（2013）东民初字第1074号
裁判日期: 2013-10-14
公开日期: 2014-05-16
案件名称
孙向亮、马山与东阳市辰宇工艺品有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙向亮,马山,东阳市辰宇工艺品有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第1074号原告：孙向亮。原告：马山。两原告共同委托代理人：鲍江。被告：东阳市辰宇工艺品有限公司。法定代表人：邵进飞。委托代理人：蔡跃忠。原告孙向亮、马山为与被告东阳市辰宇工艺品有限公司（以下简称辰宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年6月13日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月29日、2013年9月9日两次公开开庭进行了审理。原告孙向亮与马山的共同委托代理人鲍江，被告辰宇公司的法定代表人邵进飞及其委托代理人蔡跃忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙向亮、马山起诉称：2011年10月11日，经杭州房客房地产营销策划有限公司义乌分公司（以下简称房客公司义乌分公司）居间介绍，两原告与被告签订了《厂房买卖合同》，约定由被告将其所有的坐落于东阳市小商品工业园区＊＊路＊＊号-＊的厂房【国有土地使用证号为东阳市国用（＊＊＊＊）第＊-＊＊号，房屋所有权证号为东房权证白云字第××号，以下简称涉案厂房】以2200万元的价款转让给两原告。在签订合同的当日，两原告即支付被告定金200万元，并由被告出具收款收条。嗣后，被告故意拖延交易时间，未在两个月内配合两原告办理产权过户手续。原告曾多次与被告协商处理违约赔偿事宜，但均未果。请求：一、判决解除原、被告于2011年10月11日签订的《厂房买卖合同》。二、判令被告双倍返还原告定金400万元。针对上述诉讼请求，两原告提供以下证据：一、厂房买卖合同、收款收条各1份，以证明经房客公司义乌分公司居间介绍，原、被告于2011年10月11日签订了涉案厂房的买卖合同，两原告依约支付给被告定金200万元的事实。二、中国建设银行股份有限公司义乌廿三里支行明细账查询1份、中国农业银行股份有限公司义乌城南支行取款凭条2份，以证明两原告至今仅向房客公司义乌分公司要回了定金477527元的事实。三、国有土地使用权出让合同1份，以证明涉案厂房所占用的土地系出让性质，可以转让的事实。被告辰宇公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：2011年10月11日，经房客公司义乌分公司居间介绍，原、被告签订了涉案厂房的买卖合同是事实，但同日两原告各出具金额为100万元的本票一份，收款人均系崔明慧（当时其不是房客公司义乌分公司的法定代表人），而不是被告，即被告并没有收到两原告支付的定金200万元。被告的法定代表人系出于对两原告的信任，才向两原告出具了一份收到定金200万元的收款收条。两原告支付给崔明慧200万元与本案无关。合同签订后，由于两原告达不到浙江省东阳市经济开发区白云商贸园区管理委员会（以下简称白云商贸园区管委会）规定的进入园区的相关条件，两原告也不愿交纳80多万元的税收保证金，故两原告未继续履行合同，其违约在先。嗣后，两原告要求崔明慧返还定金200万元，因崔明慧无钱返还，其向两原告出具了借条一份，并约定了利息。至今为止，崔明慧已返还两原告51万元，即两原告与崔明慧之间已形成借款关系。综上，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。被告辰宇公司提供了以下证据：一、白云商贸园区管委会经济发展局出具的情况说明1份，以证明原、被告签订涉案厂房的买卖合同后，双方曾到白云商贸园区管委会咨询厂房转让的相关情况，后原告因不具备受让厂房的相关条件而放弃购买涉案厂房的事实。二、中国银行和浙江省农村信用社的本票各1份、中国建设银行进账单2份，以证明两原告通过交付本票的方式将200万元款项汇给崔明慧的事实。三、房客公司义乌分公司登记基本情况、变更登记情况各1份，以证明下列事实：房客公司义乌分公司的经营范围，负责人的工商变更登记情况，该公司于2012年11月27日被吊销但未注销。四、中国建设银行浙江省分行明细账单查询表1份，以证明崔明慧收到两原告支付的200万元后，在几天之内将款项大量支出，从而证明其并不是按合同约定代为被告保管该笔款项的事实。五、录音资料3份，以证明两原告违约在先，放弃购买涉案厂房后已向房客公司义乌分公司要回定金51万元的事实。六、“房客地产定金代管凭条”1份，以证明两原告支付200万元后，房客公司义乌分公司向被告出具了该凭条的事实。