（2013）南市民一终字第1103号

裁判日期: 2013-10-14

公开日期: 2014-11-12

案件名称

（2013）南市民一终字第1103号上诉人劳创谦与被上诉人广西荣和有限责任公司车位销售合同一案二审民事判决书

法院

广西��族自治区南宁市中级人民法院

所属地区

广西��族自治区南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

劳创谦,广西荣和有限责任公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书（2013）南市民一终字第1103号上诉人（一审原告）：劳创谦。��托代理人：吴树君。委托代理人：张宜思。被上诉人（一审被告）：广西荣和有限责任公司。法定代表人：史英文。委托代理人：黄思源。上诉人劳创谦因与被上诉人广西荣和有限责任公司（以下简称荣和公司）车位销售合同一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月8日受理后，依法组成合议庭，并于2013年7月30日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人劳创谦及委托代理人吴树君，被上诉人荣和公司的委托代理人黄思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年12月6日，劳创谦（买售方）与荣和公司（出售方）签订了一份《荣和·中央公园商品房认购协议书》（以下简称认购协议书），约定由劳创谦购买荣和公司开发的位于南宁市东葛路29-1号“荣和·中央公园”住宅小区C2-1-063号车位。双方在认购协议书的第二条约定“上述房屋（本案诉争车位）的价格为：……3、车位：人民币每间（位）197000元”。双方签订《认购协议书》后，劳创谦即支付了定金5000元。同年12月9日，劳创谦与荣和公司签订正式的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00093338），约定荣和公司以197000元的价格将位于南宁市东葛路29-1号荣和中央公园地下一层63号车位（所在层为-1层至-1层，房屋代码为254165）出售给劳创谦。在该合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共35.47平方米，其中，套内建筑15.96平方米，分摊的共有共用建筑面积19.51平方米”。第五条约定“出卖人与买受人约定该商品房价款按下列方式计算：……该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米12343.36元，总金额197000元整。第六条面积确认及面积差异处理。双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准。商品房竣工交付后，实测计价套内面积与合同约定计价套内面积发生差异的，双方按以下第2种方式进行处理：……2、双方自行约定如下：（1）买受人购买的车位按个（不按面积）销售，以具有测绘资格的测绘单位测量并报南宁市房屋产权登记备案的建筑面积为准办理产权证，车位的价格不作调整。”双方对该约定作了下划线特别说明。同日，双方又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定“双方已于2009年12月9日签订了《商品房买卖合同》，买受人购买荣和-中央公园的下列房产：……3、车位：一期地下车位63号，建筑面积35.47㎡，总价197000元”，第五条约定“买受人应在签订合同之日起30日内向有关部门履行纳税义务，办理房屋产权登记手续所需缴纳的费用按有关规定由买受人承担。进行产权登记时，产权登记面积大于合同约定面积的，买受人除按《商品房买卖合同》之第五条1、（1）款向出卖人补交差价款外，因补交面积差价款所产生的税费（含契税）及其他产权登记须缴纳的费用由买受人承担，于3日内由买受人按规定向有关部门缴纳。”合同签订后，劳创谦再支付了购车位款192000元，至此，劳创谦已经支付了全部购车位款197000元。车位交付后，劳创谦发现车位实际套内建筑面积比约定的面积少，主张应当按照实际套内建筑面积计算车位总价款，要求荣和公司将劳创谦多支付的购车位款退回并支付相应的可得利益损失。荣和公司则认为车位系按个出售，而不是按照套内面积计算车位价款。双方为此发生争议，劳创谦于2013年3月12日��一审法院提起诉讼，请求判令荣和公司向劳创谦支付车位面积差价42362.41元及可得利益损失34320元［合同约定的套内建筑面积为15.96平方米，单价为12343.36元／平方米，面积差价为（15.96-12.528）×12343.36＝42362.41元，现价约为22343.36元／平方米，则可得利益损失为（15.96-12.528）×（22343.36-12343.36）＝34320元］共计76682.41元，并由荣和公司承担本案诉讼费。