（2013）浦民一（民）初字第12869号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-03-15
案件名称
吴从晶与周霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴从晶,周霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第12869号原告吴从晶。委托代理人李晓茂，上海市新闵律师事务所律师。委托代理人何思蕾，上海市新闵律师事务所律师。被告周霞。原告吴从晶诉被告周霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理后，被告依法提起反诉。后被告未预缴相关反诉费用，本院依法按其撤回反诉处理。本案依法适用简易程序，于2013年6月5日公开开庭进行了审理；后本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告吴从晶的委托代理人李晓茂，被告周霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴从晶诉称，2013年3月3日，原告与被告在上海绍鑫房地产经纪有限公司十三分公司签订房地产买卖居间协议，2013年3月4日，原、被告签订买卖位于上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的上海市房地产买卖合同并在相关部门登记备案，约定系争房屋总价为人民币（以下币种同）153万元。2013年3月3日，原告支付定金5万元，2013年3月4日，原告再支付被告首付款26万元，上述款项按照约定已转为房价款。但在2013年3月底，因周边房价上涨，被告以种种理由拒绝继续履行买卖合同义务，经与被告多次协商未果。2013年4月1日，原告发函被告，要求继续履行合同，被告仍置之不理。综上，被告行为已经违反合同义务，故原告起诉，要求：1、判令被告继续履行合同，协助原告办理系争房屋过户至原告名下的手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告周霞辩称，不同意原告诉请，因为2013年3月31日原告没有出示购房资格证书、也没有交税，2013年4月1日被告去中介问了，原告还是不能过户的，根据合同约定，原告应支付房款82万元，到2013年4月10日原告还是没有付款，因此4月10日被告邮寄了单方解除合同通知书给原告，4月15日原告明确收到，代表合同已经解除。合同上无原告身份证复印件，合同上也没有写明原告住址、电话。协议上原告没有签名，合同约定房价为102万元，实际房款为150余万元，被告要求以真实价格签订，但原告一直不肯，被告怀疑原告有欺骗嫌疑，合同上有诸多条款不明确，不具备可履行的条件。被告当时发过短信给原告，并查到了相应证据。根据原告公积金贷款提供的地址，被告去查了原告另外有房屋，属于限购对象。被告现在的证据能够证明2013年3月31日前原告无法过户，3月31日前原告无契税缴纳凭证、购房资格资料。经审理查明，2013年3月3日，吴从晶、朱国平为受让方与周霞为出让方签订《房地产买卖居间合同》，受让方于2013年3月3日支付定金5万元给出让方，约定系争房屋房屋总价为153万元；房款支付为2013年3月4日前支付首付房款26万元，2013年3月31日前支付房款82万元；公积金贷款支付40万元；2013年3月31日前办理产权过户手续等。该合同第九条约定，在双方买卖过程中正常交易情况下，周霞净到手150.50万元，如交易过程中产生不可抗力因素，周霞涉及征收20%税收，由双方协商，协商不成不作违约，解除合同。同日，朱国平与周霞签订《差价协议书》，约定系争房屋的实际成交价格为153万元，双方确认以102万元作为买卖合同价格即名义成交价，名义成交价格低于实际成交价格的差额51万元在双方至交易中心过户当天支付。同日，被告出具承诺，系争房屋买卖被告净到手150.50万元，如在交易过程中产生不可抗力的因素，被告涉及征收20%税收，双方协商，协商不成不作违约，解除合同。2013年3月4日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为102万元。合同第六条约定，原、被告于2013年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同补充条款约定房屋成交总价为153万元，2013年3月3日支付定金5万元，3月4日支付首付房款26万元，2013年3月31日支付房款82万元，被告同意原告申请公积金贷款40万元，买卖合同价与实际成交价之间差价51万元，原告在交易当天支付给被告，买卖过程中正常交易情况下，被告净到手153万元，交易过程中如产生不可抗力因素，被告涉及征收20%税收，原、被告双方协商，协商不妥不作违约，解除合同，被告退还所收到的房款给原告；双方定于办妥贷款手续后（2013年3月31日前）至浦东新区交易中心办理房屋过户手续及房地产抵押登记手续，同时双方约定款清被告交付房屋给原告。