经庭审质证，本院认证如下：关于两原告支付200万元定金的相关证据：两原告提供的证据一，被告对其中的厂房买卖合同无异议，对其中的收条的真实性无异议，但认为两原告并没有将定金200万元支付给被告，而是支付给崔明慧200万元。被告提供的证据二，两原告对真实性无异议，但认为不能证明被告主张的相应事实。被告提供的证据四，两原告对三性均有异议，认为其系按合同约定将定金200万元支付给房客公司义乌分公司，然后由该公司代为保管该笔款项，如果该公司挪用该款项，说明被告对中介机构选任不当。被告提供的证据六，两原告无异议。本院认为，结合涉案厂房买卖合同约定的内容和原、被告的陈述，原、被告提供的上述证据能够相互印证，具有证明两原告主张的其已依约将定金200万元支付给房客公司义乌分公司（被告委托该公司代收并代为保管该笔款项）的事实的证明力，予以采纳，但被告提供上述证据，不能证明其主张的相应事实。关于两原告从房客公司义乌分公司要回定金的相关证据：原告提供的证据二，被告有异议，认为与本案无关。被告提供的证据五，两原告对第一份录音资料无异议，对第二、三份录音资料的真实性有异议，认为不能确认该两份录音材料反映的谈话人就是崔明慧。本院认为，两原告提供的证据二具备有效证据的认定要件，能够证明崔明慧汇给孙向亮的款项数额为477527元的事实，对该证据应予采纳，但被告提供的证据五也具备有效证据的认定要件，能够证实两原告在与被告的法定代表人邵进飞及妻子的谈话中承认房客公司义乌分公司已支付其50万元或51万元的事实，和崔明慧在谈话中陈述房客公司义乌分公司支付给孙向亮的款项除了通过银行转账方式支付外，还有部分是现金支付的事实，对被告提供的证据五也应采纳。综合分析上述证据，本院确认两原告已从房客公司义乌分公司要回50万元。关于原、被告提供的其他证据：两原告提供的证据三，被告对真实性无异议，但认为不能证明两原告主张的相应事实。经审核，该份证据具有证明涉案厂房占用的土地使用权的性质系国有出让土地的事实的证明力，予以采纳。被告提供的证据一，两原告对真实性无异议，但认为签订涉案厂房的买卖合同时，被告没有明确告知受让方应具备的相应条件，且需补缴的土地出让金80多万元应由被告交纳。经审核，该份证据具备有效证据的认定要件，予以采纳。被告提供的证据三，两原告对真实性无异议，但对被告主张的证明目的有异议，认为房客公司义乌分公司不具备主体资格，而崔明慧系房客公司的法定代表人，可以代表房客公司义乌分公司提供中介服务。经审核，上述证据具备有效证据的认定要件，予以采纳。经审理，本院查明的事实如下：2011年10月11日，经房客公司义乌分公司（丙方）居间介绍，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房买卖合同》一份，主要内容为：1、甲方自愿将坐落于东阳市小商品工业园区＊＊路＊＊号-＊（厂房），转让给乙方，乙方表示接受，土地使用权人：东阳市辰宇工艺品有限公司，厂房建筑面积9111.11平方米，厂房房产证号：东房权证白云字第××号，按房产证登记为准。2、厂房土地使用权限为50年，土地使用面积6014.1平方米，地类（用途）工业，使用权类型出让，土地证证号：东阳市国用（2007）第2-77号，土地使用期到2057年3月6日止，实际年限按土地使用权证为准。3、甲方出卖给乙方的厂房四至区域：东侧以苍健医药为界，西侧以塘头路为界，北侧以丹娜袜厂为界，南侧未写界址。具体以甲方提供的相关权属证书或者建筑设计记载为准。二、厂房价格：厂房成交总价格为2200万元（含厂房和土地价格）。三、付款方式：1、甲、乙双方同意，乙方在签订本合同时向甲方支付定金200万元，甲方应向乙方出具收款凭条，丙方对上述款项承担见证责任。购房定金由丙方代为保管，该定金将在该厂房还清银行贷款当日由丙方直接将定金200万元支付给甲方。2、甲、乙双方同意，在该厂房所有审批手续通过之后，乙方向甲方支付购房款600万元整，甲方保证当日将该房款用于还清厂房的银行贷款，并在还清当日进行该厂房土地证过户。……四、违约责任：1、乙方在支付甲方200万元定金后，若甲方违约不交易或故意拖延交易时间，则甲方双倍退还乙方购房定金；若乙方违约，则甲方没收乙方定金，违约时间为付完定金两个月。签订合同当日，原、被告均同意按照合同约定，由原告将定金200万元直接交付给房客公司义乌分公司代为保管。同日，由被告向两原告出具收款收条一份，载明：今收到孙向亮、马山交来东阳市小商品工业园区＊＊路＊＊号-＊厂房购房定金200万元整，以此收条为证。房客公司义乌分公司作为见证方在收条上盖章。同时，房客公司义乌分公司向被告出具定金代管凭条一份，载明：今收到邵进飞交来出售座落于东阳市小商品工业园区珊瑚路28号-2厂房代为保管的购房定金200万元整，本凭条作为领取代管定金的凭条。两原告将申请人分别为马山、孙向亮，金额均为100万元，收款人均为崔明慧的中国银行本票、浙江省农村信用社本票各1份交付崔明慧，上述200万元于2011年10月12日汇入了崔明慧开立在中国建设银行的账户。