（2013）鼓民初字第4909号

裁判日期: 2013-10-12

公开日期: 2014-06-26

案件名称

原告顾汉钦与被告黄春林房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

顾汉钦,黄春林

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款，第一百三十四条第一款

全文

南京市鼓楼区人民法院民事判决书（2013）鼓民初字第4909号原告顾汉钦，男，汉族，1942年12月24日生，江苏省XXXX委员会退休干部。委托代理人白民，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托代理人赵荣堂，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告黄春林，男，汉族，1954年2月5日生，江苏省委xxx办公室副调研员。委托代理人吴冬平，江苏东域律师事务所律师。原告顾汉钦诉被告黄春林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾汉钦及其委托代理人赵荣堂、被告黄春林及其委托代理人吴冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾汉钦诉称，2013年2月18日，原、被告在满堂红（南京）置业有限公司的中介下签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于本市鼓楼区XX路XX号XX北苑XX号XXX室房屋（以下简称XX北苑房屋）出售给原告。合同签订当日，原告按约支付被告定金15万元。2013年6月16日，双方签订了补充协议，约定于2013年6月26日办理过户手续。在此过程中，原告一直按照合同约定筹措款项、办理相关购房手续，积极履行合同义务。但被告黄春林一再根本违约、不履行合同。2013年5月30日，原告按照合同约定向被告支付35万元，被告拒收。2013年6月26日，被告拒绝按照协议约定办理房屋过户手续。2013年7月15日，被告仍然拒绝接收房款、拒绝交易。鉴于被告黄春林多次根本性违约，原告于2013年7月26日发出解除合同通知，并要求被告黄春林于接通知5日内双倍返还定金30万元，被告至今未予返还。现原告诉至法院，要求：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同已经解除；二、被告黄春林双倍返还定金30万元；三、被告黄春林赔付房地产咨询及买卖代理费40800元。本案审理过程中，原告顾汉钦撤回了上述第三项诉讼请求。被告黄春林辩称，原、被告之间的房屋买卖合同之所以解除，原因在于原告未能按照合同约定于2013年5月30日前支付325万元房款。双方虽于2013年2月18日签订了《房地产买卖合同》，后又于2013年3月4日签订了网签协议，该份网签协议中明确约定原告应于2013年5月30日前一次性付清余款325万元，此系双方关于房款给付的最终约定。原告未按此约定付款，构成根本性违约，应自行承担违约责任，被告收受的定金不予退还。而即使按照原告诉称，双方应按照2013年2月18日《房地产买卖合同》和2013年6月16日的补充协议履行，原告也未按照此两份合同上约定的付款时间付款，即未在2013年5月30日前支付35万元以及未在2013年7月15日支付全款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年2月18日，原、被告及经纪方满堂红（南京）置业有限公司签订《房地产买卖合同》，约定被告黄春林将其所有的XX北苑房屋出售给原告顾汉钦，房屋价款为340万，其中，定金15万元于签约当天给付，首期房款35万元于2013年5月30日前支付，第二期房款290万元于2013年9月30日前付清。2013年2月18日，原告顾汉钦通过银行转账支付被告黄春林定金15万元。该合同第九条约定：如房地产行政管理部门要求按格式合同（契约）办理过户手续时，买卖双方一致同意，格式合同仅作过户登记之用，买卖双方具体权利义务和责任以本合同约定为准。2013年6月16日，原、被告签订《关于对满堂红房地产买卖合同NO：M0008137补充协议说明》（以下简称补充协议），约定：1、买卖双方约定于2013年6月26日到华侨路房产局办理送件手续；2、买卖双方约定全款到位后当天直接交房（全款到位日期为2013年7月15日之前，包含15日）；3、买卖双方约定于2013年7月15日卖方迁出户口。庭审中，原、被告均陈述双方曾于2013年3月4日签订过一份网签协议，即南京市存量房买卖合同，但均未能提供该份合同。被告黄春林申请本院至经纪方满堂红（南京）置业有限公司及南京市房产局调取该份网签协议，因被调查方均称无留存，本院未能成功调取该份协议。被告黄春林称双方在该份网签协议中约定，原告顾汉钦应于2013年5月30日前一次性付清房款325万元，此系双方关于房款支付的最终约定。原告顾汉钦称该份协议系房产局提供的格式合同，原、被告双方已于2013年2月18日《房地产买卖合同》第九条中约定，到房产局过户填写的格式合同仅作过户登记之用，双方的权利义务以《房地产买卖合同》为准，故2013年3月4日的网签协议条款并非双方关于房屋买卖的真实约定。2013年3月14日，南京市房屋产权市场处开具收取黄春林产权证、买卖双方身份证复印件、分层分户平面图或测绘受理单的收据。2013年5月29日，南京市住房和城乡建设委员会开具《不予受理房产登记的决定》，称因未能在通知规定时间内办理相关登记补正手续，故决定不予受理登记申请。被告黄春林提交上述两份证据，称自己已于2013年3月14日履行了送件的相关义务，不需要于2013年6月26日到华侨路房产局再次履行送件义务。关于2013年5月30日前原告顾汉钦的付款义务。被告黄春林称即使根据《房地产买卖合同》约定，原告顾汉钦也应于2013年5月30日支付35万元，但原告至今未付此款。原告顾汉钦称2013年5月30日当天已准备好35万元欲支付给被告，但被告黄春林要求多付，拒绝接收35万元。