一审法院经审理认为：劳创谦与荣和公司签订的《荣和·中央公园商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》（合同编号：YS00093338）、《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，劳创谦已于2009年12月6日、12月9日分两次支付了全部购车位款197000元，履行了自己的义务。荣和公司亦于双方约定的交付期限之前将经五方验收合格的车位交付给劳创谦使用��双方争议的核心在于本案诉争车位系按间（位、个）计价还是按实际套内面积计价的问题。从双方提交的证据来看，《认购协议书》第二条约定车位系按间（位、个）销售，《商品房买卖合同》第五条约定了该车位的价款按套内建筑面积计价，第六条在面积差异处理时，双方自行约定“车位按个（不按面积）销售”，并在该条作了下划线进行提示。《补充协议》首部则约定了“建筑面积35.47㎡”，总价款197000元。”第五条约定，“产权面积大于合同约定面积时，劳创谦除按《商品房买卖合同》之第五条1、（1）款补交差价款外，还应负担补交面积差额所产生的税费。”从表面上来看，上述条款之间相互冲突。为此，必须探寻双方当事人签订合同时的真实意思表示。从《认购协议书》第二条的约定可知，双方最初签订合同时的真实意思是约定本案诉争车位系按间（位��个）计价。《商品房买卖合同》第五条和第六条相互冲突，但第六条属于特别约定，其效力应高于第五条。关于第六条的效力问题。因《商品房买卖合同》已经对部分做了下划线予以提示，这也证明了荣和公司已经尽到了提醒的义务，故并不存在该条款的无效问题。因此，双方签订的《商品房买卖合同》亦是约定本案诉争车位系按间（位、个）计价。而《补充协议》首部约定了“按建筑面积35.47㎡，总价197000元计价”，这也证明了车位价款也并非按照套内面积计价。因《补充协议》的其他条款包括第五条，“产权面积大于合同约定面积时，原告除按《商品房买卖合同》之第五条1、（1）款补交差价款外，还应负担补交面积差额所产生的税费。”也应当受首部的约束。故劳创谦依据《补充协议》第五条主张其存在“少补”差价款的义务当然得出荣和公司存在“多退”��义务和合同的本意不符。此外，《补充协议》第五条“除按《商品房买卖合同》之第五条1、（1）款补交差价款”，因《商品房买卖合同》并没有第五条1、（1）款，应属于指向不明。由此可见，无论是《认购协议书》，还是《商品房买卖合同》和《补充协议》，双方约定诉争车位均是按间（位、个）来计价，劳创谦主张车位价格系按套内面积计算的观点，和双方签订合同时的真实意思表示不符。故对于劳创谦主张车位价格按套内面积计算，荣和公司应将“多收取”的购车位款予以退回的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决：驳回劳创谦的诉讼请求。本案受理费1718元，减半收取859元，由劳创谦负担。上诉人劳创谦上诉称：一、本案诉争车位应系按面积计价销售，一审判决认定为按个销售，属认定事实不清，��法应予以撤销。1、从《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订的时间及表现形式、内容来看，应以《商品房买卖合同》作为本案讼争车位计价方式的认定依据。《商品房认购协议书》签订在前，其内容为确认本案讼争车位的购买价格及交付相应的定金，其作用在于以交付定金的形式来保证双方能够顺利签订正式的商品房买卖合同，并非双方正式的商品房买卖关系的表现形式。而《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订在后，其内容系对双方商品房买卖关系的全面约定，包括标的物、价款（其内容包含对车位计价方式的约定）、支付方式、房屋交付时间等，是双方商品房买卖关系的正式书面表现形式，更能体现双方在商品房买卖关系中的真实意思表示，且《商品房买卖合同补充协议》中并未涉及车位的具体计价方式。故，《商品房买卖合同》签订在后，是双方商品房买卖关系的最为真实的意思表示，应以其内容作为认定本案讼争车位计价方式的依据。一审判决以《商品房认购协议书》作为认定本案讼争车位计价方式的依据，属认定事实错误。2、《商品房买卖合同》第五条系对本案讼争车位计价方式的特别约定，本案讼争车位应为按套内面积计价销售。《商品房买卖合同》第五条的名称为“计价方式与价款”，其内容已明确本案讼争车位“按套内建筑面积计价，单价为每平方米l2343．46元，总金额197000元”，并约定“分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”。