嗣后，房客公司义乌分公司的工作人员与原告孙向亮等四人到白云商贸园区管委会咨询转让厂房的相关事项。白云商贸园区管委会提出，转让土地需缴纳土地出让金差价80多万元，且受让后的企业税收总量要求达到被告的一般水平。此后，原、被告双方均未继续履行合同。后来两原告向房客公司义乌分公司催讨，要求返还其支付的定金200万元，为此，房客公司义乌分公司向两原告出具了200万元的欠条（或借条）一份。自2011年12月21日起至今，房客公司义乌分公司总共已支付两原告50万元，对余款150万元，被告及房客公司义乌分公司均未返还给两原告。另查明，房客公司为有限责任公司，法定代表人为崔明慧，其下设的房客公司义乌分公司，原负责人为李岩，于2011年9月14日变更为崔芳赞，于2011年11月14日变更为崔明慧，因未参加2011年度年检，于2012年11月27日被依法吊销，但未注销。本院认为，原、被告在房客公司义乌分公司居间介绍后签订的厂房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案双方当事人的争议焦点为：一、两原告是否已依约将定金200万元支付给被告。二、被告是否存在拖延履行合同的违约行为。三、被告是否负有返还两原告支付的定金的义务。关于争议焦点一，本院认为：双方签订的买卖合同第三条付款方式第1项明确约定：“甲、乙双方同意，乙方在签订本合同时向甲方支付定金200万元整，甲方应向乙方出具收款凭条，……购房定金由丙方代为保管，该定金将在该厂房还清银行贷款当日由丙方直接将定金200万元支付给甲方”，应确认被告系委托房客公司义乌分公司代收、代管200万元定金，两原告已将200万元定金支付给崔明慧，并由被告向两原告出具了收条，同时由房客公司义乌分公司向被告出具了“房地产定金代管凭条”，说明被告对两原告将200万元定金支付给崔明慧系履行合同约定的定金支付义务并无异议，故本院确认，两原告已依约支付被告定金200万元（系支付给被告委托的代收、代管人-房客公司义乌分公司）。关于争议焦点二，本院认为：由于双方签订的合同第三条第2项约定“甲、乙双方同意，在该厂房所有审批手续通过之后，乙方向甲方支付购房款600万元整，甲方保证当日将该房款用于还清厂房的银行贷款，并在还清当日进行该厂房土地证过户”，原、被告在签订合同后与房客公司义乌分公司的工作人员曾到白云商贸园区管委会咨询涉案厂房转让的相关事项，后因涉案厂房的相关审批手续未通过，双方均未继续履行合同。嗣后，两原告自行向房客公司义乌分公司催要200万元定金，房客公司义乌分公司于2011年12月21日返还两原告20万元，后又分多次共返还两原告定金30万元，被告对两原告直接向房客公司义乌分公司要求返还200万元定金并无异议，根据合同约定的内容和原、被告在合同履行过程中的行为，应确认双方于2011年12月21日已自行协商解除合同。合同解除的主要原因系两原告不具备涉案厂房的受让条件和双方均同意不再继续履行合同，本案不存在被告单方不履行合同和拖延履行合同的情形，两原告要求双倍返还定金的诉请不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为：两原告已依约支付了200万元定金，在双方协商解除合同后，被告负有及时返还两原告200万元定金的义务。虽两原告曾向200万元定金的代收、代管人-房客公司义乌分公司催讨，且该公司同意支付两原告该款项并向两原告出具了欠条（或借条），并已分多次支付两原告50万元，但该公司的行为系债务加入，并不因此免除被告对两原告所负的还款义务。但被告对房客公司义乌分公司已支付两原告的50万元不再负有还款义务，其仅应返还两原告150万元。被告以两原告将定金交给房客公司义乌分公司保管，其未收取该定金为由，要求依法追加房客公司及其义乌分公司为被告的申请，与本案客观事实及相关法律规定不符，本院不予准许。综上，两原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告孙向亮、马山与被告东阳市辰宇工艺品有限公司签订的《厂房买卖合同》已于2011年12月21日解除。二、被告东阳市辰宇工艺品有限公司应于本判决生效后十日内返还原告孙向亮、马山购房定金150万元。三、驳回原告孙向亮、马山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，由原告孙向亮、马山负担24250元，由被告东阳市辰宇工艺品有限公司负担14550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：金华市财政局；账号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大厅收费室）。审 判 长 马祝敏人民陪审员 张立春人民陪审员 陆智德二〇一三年十月十四日书 记 员 楼 聪 更多数据：搜索“”来源：