证明旋铆机维修费用。15.瑞××野营2号楼租户联合声明（复印件），用以证明房屋失修情况。16.2011年、2012年电费清单，用以证明房屋漏风导致电费增加。17.证人郑某，杨某某的庭审证言，用以证明被告是正常合理使用该房屋的，房屋的损坏情况确有发生。经庭审举证质证，本院对原被告提交的证据认定如下：被告对原告提供的证据1、2无异议，本院予以认定。被告对原告提供的证据3有异议。本院经审查认为，结合被告提供的证据，其真实性予以认定。原告对被告提供的证据1无异议，本院予以认定。原告对被告提供的证据2-17的三性均有异议。本院经审查认为，原告提供的证据2、3和17的真实性予以认定，但上述证据并不是专业部门作出的结论，不符合证据合法性要求，不予认定。被告提供的其他证据结合原告提供的证据，均围绕证人证言展开，但因证人均系被告开设企业的员工，与被告存在直接利害关系，故上述证据只能证明双方的信函往来，不能证明原告所主张的事实。根据本院采信的证据，结合原被告庭审陈述，认定以下事实：2011年6月13日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同编号为cz201106-1，合同约定：原告瑞××野营将坐落宁波市小港纬三路75号建筑面积为880平方米的厂房（瑞××野营2号楼四楼）出租给被告使用；租赁期限5年，自2011年6月28日至2016年6月27日；租赁费及付款方式为，租赁费前两年单价12.00元（不含税）建筑平米／月，即每月租金为10560元，第三年单价为13元（不含税）建筑平米／月，即每月租金为11440元，租金每个季度支付一次，每个季度前一个月10号前应支付该季度租金；被告逾期支付房屋租赁费，每逾期一日由原告按半年租金千分之五向被告加收违约金，逾期一个月未交付房租，原告有权解除合同，并且要求被告7日内腾空房屋。合同签订后，原告按约交付了房屋。2011年9月7日，原、被告就房屋存在的基建问题订立房屋设施交接协议书，双方就房屋防水、基建及设施等问题进行约定。2013年1月10日至6月20日被告以原告提供的房屋墙体渗水，墙皮剥落、天花板脱漏、窗户与墙体接缝处漏水、渗水，导致内墙石灰脱落、堆放财物和设备受损为由多次发函给被告，要求被告及时修缮，并提出要求减低房屋租金和水电费。期间，原告也多次回函被告指出，房屋的外墙和窗户渗水、漏水现象、房屋的内墙剥落及天花板脱漏等问题是被告使用过程中未注意防风、防雨等原因造成的，被告应及时检查门窗的锁闭，同时，原告承诺会及时修理屋顶和外墙。至2013年5月10日，被告姜×未付2013年6月28日至9月27日的房租34320元。2013年6月24日，原告向被告催交房租，同年7月9日，原告再次向被告催交房租、水电费及相应违约金，同时提出将解除与被告的房屋租赁合同。但被告至今未付房屋租金和水电费。本院认为：原告瑞××野营与被告姜×订立的房屋租赁合同系原被告真实意思表示，内容合法，属有效合同，被告姜×未及时支付房屋租金和水电费，显已违约，并应承担违约责任；被告姜×认为原告瑞××野营提供的房屋在使用过程中存在问题可以扣留扣减相应房租和水电费，不构成违约，法律依据不足，不予采纳。原、被告对应付的房屋租金和水电费金额无异议，现被告姜×距应付房屋租金的时间已逾一月，且被告姜×也同意解除双方的房屋租赁合同，故原告瑞××野营要求解除双方的房屋租赁合同并要求被告姜×立即腾空该房屋并恢复原状，理由正当，应予支持。原、被告对应付的房屋租金和水电费金额无异议，故原告瑞××野营要求被告姜×支付相房屋租金和水电费，予以支持。关于违约金，原被告合同的违约金远高于被告延迟支付房租给原告造成的损失，被告因此提出适当减少，本院予以采纳，并酌情确定，以被告应付房租为基数按同期银行贷款基准利率的四倍支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告宁波××野营用品有限公司与被告姜×的合同编号为cz201106-1的房屋租赁合同；二、被告姜×应在本判决生效后三日内腾空位于宁波市小港纬三路75号原告宁波××野营用品有限公司2号楼四楼的厂房，并恢复房屋原状返还给原告宁波××野营用品有限公司；三、被告姜×应在本判决生效后三日内支付原告宁波××野营用品有限公司房屋租金（2013年6月28日到8月12日租金为17541元，2013年8月13日至腾空之日的租金以11440元／月计算）；四、被告姜×应在本判决生效后三日内支付原告宁波××野营用品有限公司房屋水电费11993.74元（2013年6月28日到8月12日水电费为11993.74元，2013年8月13日至腾空之日的水电费按实计付）；五、被告姜×应在本判决生效后三日内支付原告宁波××野营用品有限公司违约金（以应付房租34320元为基数，从2013年5月11日至被告实际付款之日按银行同期贷款基准利率的四倍计付）；六、驳回原告宁波××野营用品有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1513元，减半收取756.5元，由原告宁波××野营用品有限公司负担314.5元，被告姜×负担442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员 徐万鑫二〇一三年十月十四日书记员 董 怡 来自：