而第六条的名称为“面积确认及面积差异处理”，内容是对车位面积如何进行确认以及面积出现差异如何处理，该条还具有“合同约定计价套内建筑面积与实测计价��内建筑面积有差异的”此类的词汇，也恰好证明了本案讼争车位的计价方式为按套内建筑面积计价。而且《商品房买卖合同补充协议》也并未对车位是按个或按面积销售作出明确约定。此外，从《商品房买卖合同》附件一“房屋平面图”中我们可以看出，与本案讼争车位相邻的其他车位，面积均是不同的，价格也是有差异的，如按照被上诉人所述按个销售车位，则明显不符合常理及交易规例。故，综合《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定内容及各相关条款的表现形式来看，《商品房买卖合同》第五条系对本案讼争车位计价方式的特别约定，应依据该条款的内容来认定本案讼争车位的计价方式为按套内建筑面积计价销售。二、双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款违法剥夺了上诉人的合法权利，应属无效格式条款，不能作为认定案件事实的依据。双方签订的《商品房买卖合同》系被上诉人事先拟定并重复使用的合同，应属于《合同法》所规定的格式合同，其所含条款应为格式条款。该合同第六条第二款写明测绘面积有差异“车位的价格不作调整”。但依据《商品房买卖合同补充协议》第五条“产权登记面积大于合同约定面积的，买受人除……向出卖人补交差价款外，因补交面积差价款所产生的税费（含契税）及其他产权登记须缴纳的费用由买受人承担”及第十七条“本补充协议与《合同》不一致的，以本补充协议为准”的内容可知，如本案讼争车位实际面积大于合同约定面积时，上诉人须补足差价款并缴纳相应税费，但如实际面积少于合同约定面积时，上诉人仍须按合同约定价款支付。这一条款的内容明显违反了《合同法》所应遵循的公平原则，也不符合市场交易规则，排除了上诉人作为买受人��还差价款的这一主要权利。此外，《商品房买卖合同》第六条第二款的内容，并未采取足以引起一般人注意的文字、字体或符号，其所用的下划线在《商品房买卖合同》其他条款中随处可见，并无特别之处，且该下划线为被上诉人预设、留出空间填写内容所用，并非系对条款内容进行特别的标注。故，依据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六��“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式”等相关规定，《商品房买卖合同》第六条第二款应属无效格式条款，依法不能作为认定案件事实的依据。三、一审判决在合同内容相互冲突如何适用的问题上，适用法律错误。《商品房认购协议书》第二条约定车位按间销售，而《商品房买卖合同》第五条约定车位按套内建筑面积销售，两者存在根本性的冲突。且《商品房买卖合同补充协议》也未约定车位的计价方式。《商品房认购协议书》与《商品房买卖合同》均为双方商品房买卖关系的组成部分，二者对同一内容约定不一致，又不能达称补充协议，此情况下，依据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，《商品房买卖合同》的第五条是专门对车位计价方式进行约定的条款，应当以该条款作为认定案件事实的依据。故，一审判决适用《民法通则》第五十五条之规定，对合同冲突内容作出了有利于条款制定者被上诉人一方的判决，应属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人向上诉人支付车位面积差价42362.4l元及可得利益损失34320元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人荣和公司答辩称：一、上诉人、被上诉人签订的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均明确约定车位是按个销售，合同总价不因车位面积变化而调整；二、《商品房买卖合同》第六条约定车位系按个销售，在签订时已向上诉人详细说明，并用下划线的形式标注，并不存在该条款无效之情形；三、补充协议第五条约定产权面积大于合同约定面积时，上诉人应补足差价款和税费，该约定的初衷系约定产权面积大于约定面积时，上诉人应补足税款。实际上，车位系按个销售，被上诉人从未向上诉人等其他买受人主张过差价款；四、车位的规划设计要求及车位的使用功能决定了车位的买卖方式及计价方式。被上诉人及行业其他企业均没有按面积计价销售车位，均以“个或间”销售车位，也不存在补差价的问题。综上，请��二审法院驳回上诉人的的上诉请求，维持原判。当事人二审争议焦点是：双方买卖的车位是按个（间）计价还是按套内面积计价？二审中，上诉人劳创谦提交以下证据：（2009）桂农税字0038722号契税完税证，该完税证显示：税目--车位，房地产权属转移面积--35.47㎡，计税金额—197000元，税率--3％，纳税金额--5910元。