（2013）天民初字第2132号

裁判日期: 2013-10-13

公开日期: 2014-03-13

案件名称

湖南天晟房地产开发公司与徐菊华租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市天心区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南天晟房地产开发有限公司,徐菊华

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

湖南省长沙市天心区人民法院民事判决书（2013）天民初字第2132号原告湖南天晟房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区书院南路215号。法定代表人吴斌，董事长。委托代理人胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。委托代理人戴玉玺，湖南泓锐律师事务所律师。被告徐菊华。原告湖南天晟房地产开发有限公司（以下简称天晟公司）诉被告徐菊华租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月9日立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告天晟公司的委托代理人邓志威、戴玉玺到庭参加诉讼，被告徐菊华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告天晟公司诉称：2012年4月13日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》。该合同约定，原告将位于书院南路215号（华丽家族）5号栋架03号门面（建筑面积合计约为289.09平方米）出租给被告经营，租赁期限为3年，自2012年4月13日至2015年4月12日止，原告天晟公司给予被告徐菊华15日的免租期用于商铺装修。另外，租金按每三个月预付一次，在每期首月的5日前支付下期租金，租金支付方式为现金一次性付清。合同还约定，被告徐菊华未在约定时间内付清租金的，应按日向原告天晟公司支付每日百分之一的滞纳金，乙方逾期超过10日，原告天晟公司有权解除合同，保证金不予退还。后被告徐菊华长期拖欠原告租金，原告多次致函催缴，但被告仍拒不支付。2013年7月22日，原告委托律师就被告拖欠租金一事进行发函催收，但被告未予答复也未缴纳租金。截至起诉之日，被告尚欠到期租金和预付租金共计144198元，故原告天晟公司诉至本院，要求判令：一、解除原、被告之间的商铺租赁合同，并由被告徐菊华腾退所租赁的商铺；二、被告徐菊华支付截至其搬出所租商铺止的应付租金（暂计算至2013年8月8日止为144198元）、违约金（暂计算至起诉之日为160076元）及利息（按照银行同期贷款利率暂计算至起诉之日为2561元）；三、被告承担本案所有费用。。被告徐菊华未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据材料。经审理查明，2012年4月3日，原告天晟公司与被告徐菊华签订《商铺租赁合同》，约定由原告将其所有的位于长沙市天心区书院南路215号（华丽家族）5号栋架03号门面（建筑面积合计约为289.09平方米）出租给被告徐菊华用于经营休闲项目，租赁期限为3年，自2012年4月13日起至2015年4月12日止，原告天晟公司给予被告徐菊华15日的免租期用于商铺装修，即免租期为2012年4月13日起至2012年4月27日止。其中，合同第四条约定，租赁期间的租金每年递增10%，即第一年为58元／月.平方米，第二年为63.8元／月.平方米，第三年为70.18元／月.平方米，即租赁期第一年的租金额为16767元／月，第二年的租金额为18444元／月，第三年的租金额为20288元／月；第五条约定，租金按每三个月预付一次，首期租金41918元于2012年4月5日前付清，其余租金在每期的第二个月的5日前一次性支付下一期租金；第九条约定，被告徐菊华未在约定的时间内付清租金，应按日向原告天晟公司支付百分之一的滞纳金，被告徐菊华逾期超过10日，原告天晟公司有权解除合同，保证金不予退还。合同签订后，原告天晟公司将租赁物交付给被告徐菊华使用，被告徐菊华依约向原告天晟公司支付了2012年4月13日至2013年2月12日的租金，但截至2013年7月12日止，被告徐菊华尚拖欠原告天晟公司5个月租金共计88866元。2013年7月30日，原告天晟公司委托湖南泓锐律师事务所陈洪波律师向被告徐菊华邮寄送达《律师催告函》，要求被告徐菊华3日内支付拖欠租金及违约金共计132678元，逾期则由原告解除租赁合同并追究被告徐菊华的法律责任。但被告徐菊华并未向原告天晟公司支付上述款项。原告遂诉至本院，要求被告徐菊华向原告天晟公司支付拖欠的已到期租金以及应当预交的2013年7月13日起至2013年10月12日止的租金，并承担违约责任。上述事实，有《商铺租赁合同》、《律师催告函》及邮寄单、当事人的陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告经平等协商，自愿签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的租赁物出租给被告徐菊华使用，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，当事人应当按照合同的约定履行各自义务。但是，原告天晟公司将本案租赁物交付给被告徐菊华使用后，被告徐菊华并未按照合同约定按期足额支付已到期租金及预付租金，被告徐菊华构成违约，应当承担违约责任。根据《商铺租赁合同》第九条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，截至起诉之日，被告徐菊华已连续拖欠3个月已到期租金，并拒绝预付2013年7月13日起至2013年10月12日止的租金，经向被告徐菊华送达《律师催告函》之后，被告徐菊华仍未履行支付义务，被告徐菊华已构成根本性违约，现原告主张解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并要求被告徐菊华腾空承租商铺，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付拖欠的租金，截至2013年7月12日，被告徐菊华共拖欠原告到期租金88866元，且合同明确约定了租金按每三个月预付一次，原告天晟公司要求被告徐菊华按照合同约定支付自2013年2月13日起至2013年10月12日止的租金共计144198元，并要求被告徐菊华支付自2013年10月13日起至实际返还租赁物之日止的租金，均符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额问题，原告天晟公司主张被告徐菊华以拖欠租金为基数按每日1%计算违约金，本院认为，原、被告约定的违约金明显过高，本院酌情确定由被告徐菊华以拖欠租金为基数按每日万分之五承担自逾期之日起至起诉之日止的违约金，即8003.8元，并由被告徐菊华以欠款为基数按每日万分之五支付自2013年8月9日起至被告徐菊华返还租赁物之日止的违约金给原告天晟公司，对于原告天晟公司主张的过高部分，本院不予支持。但是，因原告天晟公司已经主张了违约金，其主张的利息2561.22元，系重复计算，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告湖南天晟房地产开发有限公司与被告徐菊华于2012年4月3日签订的《商铺租赁合同》，并由被告徐菊华于本判决生效后十日内将租赁物腾空并返还给原告湖南天晟房地产开发有限公司；二、限被告徐菊华于本判决生效之日起十日内向原告湖南天晟房地产开发有限公司支付拖欠的租金144198元，并支付自2013年10月13日起至被告徐菊华返还租赁物之日止的租金给原告湖南天晟房地产开发有限公司；三、限被告徐菊华于本判决生效之日起十日内向原告湖南天晟房地产开发有限公司支付逾期付款违约金8003.8元，并以欠款为基数按每日万分之五支付自2013年8月9日起至被告徐菊华返还租赁物之日止的违约金给原告湖南天晟房地产开发有限公司；四、驳回原告湖南天晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告徐菊华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9870元，减半收取4935元，由原告湖南天晟房地产开发有限公司负担1935元，由被告徐菊华负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　员　　谭小松二〇一三年十月十三日代理书记员　　刘　柔附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。来自：