（2013）温永瓯民初字第315号

裁判日期: 2013-10-12

公开日期: 2015-01-23

案件名称

潘石焚与陈永克、史道光服务合同纠纷一审民事判决书

法院

永嘉县人民法院

所属地区

永嘉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

潘石焚,陈永克,史道光

案由

服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四百二十四条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省永嘉县人民法院民事判决书（2013）温永瓯民初字第315号原告：潘石焚。委托代理人（特别授权）：郑宣学。被告：陈永克。被告：史道光。原告潘石焚为与被告陈永克、史道光服务合同纠纷一案，于2013年8月12日向本院起诉。本院立案受理后，依法由代理审判员徐锵波适用简易程序于2013年9月2日公开开庭进行了审理。原告潘石焚及其委托代理人郑宣学，被告陈永克、被告史道光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘石焚诉称：2007年10月份，被告陈永克向工商部门申请登记一家名为“双富”的房屋介绍所（个体工商户），地点设在永嘉县瓯北镇罗滨小区b组团15幢2号店面，挂牌从事房屋中介服务。被告史道光则没有经工商登记，冒用瓯北一家名“广达”的个体工商户房屋介绍所名义从事房屋中介。2009年10月14日，被告陈永克和被告史道光将房屋出卖人谷明勇、林玲燕夫妇的一套坐落于永嘉县瓯北镇龙桥工业区腾飞路31号403室，建筑面积166m²的二手房以65万元的房价介绍出卖给原告，但该房产的所有权尚在原房主刘学桃名下。两被告告知原告，办理该产权过户的前置条件土地使用权证与有关共同人尚未分割，该房产所有权证过户登记还在待办期间，原告对此深信不疑，故当即与房屋出卖人签订协议。该协议由被告陈永克填写，其将原业主刘学桃写在协议书首位，称“对房产转户有利”，两被告也在协议上签字，并加盖“双富房屋介绍所”的公章。2010年3月4日，因原告的儿子要去温州发展，原告遂将该房屋转卖，房屋转卖的中介人为被告陈永克，新买受人为永嘉县张溪乡石陈村潘智满。两次房屋买卖原告共向两被告支付介绍费6000元。2010年4月21日，新买受人潘智满得知该房屋因原房主刘学桃与他人发生债务纠纷于2008年9月25日被江苏省射阳县人民法院查封，属于法律禁止买卖的房产，并将此情况告知于原告。2010年5月份，潘智满对原告提起民事诉讼，主张确认该房屋买卖行为无效。经法院调解，达成（2010）温永瓯民初字第162号民事调解协议，原告向潘智满返还全部房款，并支付潘智满利息损失18000元。2010年6月份，原告起诉原房屋出卖人谷明勇、林玲燕夫妇，经法院调解，达成（2010）温永瓯民初字第224号民事调解协议，谷明勇、林玲燕同意返还原告房款65万元及2万元利息损失。该调解协议现已生效，但谷明勇、林玲燕夫妇至今没有全部履行义务。经法院执行法官多次调解，谷明勇、林玲燕夫妇仅支付原告13万元购房款和2万元利息，并将一辆旧汽车交付原告折抵4万元购房款。此后谷明勇、林玲燕夫妇又与原告达成和解协议，同意分期向原告支付购房款。但将近两年来，谷明勇、林玲燕夫妇仅向原告支付了48000元，从今年3月份起就再未向原告支付任何款项，经执行法官多次努力，两人均称无力偿还，现已下落不明，导致原告尚有432000元购房款无法收回。自从发生房屋买卖合同纠纷后，原告为了追讨购房款，曾先后四次向法院起诉，共支付诉讼费5846.5元，此外两被告还收取原告6000元中介费，同时原告另向潘智满支付了18000元利息损失，原告总共经济损失为461846.5元。综上，被告陈永克、史道光违法从事房屋中介造成原告的经济损失，事实较为清楚。两被告本身没有房屋中介经纪人的资格和知识水平，而被告史道光是无证经营，在执业中也没有指定相应的服务和经营管理制度。