（2013）浙金民终字第1039号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2014-01-20
案件名称
盛红与金华市苏孟乡农业开发公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金华市苏孟乡农业开发公司,盛红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第1039号上诉人（原审被告）金华市苏孟乡农业开发公司。法定代表人陈军。委托代理人（特别授权）方进。被上诉人（原审原告）盛红。委托代理人（特别授权）徐正红。上诉人金华市苏孟乡农业开发公司（以下简称苏孟公司）为与被上诉人盛红房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2013）金婺民初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。盛红在原审中诉称，2006年，被告拟在金华市苏孟乡山下村开发别墅，由被告负责操作，于2006年11月29日收取了原告10万元房款订金。后由于政策处理等原因，别墅用地的审批遇到了障碍，非常明确地告知别墅用地已经无法解决了。现原告诉至法院，要求：1、判令被告立即返还房款订金10万元并承担利息损失（按年利7.6%自2006年11月29日起计息至实际归还之日止），合计149000元；2、本案诉讼费用由被告承担。苏孟公司在原审中辩称，原告起诉的主体有误。原告确实交纳了10万元，但该10万元实际是由山下村经济合作社收取的，被告仅是帮助代收款项。故原告应向由山下村经济合作社主张返还。原审法院查明，2006年，苏孟公司拟在金华市苏孟乡山下村开发房产。同年11月29日，盛红通过银行转账向苏孟公司支付10万元，款项来源载明“预收山下房款订金”。该房产项目至今未能实施，原告要求被告退还上述款项，经多次交涉未果。原审法院认为，原告于2006年11月29日向被告公司账户所汇款项系房款订金，对此双方当事人均无异议，应予确认。根据该款的性质，系为了将来订立购房合同而预交的款项，后因购房目的未能实现，被告作为收款人系与作为购房者的原告发生法律关系的相对方，应将订金返还给原告。被告主张其仅为代收款项，并已将款项汇入山下村经济合作社的账户，但现有证据不足以证明房产出售者为山下村经济合作社而由被告代收款项的事实，故款项如何流转并不影响原告作为被告的相对方行使主张返还订金的权利。被告应将预收款项返还原告，并支付利息损失。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条等规定，判决：苏孟公司于判决生效之日起7日内返还盛红房款订金10万元，并从2006年11月29日起按日万分之二点一计息至判决确定之日止。一审案件受理费1640元（减半收取，盛红已预交），由苏孟公司负担。宣判后，苏孟公司不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实错误。苏孟公司经营范围无房地产开发资格，也无开发土地，更无房产项目。涉案房产项目系苏孟乡山下村经济合作社为新农村建设需要，在该村集体土地上拟开发的别墅项目。盛红获悉项目和总价后与山下村约定，预交10万元建房款，余款随建房进度支付。后盛红将10万元按山下村的指定汇入了苏孟公司的账户，苏孟公司收到后及时将该款交给山下村，山下村经济合作社向交款人开具了收据。故盛红将10万元汇入苏孟公司账户是履行其与山下村经济合作社之间集资建房合同的行为。二、原判仅凭银行缴款单认定苏孟公司是房屋买卖合同的相对方是错误的。2012年12月，与盛红同时参与集资建房的张旭元等人向金华市政府提交的《申告信》中写明：山下村集资建房每套价格约60万元，每户预交10万元，汇入指定账户，所有收据均由山下村合作社开具。故表明山下村经济合作社开具的收款收据是山下村经济合作社与盛红等人形成集资建房法律关系的依据。三、原判举证责任分配错误。苏孟公司提供的证据足以证明盛红持有山下村经济合作社开具的收款收据，而该收款收据直接证明盛红与该村经济合作社之间的合同关系，不利于盛红，故依法可以推定苏孟公司主张成立。四、原判适用法律错误。本案系合同法律关系，而原判确引用《民法通则》第九十二条不当得利的法律规定，显属不当。综上，请求二审法院依法改判。