（2013）金牛民初字第3354号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2015-11-25
案件名称
侯贵明、詹晓蓉与成都恒安五洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第3354号原告侯贵明。原告詹晓蓉。被告成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区。法定代表人黄福洲，总经理。委托代理人饶章。原告侯贵明、詹晓蓉与被告成都恒安五洲物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院2013年4月9日受理后，依法适用普通程序，于2013年7月16日、2013年8月22日公开开庭进行了审理。原告侯贵明、詹晓蓉、被告成都恒安五洲物业管理有限公司的委托代理人饶章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯贵明、詹晓蓉诉称，2012年10月31日17时42分，原告回到位于成都市金牛区高笋塘红旗巷2号1栋芙蓉华庭＊单元＊楼＊号的家中时发现防盗门锁被撬开，立即报警并告知被告的负责人高某家中被盗的情况，之后向驷马桥派出所报案称被盗钱物初步清查价值63242元。被告在履行物业管理服务合同中存在管理失职：电子防盗、监控、报警系统未使用；未做到对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；机房设施24小时监控未实行；没有巡逻记录；闲杂人员随意进出。根据成都市物业管理协会的相关通知、成都市物业管理协定（2006）第10号的相关规定、成都市房管局成房物管（2005）13号的相关规定，被告在物业管理中负有安全保卫义务。被告以上的失职行为已构成违约，因此要求被告应承担50%的损失赔偿责任。事后原告就此事与被告进行多次协商未果，为了维护自己的合法权益，请求法院判令被告承担违约责任即赔偿被盗财物损失45000元。被告成都恒安五洲物业管理有限公司辩称，一、本案未侦破，原告的损失无法确定。二、被告依照《芙蓉华庭物业服务合同》的约定，提供了相应的服务，不构成违约。被告就芙蓉华庭小区监控和门禁系统存在问题于2012年3月18日以书面的形式向芙蓉华庭业主委员会进行了报告。被告按约定履行了以下义务：大门24小时执勤、重点部位巡逻、楼道巡逻、外来人员登记、车辆管理和指挥等服务。根据合同附件十二条第四项“业主和使用人专有部分的财产由业主自行管理，出现遗失、丢失、损失等情况，乙方无过失不承担任何责任”的约定，被告的服务不包括业主家里财产的保管责任。依据《物业管理条例》第36条之规定，被告只有在未能履行物业服务合同并导致业主人身、财产受到损害的，才依法承担相应的法律责任。综上，被告不构成违约，不承担赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，二原告是位于成都市金牛区高笋塘红旗巷2号1栋芙蓉华庭＊单元＊楼＊号房屋的业主。被告是该小区的物业管理公司。2012年10月31日17时42分原告侯贵明回家时发现防盗门被撬开，家里被盗，遂立即报警，并向被告反映被盗的情况。被告遂派工作人员到达现场查看，在征求原告同意的情况下更换了门锁，垫付了280元。原告在向驷马桥派出所报案时称被盗财物价值63242元，该案至今未侦破。该小区业主大会与被告签订的《物业管理服务合同》附件七公共区域的秩序维护中约定：“巡逻岗：对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。技防设施和救助（监控岗）：实施24小时监控。对于监控设备自然损坏的按照协议内容，小修乙方（被告）及时维修，中修和大修及时告知业主大会组织维修”；附件十二人身、财产损害赔偿责任中约定“四、业主和使用人专有部分的财产由业主自行管理，出现的遗失、丢失、损坏等情况，乙方无过失不承担责任。五、因乙方的管理失职原因未按照合同的约定或物业管理法律法规的规定履行服务导致业主、使用人人身、财产损害的乙方应承担相应的责任。由乙方与当事人协商解决（责任以国家相应的职能机关界定为准）。由于乙方的管理失职导致盗窃、抢劫等不法侵害致业主、使用人人身财产损害的，乙方有过错的应当赔偿相应的赔偿责任或与当事人协商处理。”另查明，被告在芙蓉华庭小区两处的进出大门均设有门卫岗，安排了人员24小时执勤，并进行外来人员进出登记。在芙蓉华庭小区内设立了两班人员换班巡逻制度，并要求值班人员进行值班记录、秩序维护员巡视签到、岗位交接班记录。芙蓉华庭小区外面、中坪和电梯间设有电子监控设备。2012年3月22日被告以工作函的形式向芙蓉华庭业主委员会建议小区两个大门处安装智能刷卡系统进行刷卡进出管理，对小区出现故障的监控设施部分摄像硬盘和有问题的电源线路进行维修。业主委员会主任在工作函上回复“暂不实施”。2012年12月15日被告退出该小区物业管理。上述事实有原告的身份证、被告的营业执照、物业管理服务合同、工作联系函、接受刑事案件回执单、员工签到表、来访人员进出登记表、秩序维护员巡视签到表、值班记录表、岗位交接班记录表以及当事人的陈述在案为凭，本院予以认定。本院认为，二原告所在小区的芙蓉华庭物业管理业主大会与被告之间的物业管理服务合同成立有效，受到法律的保护。原告以在合同履行期间家里被盗，被告未履行物业管理服务合同附件七公共区域的秩序维护中约定的义务和成都物业管理协会、成都市房管局相关规定的安全保卫义务，构成违约，从而要求被告依照物业管理服务合同附件十二约定的责任条款承担赔偿责任，而被告提出抗辩认为其已按照合同约定履行了相应的义务，不构成违约，不承担赔偿责任，且本案未侦破，原告的损失无法查清，请求法院驳回原告的诉讼请求。综上，双方争议点在于物业公司是否具有安全保卫义务以及本案中被告是否已履行物业合同约定的义务。物业管理服务合同附件七公共区域的秩序维护中“巡逻岗：对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。技防设施和救助（监控岗）：实施24小时监控。对于监控设备自然损坏的按照协议内容，小修乙方及时维修，中修和大修及时告知业主大会组织维修”的约定，结合国务院制定的《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作……”的规定来看，首先物业管理公司与业主签订的合同具有委托管理的关系，管理的对象是建筑物共有部分及设施设备、公共绿化、公共区域内环境卫生、秩序，不包括专有部分的安全，即业主家中的财产等安全。其次物业管理公司是法人，属于私法主体，不同于公安等行政机关，不具备侦查权、拘留逮捕权等公权，因此物业管理公司承担的安全保卫义务仅仅是协助安全防范义务，即物业管理公司仅须设立了门卫岗、值班人员、电子监控设备等合理的管理义务即可，不具有积极的安全保卫义务。此外成都市物业管理协会、成都市房管局的相关规定也只是规定物业公司负有协助公安等国家机关安全保卫的义务，而不是积极地实施安全保卫义务。本案中被告设立了两班人员巡逻制度、门卫岗守门制度、交接班登记制度、外来人员进出登记制度、电子监控。虽然电子监控设备无法正常使用，但被告已依合同约定就电子监控设备故障问题、门禁刷卡系统安装问题向小区的业主委员会作了维修整改的报告，业主委员会主任在工作函上回复“暂不实施”。因此被告已履行了物业管理服务合同中约定的安全保卫义务。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案未侦破，如何被盗的事实和原告的损失均无法查清，在原告所举证据不足以证明被告未履行物业服务合同义务的情况下，原告要求被告承担违约责任赔偿损失的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告侯贵明、詹晓蓉对被告成都恒安五洲物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费925元，由原告侯贵明、詹晓蓉负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 黄 曦代理审判员 许小平人民陪审员 姜绍刚二〇一三年十月十四日书 记 员 易静思 百度搜索“”