（2013）宁民终字第3384号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2014-01-20
案件名称
徐宝余与南京政道建筑工程有限公司、南京恒成房屋拆迁工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事裁定书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐宝余,南京政道建筑工程有限公司,南京恒成房屋拆迁工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十一条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）宁民终字第3384号上诉人（原审原告）徐宝余。委托代理人朱博锋、杨子江，江苏真释律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京政道建筑工程有限公司，组织机构代码75129018-4，住所地南京市高淳区开发区服务区133号。法定代表人蔡家保，该公司总经理。委托代理人陈永春，江苏衡鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京恒成房屋拆迁工程有限公司，组织机构代码66379073-6，住所地南京市江宁区东山街道北沿路中前公寓5A-402。法定代表人冯成亮，该公司总经理。委托代理人吴卫星、王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人徐宝余因与被上诉人南京政道建筑工程有限公司（以下简称政道公司）、南京恒成房屋拆迁工程有限公司（以下简称恒成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第655号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人徐宝余的委托代理人朱博锋，被上诉人政道公司的委托代理人陈永春，被上诉人恒成公司的委托代理人王正伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐宝余原审诉称，2010年3月2日，其与政道公司签订了房屋租赁合同，政道公司将其位于南京市江宁区岔路口宏光路上的厂房出租给徐宝余。同年9月，政道公司告知其租赁厂房因高铁南站建设拆迁，致使合同无法继续履行，给其造成巨大经济损失，故诉至法院，请求判令政道公司、恒成公司补偿其装修损失70000元、营业损失317529元、搬迁费用50000元，合计437529元。政道公司原审辩称，徐宝余的诉讼请求在江宁区人民法院（2011）江宁民初字第3542号一案中主张过，根据一事不再理的原则，请求驳回徐宝余的诉讼请求。恒成公司原审辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，恒成公司不是适格主体；徐宝余以房屋拆迁纠纷起诉，应当先行行政裁决。在拆迁过程中，拆迁部门与房屋所有权人达成协议的，所有拆迁款项应给予房屋所有权人，承租人与出租人的拆迁分配应按双方合同的约定处理，故徐宝余对其的起诉，缺乏事实和法律依据，故请求驳回徐宝余对其的诉讼。原审法院查明，徐宝余与政道公司于2010年3月2日签订了房屋租赁合同一份，约定政道公司将其所有的位于南京市江宁区岔路口宏光路的房屋出租给徐宝余，房屋面积为1200平米，合同期限自2010年3月10日至2013年3月9日。南京市江宁区建设局在2010年5月1日发布拆迁公告，内容载明：江宁区南京铁路南站地块实施房屋拆迁，房屋拆迁许可证号为江宁建拆许字（2010）第03号，拆迁范围为南京南站规划范围国有土地京沪高速铁路以南、秦淮河以北南京市规划局批准的规划红线范围，拆迁期限为2010年5月15日至2010年12月31日。原审法院认为，徐宝余与政道公司讼争的房屋在2010年纳入拆迁范围，而双方的合同至2013年3月9日止。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，被拆迁人包括被拆迁房屋及其附属物的所有人以及使用人，拆迁人与被拆迁人就补偿等问题协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决，被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。综上，徐宝余在向人民法院起诉前应先通过行政裁决程序主张权利。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，原审法院裁定：驳回徐宝余的起诉。徐宝余不服原审裁定，向本院提起上诉称，现在的拆迁实施中，拆迁主管单位只针对房屋所有权人实施拆迁，房屋使用人已经不是直接的拆迁当事人。《南京市征地房屋拆迁安置补偿办法》也规定，对于拆除营业用房关于搬迁费用以及停业损失的补偿分别是拆迁补偿款的8%和2%，该款项直接由拆迁实施单位给付所有权人，再由所有权人进行支配。本案中，上诉人系被拆迁房屋的使用人，同时被上诉人政道公司也承诺向拆迁单位争取的利益归上诉人，因此，拆迁单位补偿的装修、搬迁、停业费用，理应给付上诉人。涉案房屋已经被拆迁，上诉人在向相应行政部门咨询时，行政部门答复房屋使用人不是拆迁当事人，且房屋已经被拆迁，因此对行政裁决申请不会受理。依据《城市房屋拆迁管理条例》，实际上上诉人已经不作为拆迁当事人，上诉人通过行政裁决主张权利的目的根本不可能实现。综上，请求指令原审法院继续审理。被上诉人政道公司辩称，上诉人在原审时始终无法明确其诉讼请求，本案中，上诉人如果按租赁合同纠纷起诉，则其诉讼请求在原审法院已经审理过了；如果上诉人是按拆迁纠纷起诉，则政道公司不是适格的主体。上诉人在上诉中称，对于拆迁费用和停业损失分别为8%和2%，所依据的规定是南京市江南八区的拆迁补偿办法，不适用江宁区。综上，原审裁定是正确的，请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人恒成公司辩称，原审裁定适用法律正确，上诉人应当按照裁定的要求先进行行政裁决。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，涉案房屋拆迁公告发布日期为2010年5月1日，应当适用2001年《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定。按照该规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。拆迁当事人既未达成安置补偿协议又未经裁决直接向法院提起诉讼的，人民法院不予受理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄 林代理审判员 汪德全代理审判员 刘恩臣二〇一三年十月十四日书 记 员 石 莹 关注公众号“”