特别是两被告在介绍该房屋买卖时，没有对于该房屋被法院查封的事实履行调查和告知义务，并将法律禁止买卖的房产连续介绍出卖，侵犯了原告的合法权益。现原告提起诉讼，请求判令：被告陈永克、史道光共同赔偿原告经济损失共计人民币461846.5元及利息损失（利息损失按已生效的（2010）温永瓯民初字第224号民事调解书规定的6.9‰计算，从2013年4月1日起算至履行完毕之日止）；本案诉讼费用由两被告共同承担。为了证明起诉的事实，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；2、被告身份证复印件各一份，以证明两被告的身份情况；3、个体工商户营业执照一份，以证明被告陈永克拥有房屋买卖中介执照，但当时没有经纪人资格证；4、房屋买卖合同一份，以证明两被告将刘学桃出卖给谷明勇、林玲燕的房产又介绍转卖给原告；5、就契合同一份，以证明被告陈永克将已转卖给原告的房屋再次介绍转卖给潘智满；6、名片一份，以证明被告史道光无证经营房屋中介，非法从事房屋中介服务。7、该房屋被查封信息一份，以证明两被告介绍出卖的刘学桃房屋在出卖前就被法院查封，是法律不准许买卖的房屋。8、民事裁定书一份，以证明两被告介绍出卖的刘学桃房屋依法被法院执行还债并认定出售方行为违法；9、房屋查询信息一份，以证明两被告在介绍出卖的刘学桃房屋之前就应当知道该房屋的权属已被限制；10、（2010）温永瓯民初字第162号民事调解书一份，以证明原告返还潘智满购房款80.2万元损失利息18000元；11、（2010）温永瓯民初字第224号民事调解书一份，以证明谷明勇、林玲燕同意返还原告购房款65万元并赔偿利息2万元原告又损失诉讼费3376.5元；12、（2010）温永瓯民初字第225号民事裁定书一份，以证明原告对两被告违法从事房屋中介行为已提起诉讼，但由于当时上述调解书尚未履行而撤回诉讼，因此又损失诉讼费2298元；13、（2011）温永瓯民初字第275号民事裁定书一份，以证明原告第二次对两被告违法从事房屋中介行为已提起诉讼，但由于原告的损失金额未确定又一次撤诉，损失诉讼费181元。被告陈永克辩称：1、作为中介服务机构，被告陈永克已向原告提供了房屋的基本信息，并向原告说明房屋的房产证、土地证要原告自己核实，房屋买卖是原告与卖方自己商量好的，被告仅负责填写合同，被告陈永克已经履行了全部义务。2、将房屋再出卖给潘智满，是原告自己的过错，当时被告已经告知房屋尚登记在刘学桃名下，存在风险，但原告称自己有多套房屋买卖，所有风险由原告自行承担，当时在合同中也已注明这一点。3、原告提供的合同是擅自从被告处拿走的中介留底合同，应归还被告。4、2011年12月16日，被告史道光收取被告陈永克交付三千元现金，承诺今后的一切责任由被告史道光承担。5、被告陈永克在房屋买卖过程中并不存在过错，房屋查封的情况，被告并不知情，被告也没有义务和权利去查封该房屋是否已被法院查封，合同中也没有对此进行约定。本案的过错主要在于原产权人刘学桃，而原告经常有买房屋，在知道房屋不能正常过户时，应清楚存在的风险，故剩下的责任应由原告自行承担。6、原告与上家、下家签订的合同均为无效合同，原告应向上家主张权利，合同中也已明确约定相应的风险由出卖人承担。7、本案与其他案件是不可分割的，现原告独立起诉两被告，使被告无法获取其他相关信息，明显存在故意。综上，请驳回原告的诉讼请求。为了证明辩称的事实，被告陈永克在举证期限内向本院提供收条一份，以证明被告史道光于2011年12月16日收取被告陈永克支付的3000元并同意之后的责任由被告史道光承担。被告史道光辩称：1、被告史道光没有从事中介活动，也没有收到原告的钱，被告只是带原告到房屋的现场看下，当时也不知道具体坐落，是和原告老婆一起去找到的。刚好谷明勇的老婆在家就开门让原告看房子，看了房子后原告说房子可以同意买，第二天原告在中介处和谷明勇、林玲燕协商签订了合同。房子出卖后被告也没有收钱，仅收到陈永克交付的500元，对于原告出卖给潘智满的事情，被告根本不清楚。2、被告陈永克提到的3000元，是前次原告起诉时，被告史道光和被告陈永克请律师支出的费用。被告史道光在本院指定期限内未提供任何证据。