（2013）浙嘉民终字第445号

裁判日期: 2013-10-12

公开日期: 2014-06-19

案件名称

盛红光与嘉兴市禾城福达置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

盛红光,嘉兴市禾城福达置业有限公司,交通银行股份有限公司嘉兴分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2013）浙嘉民终字第445号上诉人（原审原告、第三人之诉被告）：盛红光。委托代理人：徐金耿、汤存钎。被上诉人（原审被告、第三人之诉被告）：嘉兴市禾城福达置业有限公司。法定代表人：张桂芳。委托代理人：朱丽清、章毅安。原审第三人：交通银行股份有限公司嘉兴分行。负责人：梁蕴旭。委托代理人：洪涛、高阳。上诉人盛红光因与被上诉人嘉兴市禾城福达置业有限公司（以下简称福达公司）、原审第三人交通银行股份有限公司嘉兴分行（以下简称交行嘉兴分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南凤民初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人盛红光的委托代理人汤存钎，被上诉人福达公司的委托代理人朱丽清，第三人交行嘉兴分行的委托代理人洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理认定：2010年10月15日，盛红光和福达公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定福达公司将其开发的茗品别墅27幢1单元104号房屋出售给盛红光，合同价格为3095000元，盛红光在签订合同当日支付房款1548000元（盛红光已于2009年12月9日预付购房款930000元，签订购房合同当天又支付购房款618000元），2010年10月30日前支付余款，福达公司应当在2011年12月31日前将符合约定的商品房交付盛红光，但遇不可抗力、县级以上规划、文物、环保、市政公用等主管部门根据法律法规采取某项行政措施或者遇到重大技术问题导致开发建设期限延长的，福达公司应在发生之日起30日内通知盛红光，除双方协商同意解除合同的，福达公司可以据实予以延期。如果福达公司未按合同约定交付房屋，逾期超过90日，则盛红光有权解除合同。盛红光解除合同的，福达公司应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按盛红光累计已付购房款的1%向盛红光支付违约金；盛红光要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，福达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，2010年11月9日，盛红光、福达公司与第三人交行嘉兴分行签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，约定盛红光向第三人贷款1547000元，贷款期限为300个月，贷款年利率为6.754%，本贷款采取等额本息还款法。合同第五条约定，福达公司为上述贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及第三人实现债权的费用。合同第10.4条约定，盛红光应合理使用并妥善保管抵押物，不应以任何非正常的方式使用抵押物，应及时维修保养以保证抵押物的完好。未经第三人书面同意，盛红光不应改变抵押物的占管人、使用人；不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。抵押期间，经第三人书面同意后，盛红光可以转让抵押物，但抵押物转让所得价款应用于偿还贷款本息。第10.5条约定，盛红光应在下列事项发生或可能发生之日起5天内书面通知第三人：（3）抵押物权属发生争议。第十三条约定，出现下列任一情形时，第三人有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求盛红光立即偿还所有到期贷款本金并结清利息：（3）第10.5条所列应通知的任何事项之一实际发生，第三人认为将影响其债权的安全。第二十三条约定，盛红光以本案讼争房屋向第三人提供抵押。2010年11月29日，第三人依约发放了上述贷款。福达公司未能在合同约定的2011年12月31日前交房，也未能在此后的90日内交房。2012年5月31日，福达公司收到盛红光寄送的《解除合同通知书》。至今，双方未办理交房手续。第三人实现本案债权的费用为59500元。截止2013年7月2日，盛红光已向第三人归还借款本金63929.96元、利息287862.44元，尚欠第三人借款本金1483070.04元。本案所涉商品房未办理抵押登记手续。盛红光在一审时起诉称，福达公司未按合同约定的期限和要求交付房屋，盛红光有权依合同约定解除合同并要求福达公司赔偿经济损失，故诉请：1、确认《商品房买卖合同》解除并由福达公司返还购房款3095000元；2、福达公司赔偿盛红光利息损失576336.36元（①按照银行同期贷款利率计算，本金930000元，从2009年12月9日计算至2010年10月15日，本金1548000元，从2010年10月16日计算至2012年6月29日，总计为175523.08元；②本金1548000元，从2012年6月30日计算至2013年4月30日，按照银行同期贷款利率的1.69倍计算为139745.28元；③已还银行贷款利息损失261068元）。