2013年3月3日，被告出具收条，确认收到原告支付定金5万元；2013年3月4日，原告通过中国工商银行转账支付被告26万元，被告于同日出具收条，确认收到原告首付房款31万元（包含定金）。2013年3月21日，朱国平代原告与被告签订《协议书》，约定被告于2013年5月30日前搬出系争房屋，原告支付尾款2万元，如被告逾期不搬，违约金按每天500元结算（贰万元整）。2013年4月1日，原告向被告发出催告函，通知被告房款已经准备好，贷款手续已经办妥，合同明确过户时间为2013年3月31日，故通知被告在3天内配合办理过户手续，如逾期不办，造成合同无法履行的，将追究被告违约责任及由此引起的相关经济损失。2013年3月16日，原、被告至交易中心办理了税收审核相关手续。2013年4月3日，被告向原告发送信函，对原告的购房资格以及身份表示异议，并因原告未付款，被告表示有理由向原告追究违约责任。2013年4月10日，被告发函给原告，表示原告未按约支付房款以及原告的购房资格审查回执至2013年4月1日未有结果，故通知原告解除合同。另查明，原告未婚，与其父母共有位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋受理登记日期为2011年1月27日，核准登记日期为2011年2月10日。原告中国建设银行账户内截至2013年3月31日账户余额为871，326.11元。原告与中国建设银行股份有限公司上海浦东分行及上海市住房置业担保有限公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定借款金额为40万元，借款期限为2013年3月12日至2023年3月12日止；后上海市住房置业担保有限公司出具委托书给史振香或李雪松，委托期限为2013年3月12日至2014年3月12日，委托其办理系争房屋抵押登记事宜以及领取房地产登记证明事宜。审理中，原、被告均表示，2013年3月31日当日自己至交易中心，但未见到对方。被告表示原告寄送给其的催告函其于2013年4月15日才收到。原告表示，确认收到被告寄送给原告的两份信件，但不同意被告解除合同意见。原告表示房屋真实交易价格确为153万元，也愿意按照153万元的价格支付房款和缴纳相应税收。以上事实，有上海市房地产买卖合同、房地产买卖居间合同、差价协议书、承诺、催告函、协议书、住房公积金个人购房担保借款合同、委托书、收条、中国工商银行个人业务凭证、银行卡客户交易查询、上海市房地产登记簿、被告寄送原告的信件等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就系争房屋的买卖签订《上海市房地产买卖合同》，约定了房屋坐落、买卖总价、过户时间、房款的支付、房屋的交付、违约责任等，系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。买卖合同约定的房屋价款与双方实际成交价格存在差异，原告明确表示愿意按照实际价格支付房款并缴纳税金，并无不当。合同签订后，双方签订协议书对房屋交付、尾款的支付重新达成一致，视为对原合同权利义务的变更，双方应按变更后的内容履行。根据双方合同约定，双方最迟应在2013年3月31日前办理房屋产权过户手续，同时原告按照合同及协议书约定支付相应房款。审理中，原、被告一致表示双方在2013年3月31日本人均至交易中心但未见对方，本院认为双方至交易中心目的即为办理产权过户手续，同时由原告支付相应房款给被告，现双方均无证据证明其至交易中心未遇见对方的情况下已与对方取得联系并就产权过户等问题达成新的一致意见，原告亦提供了3月31日其剩余房款支付能力的相关材料，故双方对当日未完成产权过户及房款支付均负有责任。之后，原告积极发函要求被告继续履行合同，但被告却在未催促原告支付房款情况下以原告未出示购房资格认定材料、未支付房款等为由解除合同，显然被告缺乏履行合同的诚意，其解除合同的行为缺乏依据。根据现有资料，原告并不属于限购对象；被告称原告不具备购房资格，但未提供其他证据予以证明，且原告亦愿意支付剩余款项，故原告要求被告继续履行合同，配合原告办理系争房屋产权过户手续的请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：被告周霞于本判决生效之日起十日内，协助将上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告吴从晶名下；同时，原告吴从晶支付被告周霞房款120万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，570元，由被告周霞负担，财产保全费5，000元，由被告周霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡铁红代理审判员 周 婉人民陪审员 梅丽华二〇一三年十月十二日书 记 员 魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。