原告提供的证据，经被告陈永克质证表示：对证据1、2均无异议。对证据3真实性无异议，但被告一直持有经纪人证书。对证据4真实性无异议，该合同无效，但合同没有约定被告需要承担责任，且合同第四条中已明确约定应该由出卖人和原告承担责任。对证据5真实性无异议，但15万是增值。对证据6，认为内容不合法。对证据7，认为查封信息内容未说清楚，也无法知道法院是否已告知刘学桃。对证据8、9，认为未提供原件，不予质证。对证据10-13真实性无异议，但原告是多次出卖房屋，责任应该由原告自己承担。经被告史道光质证表示：对证据1、2、3、10、11、12、13均无异议。对证据4无异议，合同是被告陈永克写的，当时已把房产证交给原告，原告通过朋友去房管局查过并表示愿意继续购买。对证据5，不清楚，和被告史道光无关。对证据6，被告并没有对外使用。对证据7-9，两被告对查封信息不清楚，且原告是炒房的，当时已把房产证给原告自己去查了，这是原告自己的事情。被告陈永克提供的证据，经原告质证表示：对真实性、关联性无异议，但从该证据可以反映被告史道光辩称没有参与该房屋中介的辩称不属实。经被告史道光质证表示：这是两被告打官司请律师的费用，收条上后面的字“后由收款人负一切损失责任”是被告陈永克后面添加的。根据原、被告的质证意见，本院对证据作如下认定：原告提供的证据1、2系原、被告的身份信息证明，本院予以认定。证据3，系工商部门颁发的营业执照，能够证明被告陈永克经营永嘉县瓯北镇双富房屋介绍所的事实，本院予以认定，但该证据并不能证明原告提出的被告没有经纪人资格证书的待证事实。证据4、5系两份房屋买卖合同，能够证明相关事实，本院予以认定。证据6，被告史道光对真实性没有异议，本院对真实性予以认定，但本案中被告史道光并未使用名片上“瓯北广达房屋介绍所”的名义进行房屋介绍，且合同上盖的也是被告陈永克经营的永嘉县瓯北镇双富房屋介绍所的公章，故该份证据与本案不具有关联性。证据7、9系房管部门出具的查询信息，能够证明涉案房屋在出卖之前已被法院查封的事实，本院予以认定。证据8，系江苏省射阳县人民法院驳回潘智满提出的执行异议所做的民事裁定书，本院予以认定。证据10-13，系本院出具的裁判文书，本院予以认定。被告陈永克提供的证据，经被告史道光质证认为收条上关于“后由收款人负一切损失责任”的内容是被告陈永克自行添加的，经本院审核认为，该收条上“后由收款人负一切损失责任”这句话之前的内容及该句话之后的收款人签名字体大小均一致，而只有这句话的字体明显小于其他内容，被告陈永克解释字写小一点是为了提醒被告史道光注意，该解释显然不合理，且该份收条一直由被告陈永克持有，上面除了被告史道光的签名外的其他内容又均是被告陈永克书写的，故其完全存在事后添加的可能。退一步而言，即使双方确存在关于责任承担的约定，也系两被告内部的约定，不得对抗第三人，故对该证据，本院不予认定。根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院认定以下事实：被告陈永克、史道光均从事房屋中介服务。被告陈永克是永嘉县瓯北镇双富房屋介绍所的经营者。2009年10月14日，经两被告介绍，原告潘石焚以65万元的价款从案外人谷明勇、林玲燕夫妇手中购得坐落于永嘉县瓯北镇龙桥工业区腾飞路31号403室房屋一套（建筑面积为166㎡）。2010年3月4日，原告又以802000元的价格将此房屋转卖给案外人潘智满。2010年4月21日，潘智满得知该房产已被法院查封后，于2010年5月13日起诉本案原告，要求解除合同返还购房款并赔偿经济损失，经法院调解原告返还潘智满全部购房款并支付利息损失18000元。2010年6月24日，原告起诉原房屋出卖人刘学桃、朱莲珠夫妇及谷明勇、林玲燕夫妇，经法院调解，由谷明勇、林玲燕夫妇返还原告购房款65万元并支付利息损失2万元。经本院执行，双方达成和解协议，原告自认谷明勇、林玲燕夫妇已支付23.8万元，余欠款项至今未返还。原告曾于2010年6月24日、2011年7月26日两次起诉要求两被告赔偿损失，后均自愿撤回起诉。