福达公司在一审中辩称，福达公司的行为并未造成严重后果，本案合同可以继续履行，同时愿意承担逾期交房的违约责任。退一步讲，即使合同解除，双方对合同解除之后的违约责任已作出约定，盛红光关于要求福达公司赔偿利息损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。第三人交行嘉兴分行起诉称，第三人与盛红光、福达公司签订《个人房产抵押贷款合同》合法有效，盛红光与福达公司购买商品房发生诉讼，危害第三人债权的实现，故诉请判令盛红光、福达公司连带偿还贷款本金及利息，并支付实现债权的费用59500元。原审判决认为，盛红光与福达公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，福达公司应当在2011年12月31日前向盛红光交付房屋，盛红光的解除通知于2012年5月31日到达福达公司时，已经超过合同约定的交房期限90日，根据合同约定，盛红光有权解除合同，因此盛红光行使合同解除权符合合同的约定，双方的合同于当日解除。由于双方已在合同中对违约责任作出了明确的约定，盛红光要求福达公司按照同期同档次银行贷款基准利率的1.69倍计算，赔偿其首付款的利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。福达公司应当根据合同约定，在2012年6月30日前，退还盛红光首付款1548000元并按1%的标准承担违约金15480元，逾期支付上述款项的，还应当赔偿盛红光逾期付款利息损失。对于盛红光主张的银行贷款1547000元所产生的利息损失问题，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（以下简称《若干问题的解释》）第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中因福达公司违约致使合同解除，截至2013年7月2日，盛红光已向第三人支付了贷款利息283551.80元，该利息损失与福达公司的违约行为直接相关，根据上述规定，福达公司应当支付的违约金也应当包括盛红光已向第三人支付的利息数额。《若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，第三人依据贷款合同第十三条的约定所提出的“单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求立即偿还所有到期贷款本金并结清利息”的诉讼主张，其中已经实际包含了要求解除合同的内容，在认定盛红光与福达公司之间的购房合同已解除的情况下，第三人的该主张有事实和法律依据，应予以支持。福达公司应当将盛红光已归还的贷款本金63929.96元返还盛红光，将剩余的购房贷款1483070.04元返还第三人。同时，上述司法解释的规定也未限制第三人根据贷款合同享有的权利，根据贷款合同的约定，盛红光作为借款人应当在解除贷款合同后向第三人归还剩余的贷款本金及利息，并支付实现债权的费用59500元，福达公司作为担保人为盛红光的还款义务承担连带责任。而在本案中，盛红光与福达公司之间的最终责任，应由福达公司承担。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认盛红光与嘉兴市禾城福达置业有限公司之间的《浙江省商品房买卖合同》于2012年5月31日解除；二、嘉兴市禾城福达置业有限公司于判决生效之日起十日内返还盛红光购房款1611929.96元，并支付违约金15480元及逾期付款利息（以1563480元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自2012年6月30日起，计算至判决确定的履行日止）；三、嘉兴市禾城福达置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿盛红光已向交通银行股份有限公司嘉兴分行支付的贷款利息（截止2013年7月2日，计算为287862.44元，之后按贷款合同的约定利率计算至判决确定的履行日止）；四、驳回盛红光的其他诉讼请求；五、盛红光、嘉兴市禾城福达置业有限公司与交通银行股份有限公司嘉兴分行之间的《个人房产抵押贷款合同》于判决生效之日解除；六、嘉兴市禾城福达置业有限公司于判决生效之日起十日内归还交通银行股份有限公司嘉兴分行剩余贷款1483070.04元，并赔偿第三人实现债权的费用59500元；七、盛红光对上述第六项中嘉兴市福达置业有限公司的付款义务承担连带责任。本诉案件受理费减半收取18085.50元、保全费5000元，合计23085.50元，由盛红光负担9085.50元，由福达公司负担14000元；第三人之诉案件受理费减半收取9391元，由盛红光、福达公司共同负担。宣判后，盛红光不服，向本院提起上诉称，由于福达公司的根本违约造成了房屋买卖合同解除条件的成立，在盛红光通知福达公司解除合同后，福达公司却恶意拒付房款和违约金，这不仅造成了盛红光首付款的利息损失，还造成了盛红光为了履行与第三人合同的贷款利息损失和存款利息损失以及相应贷款利率下浮优惠政策的损失。盛红光计算的损失完全合理合法，根据法律规定，应由福达公司全部予以赔偿。一审认为盛红光的这些损失没有事实和法律依据，完全不公平。