劳创谦主张该完税证证明本案讼争车位是按面积计价销售，而不是按个销售。被上诉人荣和公司在二审中未提交证据。针对劳创谦二审提交的上述证据，荣和公司认为，对上述证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，我方认为是按照金额纳的税。本院认为，上诉人劳创谦在二审中提交的证据即（2009）桂农税字0038722号契税完税证，双方对其真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：上诉人劳创谦与被上诉人荣和公司签订的《荣和·中央公园商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。合同签订后，劳创谦已依约支付了购车位款197000元，荣和公司亦已依约交付车位给劳创谦使用，双方均已履行了各自的合同义务。双方在本案中争议的问题是涉案车位系按个（间）计价还是按实际套内面积计价销售。要解决该争议问题，需从双方签订的上述合同并结合本案其他相关证据综合考量，探寻双方订立合同时的本意。首先，上述《荣和·中央公园商品房认购协议书》第二条约定“车位每间（位）197000元”，表明当时双方约定车位系按间（位、个）销售；其次，上述《商品房买卖合同》第三条约定“该商品��合同约定建筑面积共35.47平方米，其中，套内建筑15.96平方米，分摊的共有共用建筑面积19.51平方米”，第五条约定“出卖人与买受人约定该商品房价款按下列方式计算：……该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米12343.36元，总金额197000元整。分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，第六条约定“双方约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准。商品房竣工交付后，实测计价套内面积与合同约定计价套内面积发生差异的，双方按以下第2种方式进行处理：×1、方式一（内容为套内建筑面积差异的处理方式）……2、双方自行约定如下：（1）买受人购买的车位按个（不按面积）销售，以具有测绘资格的测绘单位测量并报南宁市房屋产权登记备案的建筑面积为准办理产权证，车位的价格不作调整；（2）×；（3）×；（4）×”。上述第五条表明车位按套内建筑面积计价，但第六条却对套内建筑面积出现差异时的处理方式予以放弃，明确约定车位按个（不按面积）销售，以具有测绘资格的测绘单位测量并报南宁市房屋产权登记备案的建筑面积为准办理产权证，车位的价格不作调整，并在该条文下划线。考察该《商品房买卖合同》的表现形式，该合同系南宁市房产管理局、南宁市工商行政管理局针对商品房买卖而制定的示范文本（格式合同），其某些格式、内容与车位买卖涉及的事项不尽相同，因此，该合同中有下划线部分的内容，应是双方自行针对车位买卖的特别约定，这也应是双方订立车位买卖合同时的本意。第三，上述《商品房买卖合同补充协��》首部约定“劳创谦购买荣和-中央公园的下列房产：……一期地下车位63号，建筑面积35.47㎡，总价197000元”，第五条约定“买受人应在签订合同之日起30日内向有关部门履行纳税义务，办理房屋产权登记手续所需缴纳的费用按有关规定由买受人承担。进行产权登记时，产权登记面积大于合同约定面积的，买受人除按《商品房买卖合同》之第五条1、（1）款向出卖人补交差价款外，因补交面积差价款所产生的税费（含契税）及其他产权登记须缴纳的费用由买受人承担，于3日内由买受人按规定向有关部门缴纳。”而《商品房买卖合同》并没有第五条1、（1）款，因此，补充协议约定“买受人按《商品房买卖合同》之第五条1、（1）款向出卖人补交差价款”并没有实际意义。事实上，劳创谦亦按“房地产（车位）权属转移面积--35.47㎡，计税金额--197000元”依法向税务机关缴纳了税费。从补充协议首部约定“建筑面积35.47㎡，总价197000元”结合契税完税证记载“房地产（车位）权属转移面积--35.47㎡，计税金额—197000元”来看，该车位也并非按套内建筑面积计价（12343.36元／㎡）。综上，根据双方签订的三份合同及劳创谦提交的契税完税证综合评判，劳创谦主张车位价款系按套内面积计价的观点，与双方签订合同时的真实意思表示不符，本院不予支持。一审法院判决驳回劳创谦的诉讼请求正确，本院予以维持。劳创谦上诉所述及请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1718元（上诉人劳创谦已预交），由上诉人劳创谦负担。本判决为终审判决。审　判　长　李　涛代理审判员　陈　杨代理审判员　黄　琴��〇一三年十月十四日书　记　员　骆春利附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”