另查明，涉案房屋是谷明勇、林玲燕从刘学桃处转让取得，原告与谷明勇、林玲燕签订房屋买卖合同时，该房屋的产权人仍为刘学桃。因该房屋系刘学桃从永嘉县瓯美鞋业皮件公司转让取得，该房屋所涉土地的性质为工业用房，故刘学桃转让取得该房子后，一直无法办理独立的土地使用权证。原告转让该房子时，两被告已告知原告有关房子的产权登记及土地使用权登记情况，原告也已看过该房子的产权证及使用权人为永嘉县瓯美鞋业皮件公司的土地使用权证，知道该房子的土地使用权证短期内无法办理、产权无法变更的事实，故其与谷明勇、林玲燕办理了转委托公证手续。2008年9月25日，因原房主刘学桃与他人发生债务纠纷，涉案房屋被江苏省射阳县人民法院依法查封。两被告为原告提供中介服务后，已收取原告中介费4000元，其中被告陈永克得到3500元，被告史道光得到500元。本院认为：本案争议焦点是：1、本案所涉房屋是否属于法律禁止买卖的房屋；2、两被告作为中介人为原告介绍并促成房屋买卖的过程中是否存在过错，应否承担赔偿责任；1、关于所涉房屋是否属于法律禁止买卖的问题。从本院查明的事实看，所涉房产于2008年9月25日被江苏省射阳县人民法院查封，而原告与出让方谷明勇、林玲燕夫妇签订买卖协议是在2009年10月14日，法院查封在前，签订买卖协议在后，根据法律规定，被法院依法查封的财产是禁止私自处分的。所涉房产已被法院查封，因此，任何人不得私自处分和转让，谷明勇、林玲燕夫妇擅自转让该涉案房屋显属违法，应属无效。2、两被告作为中介人为原告介绍并促成房屋买卖的过程中是否存在过错，应否承担赔偿责任问题。本案的房产由于产权无法过户，从第一手受让开始就存在因原产权人负债或其他纠纷被依法处置的风险，甚至被原产权人非法处置的风险。原告本人拥有多处房产，对于哪些房产可以转让，哪些不可以转让，转让房产需要哪些手续，应该是有所了解的，该房产的转让价仅为65万元，明显低于当时的市场价，原告本身就是冲着这低价才受让该房产的，对于此风险，原告心里应该早有准备。该涉案房产本身存在诸多不确定因素，两被告从中仅起介绍作用，作为受让人的原告，受让时本应先核实有关该房产的信息情况，落实自己应尽的谨慎注意义务。原告已承认在签订买卖协议时看过产权证和土地使用权证，对于土地性质，虽在本次庭审中称不知当时土地的性质，但在上一次起诉的庭审过程中，却承认知道土地性质是工业用地，原告对此做的解释并不合理，同时其已承认当时已知房屋暂时无法办理过户手续的情况，故本院依法认定原告已明知涉案房产的土地系工业用地的事实。原告作为买受人在发现涉案房屋仅有产权证，产权证所有人是案外人刘学桃、土地使用权证因土地性质属工业用地而在短期内无法办理过户等情况后，在未经任何核实的情况下就与出卖人签订了买卖协议，并很快完成了交易，后又把存在瑕疵的房子再次转让给他人，因此扩大了自己的损失，对此，原告自己负有不可推卸的责任。而对于两被告而言，在房屋买卖协议书中并未明确约定其作为中介人的义务，但在整个房屋买卖的过程中，两被告为原告提供房源，查看房屋，书写买卖协议，在原告与谷明勇、林玲燕夫妇签订买卖协议前也已向原告提供的了房屋产权证和土地使用权证，并告知有关房屋的产权暂时无法过户及土地使用权登记情况，应视为已履行了作为中介的全部义务。对于涉案房屋是否已被查封的事实，根据房屋产权证和土地使用权证无法显示，两被告作为中介人并不知情，亦没有权利进行查询，原告也未能提供证据证明两被告存在恶意隐瞒房屋被查封的情形。因此，造成买卖无效的过错在于原告本人，相应的损失应由其本人承担，两被告并不存在过错，无须承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第（一）款之规定，判决如下：驳回原告潘石焚的诉讼请求。本案受理费8228元，减半收取4114元，由原告潘石焚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉受理费8228元，款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员　　徐锵波二〇一三年十月十二日书　记　员　　王剑博搜索“”