（2013）思民初字第11719号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2014-12-24
案件名称
吴其贵与何颖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴其贵,何颖
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
中华人民共和国福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第11719号原告吴其贵，男，1960年6月29日出生，住香港。委托代理人胡一安。被告何颖，女，1971年1月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人沈惠生、陈荔，福建上达律师事务所律师。原告吴其贵与被告何颖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈彤担任审判长，与代理审判员旷洁玉、人民陪审员王卫花组成合议庭，于2013年10月11日公开开庭进行审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴其贵诉称，原告系厦门市思明区南华路29号房屋的产权人之一，与其兄吴其彬按份共有，各占二分之一产权。原、被告于2009年11月17日就前述房产签订了《房屋租赁合同书》，约定将该房产出租给被告作为营业性咖啡馆使用，期限为三年，至2013年8月1日到期。为免纠纷，原告曾于2013年5月13日委托法律服务所发函给被告，告知其期满将收回房屋，但被告至今仍占用该房屋，故原告诉诸法院，请求判令被告立即将厦门市南华路29号房屋归还原告。被告何颖辩称，被告承租讼争房屋至今，都只与该房产的权利人之一订立租赁合同，租金也是只交付权利人之一。在原、被告所签订的租赁合同到期前，被告于2013年4月19日与讼争房屋的另一产权人吴其彬订立了新的租赁合同，期限是从2013年8月1日至2016年8月1日，并且，被告于2013年7月30日将2013年8月1日至10月31日的租金支付给了吴其彬。因此，基于既往就讼争房屋的租赁状况，吴其彬与被告签订新一期的租赁合同，其行为已构成表见代理。故被告作为善意方，对讼争房屋的占有是一种善意占有，应受法律保护。请求依法驳回原告全部诉求。经审理查明，讼争房屋厦门市南华路29号房屋系归吴其彬与原告二人按各二分之一的份额共有，房屋的总用地面积为296.16平方米，建筑面积为156.99平方米。原告持有一本《厦门市土地房屋权证》，证号为厦国土房证第00783255-2号；吴其彬也持有一本《厦门市土地房屋权证》，证号为厦国土房证第00783255-1号。2009年11月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将厦门市南华路29号面积288.93平方米，连同房屋前后之院落租给被告作营业性咖啡馆使用，期限为2010年8月1日至2013年8月1日，月租金为7000元，租金按每三个月一付，季初结清；合同期满后，被告有优先续约权，合同期结束前三个月，双方协商停续合同，合同结束后，原告如出卖合同之房产，被告有第一知情权、购房权。该合同履行期间，原、被告均如约履行。被告每季将租金交付给原告的委托人刘艳明，后由原告一次性从刘艳明处收取。2013年4月19日，原告之兄吴其彬与被告就讼争房产签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2013年8月1日至2016年8月1日，月租金为10000元，按季缴纳，于季初给付。2013年7月30日，被告向原告缴纳了讼争房屋2013年8月1日至10月31日的租金30000元。现原告以合同已到期为由，诉诸法院，要求被告归还讼争房屋。上述事实，有原告提供的讼争房屋的两本产权证、原、被告所签诉《房屋租赁合同》、被告提供的被告与吴其彬所签订的《房屋租赁合同》、吴其彬收取租金的收条及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，按份共有人对共有的不动产按其份额享有所有权。共有物的出租等行为属于共有物的重要管理行为，各共有人不得单独为之。本案讼争房产系原告与其兄吴其彬各二分之一按份共有。故对讼争房屋的出租应由两位按份共有人共同为之。由于吴其彬持有讼争房屋的权属证书，且此前原、被告就讼争房屋于2009年11月17日签订《房屋租赁合同》，亦是由按份共有权人之一的原告与被告所签，且在该合同履行过程中，并无发生任何争议，故被告有充分理由相信，吴其彬亦同样享有原告所拥有房产份额的代理权。因此，吴其彬与被告就讼争房产签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，该合同同样也对原告发生效力。现被告是基于其与吴其彬所签订《房屋租赁合同》继续占有使用讼争房产，且已如约缴纳了相应租金，故原告主张被告应归还讼争房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张其于前一份租赁合同期限届满前向被告发函，表示将收回讼争房屋自用，被告否认收到此函，原告亦无证据证明被告曾收到此函，故原告的主张本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吴其贵的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告负担，应自本判决生效之日七日内向本院缴纳。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 陈 彤代理审判员 旷洁玉人民陪审员 王卫花二〇一三年十月十四日书 记 员 孙 蕾附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”