盛红二审中答辩称，纵观苏孟公司的上诉理由无非是认为苏孟公司非合同双方关系的主体，而是山下村经济合作社为合同主体。盛红所交纳的10万元购房款是汇给苏孟公司，因此涉案双方形成了一个购房合同的买卖关系，尽管苏孟公司不具备所谓的房地产开发资质，但也正因为如此双方的合同系无效合同，基于无效合同所取得的财产理应予以返还，一审法院认定事实及适用法律并无不当，请求维持。二审中苏孟公司向本院提交了以下证据，第一组：1、关于要求归还山下房款定金的报告；2、苏孟乡人民政府文件-会议纪要、山下村信访接访签到单；3、金干访督（2012）3号督办单，申告信，证明内容：1、包括盛红及张旭元等信访人在内的24户山下村建房所交款项10万元系经指定汇入苏孟公司帐户，苏孟公司仅是代收；2、款项10万元汇入指定苏孟公司帐户后，盛红等24户交款人凭银行现金交款单（回单）换取苏孟乡山下村经济合作社的收款收据；3、10万元实际收款人是苏孟乡山下村经济合作社，收款责任主体是山下村经济合作社。根据苏孟乡政府对张旭元等人要求山下村还款10万元的信访协调会议，山下村经济合作社也愿意还款。第二组：1、急函；2、山下村别墅区规划设计方案图纸；3、收款收据20份，收据7份及相应的金华市商业银行现金交款单（回单）24份，证明内容：1、本案所涉山下村建房的建设单位是苏孟乡山下村，无房产开发资质与经营范围的苏孟公司与所涉建房并无关系；2、包括盛红在内的24户所交款项10万元的实际收款人为苏孟乡山下村经济合作社，24户交款后领取的是山下村经济合作社的收款收据；3、结合第一组证据关于交款程序的证实，盛红手中一定持有山下村经济合作社的收款收据，但盛红未出示。盛红质证认为，第一组证据：盛红与该组证据没有关联性，因为盛红所交纳的10万元款项与苏孟公司证据中涉及的信访人没有必然的联系，并不能凭这组证据来回避苏孟公司应当返还款项的义务及责任。问题的关键是款项返还的来源到底有无保障，苏孟公司将归还款项的义务及责任主体推给苏孟乡山下村经济合作社，是违背苏孟乡政府诚信的基本原则。第二组证据：从该组证据中无法证明苏孟公司的待证事实，因为该图纸没有政府规划就无法证实所谓建设单位为苏孟乡山下村。苏孟公司所要待证的盛红所交10万元款项实际收款人为苏孟乡山下村经济社也无法印证该事实，因为盛红将10万元购房款交给苏孟公司后，苏孟公司半年之久才将所谓房款转入苏孟乡山下村经济合作社，之间是否存在关系盛红并不清楚，但是苏孟公司所收盛红10万元款项是事实，因为苏孟公司将其所收的款项用于支付或者转入其他户头是苏孟公司内部的事情，与盛红没有关联，更何况一个村的经济合作社谈不上去开发房地产，实际上是乡政府在操作开发房地产，其本意是将村集体经济土地变更为可出让的土地，由于政策变更，无法开发土地，导致本案的发生。本院认为：一、第一组证据可以证明与本案情况相同的其他部分购房户系经苏孟乡政府指定将10万元购房款汇入苏孟公司的账户后换取山下村名义的收款收据，且信访材料中均提到该项目系乡政府牵头的项目，故不能证明苏孟公司只是购房款的代收人。二、第二组中虽有山下村经济合作社开具的盛红为交款人的收款收据，但第一组证据中盛红并未作为信访人出现，且苏孟公司无其他证据证明盛红在银行汇款后换取了山下村的收款收据，故无法证明该组证据的待证事实。综上，本院对苏孟公司提供的上述证据不予认定。本院经审理查明的事实与原审判认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为苏孟公司是否为房屋买卖合同的当事人。从本案的直接证据银行交款单可以认定盛红系将购房款交给苏孟公司，因无书面的购房合同，故形式上可以认定盛红与苏孟公司之间形成房屋买卖合同法律关系。现苏孟公司提出抗辩认为其仅是款项代收人，实质收款人为山下村经济合作社，故其不应承担购房款的返还责任。本案中，苏孟公司无法证明盛红换取了山下村经济合作社的收款收据，也无证据证明盛红明知项目开发主体系山下村而非苏孟公司，苏孟公司仅是代收款项的事实。而现房产项目不能继续进行，合同目的无法实现，原判认定由苏孟公司返还盛红购房款并支付利息损失并无不妥。综上，苏孟公司提出的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3280元，由上诉人金华市苏孟乡农业开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金 桦审 判 员 陈旻尔审 判 员 杜月婷二〇一三年十月十四日代书记员 周 莉 来源：