盛红光请求二审依法改判福达公司支付盛红光利息损失576336.36元（暂计至2012年4月30日，此后按照银行同期贷款利率的1.69倍计算）。庭审中，盛红光变更上诉请求为：改判福达公司支付盛红光利息损失434538.79元（①按照银行同期贷款利率计算，本金930000元，从2009年12月9日计算至2010年10月15日，本金1548000元，从2010年10月16日计算至2012年6月29日，为175523.08元；②本金1723523.08元，从2012年6月30日计算至2013年8月8日，按照银行同期贷款利率的1.69倍计算为213464.31元）。福达公司答辩称，双方在合同中约定的逾期交房以及逾期付款的违约责任是一致的，盛红光可以选择继续履行，也可以选择解除合同，既然盛红光选择了退房并支付违约金，就应该按照合同约定。所以，一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。第三人认为盛红光的上诉是针对一审的本诉部分，对于一审的第三人之诉没有上诉，所以不发表意见。各方当事人在二审中均没有提供新的证据。各方当事人对一审判决认定的事实均没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点是，上诉人盛红光要求福达公司赔偿已付房款的利息损失以及逾期退还购房款的罚息，理由能否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，盛红光与福达公司在合同中约定的逾期交房违约金为已付购房款的1%，即1548000×1%=15480元，而由于福达公司逾期交房致使盛红光行使合同解除权后，造成盛红光已付购房款的利息损失按照银行同期贷款利率计算为175523.08元。可见，合同约定的逾期交房违约金数额明显低于盛红光实际造成的利息损失，所以，盛红光请求以实际造成的利息损失确定违约金数额，符合法律规定，其上诉请求应予以支持。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱。如果当事人在合同中没有约定违约金而且法律也没有直接规定的，则守约方依法以实际损失为标准向违约方要求赔偿。本案中，盛红光与福达公司在合同中仅约定了福达公司应当在盛红光解除合同通知书到达之日起30天内（即在2012年6月30日以前）退还全部的购房款，对福达公司如果未按照合同约定退还购房款应承担何种违约责任没有约定，而福达公司没有按照合同约定及时退还购房款，确实造成了盛红光的利息损失，所以，一审判决福达公司按照银行同期贷款利率赔偿盛红光逾期退还购房款的利息损失，符合法律规定。盛红光要求福达公司按照银行同期贷款利率的1.69倍计算逾期退还购房款的利息损失，没有事实和法律依据，其该项上诉请求应予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，但对盛红光要求福达公司赔偿已付购房款的利息损失不予支持有误，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南凤民初字第24号民事判决的第一、第三、第四、第五、第六、第七项：即第一、确认盛红光与嘉兴市禾城福达置业有限公司之间的《浙江省商品房买卖合同》于2012年5月31日解除；第三、嘉兴市禾城福达置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿盛红光已向交通银行股份有限公司嘉兴分行支付的贷款利息（截止2013年7月2日，计算为287862.44元，之后按贷款合同的约定利率计算至判决确定的履行日止）；第四、驳回盛红光的其他诉讼请求；第五、盛红光、嘉兴市禾城福达置业有限公司与交通银行股份有限公司嘉兴分行之间的《个人房产抵押贷款合同》于判决生效之日解除；第六、嘉兴市禾城福达置业有限公司于判决生效之日起十日内归还交通银行股份有限公司嘉兴分行剩余贷款1483070.04元，并赔偿第三人实现债权的费用59500元；第七、盛红光对上述第六项中嘉兴市福达置业有限公司的付款义务承担连带责任。二、变更嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南凤民初字第24号民事判决的第二项为：嘉兴市禾城福达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还盛红光购房款1611929.96元、支付利息损失175523.08元以及逾期退还购房款的利息损失（以1548000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自2012年6月30日起计算至本判决确定的履行日止）。如果各方当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取18085.50元，保全费5000元，合计23085.50元，由盛红光负担8138.5元，嘉兴市禾城福达置业有限公司负担14947元；第三人之诉案件受理费减半收取9391元，由盛红光与嘉兴市禾城福达置业有限公司各半负担4695.5元。二审案件受理费9564元，由盛红光负担4782元，嘉兴市禾城福达置业有限公司负担4782元。本判决为终审判决。审　判　长　　徐元芬审　判　员　　李　岗代理审判员　　倪　勤二〇一三年十月十二日书　记　员　　邵　洁来源：百度“”