为证明其履约能力，原告顾汉钦提交了其本人交通银行账户的交易明细清单，显示2013年5月27日、28日，分别有170044元、184240元两笔账户余额。被告黄春林认为，原告明知被告的银行账户，可以直接将35万元打款至被告的银行账户，被告并未拒收35万元。关于2013年6月26日办理送件手续的情况。原告顾汉钦称：双方约定于送件当日支付260万元，原告按约进行了准备，有中国建设银行进账单及客户交易明细为证；2013年6月26日下午，双方原约定共同到中介处会面一起去房产局，但被告黄春林没去，电话联系后，黄春林称其家人不同意卖房了。被告黄春林于庭审中先称双方口头约定于2013年6月26日前支付房款余额325万元，后又称双方口头约定的是2013年6月26日支付320万元，余款5万元于2013年7月15日前支付。其在2013年6月26日下午没有去过户的原因，是因为原告顾汉钦拒绝了他上午提出的当天需支付320万元房款的要求。原告顾汉钦提交的其本人中国建设银行客户交易查询显示，2013年7月14日至18日期间，账户余额均高于320万元。2013年7月26日，原告顾汉钦向被告黄春林寄送了《解除房地产买卖合同通知函》，通知解除双方的《房地产买卖合同》，要求被告5日内双倍返还定金30万元。以上事实，有房地产买卖合同、收据、补充协议说明、账户明细清单、进账单、通知函、不予受理房产登记的决定、当事人的陈述等为证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。关于双方签订的数份协议的关系问题。2013年2月18日，原、被告及经纪方满堂红（南京）置业有限公司签订了《房地产买卖合同》，约定了被告黄春林将其XX北苑房屋卖于原告顾汉钦。2013年6月16日，原、被告又签订了补充协议，对于房屋过户和房款给付的时间重新进行了约定。上述两份合同的约定系双方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。至于原、被告均称述曾于2013年3月4日签订过的网签协议，因双方均未能提供该份合同文本，经被告黄春林申请，本院亦未能调取到。无法证实被告黄春林关于双方在该份合同中约定于2013年5月30日前付清房款325万元的说法，且原、被告已于2013年2月18日签订的《房地产买卖合同》第九条中约定，到房产局过户填写的格式合同仅作过户登记之用，双方的权利义务以《房地产买卖合同》为准。故该份网签协议的存在与否以及约定内容，均不应影响原、被告双方对各自权利义务的理解及履行。此外，原、被告双方于2013年6月16日就房屋买卖合同的履行签订了补充协议，其中对房款给付的时间重新进行了约定，即全款到位日期为2013年7月15日之前，故被告黄春林关于2013年3月4日网签协议系双方关于房屋价款给付的最终约定的辩称意见，显与事实不符，本院依法不予采信。关于原告顾汉钦的付款义务内容及履行情况。如前所述，原、被告双方应按照《房地产买卖合同》和补充协议的约定，履行各自的义务。被告黄春林辩称原告顾汉钦未按照《房地产买卖合同》的约定，未于2013年5月30日前支付35万元，原告顾汉钦则称系被告黄春林拒收房款。对此，本院认为，原告顾汉钦虽未按照合同约定于2013年5月30日前付款35万元，但原、被告在该付款期限经过后的2013年6月16日重新约定了付款期限，并约定了办理送件手续的时间以及交房条件、交房时间等，可视为双方对房屋买卖合同履行的再次确认，重新约定的付款期限变更了此前签订的房地产买卖合同中的相关条款，原、被告双方应按此新约定继续履行合同。被告黄春林在双方达成新的合同条款后，又以原告未按此前约定履行付款义务为由拒绝继续履行合同，无事实和法律依据。结合原告顾汉钦名下的交通银行客户交易明细清单，原告顾汉钦亦有按照《房地产买卖合同》履行付款义务的能力，故对被告黄春林关于原告未于2013年5月30日前支付35万元违约在先的辩称意见，本院依法不予采信。而双方在2013年6月16日补充约定的房款支付条款，仅约定了全款到期日，未明确约定原告在此之前的房款给付义务。原告顾汉钦称双方口头约定于2013年6月26日前支付260万元，余款于2013年7月15日前付清，为履行该约定，原告于2013年6月26日准备了260万元，有中国建设银行进账单及客户交易明细为证。被告黄春林辩称双方关于原告在2013年6月26日之前的付款义务确有约定，但就约定的房款数额，被告黄春林先是陈述为2013年6月26日当天付清325万元，后又称2013年6月26日当天付320万元，余款5万元于2013年7月15日前付清，该陈述前后不一、相互矛盾，不足为信。综上，对于被告黄春林辩称的原告未于2013年6月26日前履行约定的付款义务违约在先，无事实和法律依据，本院依法不予采信。被告黄春林关于其已于2013年3月14日完成送件义务，无需再于2013年6月26日再次送件的辩称。因被告黄春林已于2013年5月29日接到《不予受理房产登记的决定》，明知房屋过户手续未能完成，而其于2013年6月16日的补充协议中亦再次明确2013年6月26日的送件义务，故其该辩称与事实及合同约定相违背，本院依法不予采纳。综上可以认定，本案中房屋买卖合同的未履行系被告拒绝履行受款及过户所致，被告不履行合同义务构成违约，应承担相应的民事责任。就责任的具体承担，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告顾汉钦作为守约方，行使合同的通知解除权，并主张被告黄春林双倍返还定金30万元，于法有据，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告顾汉钦与被告黄春林之间签订的关于本市鼓楼区XX路XX号XX北苑XX号XXX室房屋的买卖合同已解除；二、被告黄春林于本判决生效之日起十日内双倍返还原告顾汉钦定金30万元。本诉案件受理费36726元，减半收取18363元，由原告顾汉钦负担163元，被告黄春林负担18200元。（此款已由原告顾汉钦预交，被告黄春林在履行上述判决内容时一并给付此款）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员　　刘春晓二〇一三年十月十二日见习书记员　　宋文天微信公众号“”