（2013）闸民三（民）初字第1611号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-02-25
案件名称
顾自建等与上海丰恩物业管理有限公司等排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾自建,彭宝丽,瞿颖,上海丰恩物业管理有限公司,上海军盛物业管理有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第三十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三（民）初字第1611号原告（反诉被告）顾自建，男，1956年8月14日出生，汉族，户籍地上海市XX区XX路**弄**号，住上海市XX区XX路**弄**号。原告（反诉被告）彭宝丽，女，1956年1月14日出生，汉族，户籍地上海市XX区XX路**弄**号，住上海市XX区XX路**弄**号。原告（反诉被告）瞿颖，女，1983年1月27日出生，汉族，户籍地上海市XX区XX路**弄**号，住上海市XX区XX路**弄**号。原告（反诉被告）彭宝丽、瞿颖共同委托代理人顾自建，男，1956年8月14日出生，汉族，户籍地上海市XX区XX路**弄**号，住上海市XX区XX路**弄**号。被告（反诉原告）上海丰恩物业管理有限公司，住所地上海市虹口区大连路1619号B288室。法定代表人曲桂仕，职务董事。委托代理人陈洋，公司员工。被告上海军盛物业管理有限公司，住所地上海市虹口区车站北路612号1204室。法定代表人王钧，职务董事长。委托代理人周荷，公司员工。原告顾自建、彭宝丽、瞿颖与被告上海丰恩物业管理有限公司（以下简称丰恩物业）、上海军盛物业管理有限公司（以下简称军盛物业）排除妨害纠纷一案，本院于2013年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判。审理中，被告丰恩物业提起反诉，本院于2013年7月24日依法公开开庭进行了审理。原告顾自建（暨原告彭宝丽、瞿颖的委托代理人）、被告丰恩物业委托代理人陈洋、被告军盛物业法定代表人王钧及委托代理人周荷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾自建、彭宝丽、瞿颖共同诉称，2005年1月24日，三原告以人民币187，000元（以下币种均为人民币）的价格从开发商上海骏丰物业有限公司（以下简称骏丰公司）处购买本市闸北区中兴路1249号地下车库132号车位（以下简称系争车位）。被告丰恩物业是前期物业管理公司，自购入车位后，三原告一直提前向丰恩物业缴纳每月100元的停车管理费。2012年12月28日，当原告至丰恩物业处缴纳2013年度停车管理费时，丰恩物业以原告未缴纳2012年物业管理费为由，拒收停车管理费，这导致原告无法办理2013年的车辆出入卡。从2013年1月1日起，原告的车辆便无法正常进入停车库停车。为此，原告拨打110报警，还向丰恩物业、开发商以及相关职能部门发函，均未解决。三原告确实未付2012年物业管理费，未付的理由是丰恩物业从2011年12月1日起被解聘，小区业主委员会通知小业主暂缓交纳2011年12月以后的物业管理费。丰恩物业被解聘后，迟迟不肯移交撤出，后经过诉讼，丰恩物业才于2012年9月底被强制撤离。在这段时间，小区处于无人管理的瘫痪状态。原告方的物业管理费历年来都是一年一付，所以已经付至2011年12月，多付了一个月。原告认为，丰恩物业已在2012年9月撤离小区，但还在管理地下车库，军盛物业与小区业主委员会签订的物业服务合同已经生效，但没有依法接管小区配套车库，导致原告不能在自己的产权车位停车，侵犯了原告的财产权，故起诉请求判令：1、两被告排除妨碍，立即终止侵权行为，保障原告的停车权益；2、两被告赔偿自2013年1月起每月480元的车位费至正常使用车位日止；3、被告丰恩物业退还原告2011年12月的物业管理费946.16元。被告丰恩物业辩称，小区地下车库一直由其在管理，所以原告应向其交纳车位管理费，但是原告自2013年1月开始没有缴纳车位费。丰恩物业只是对车位进行管理，业主是否停放车辆丰恩物业无法干涉。车位管理费每月100元，现在原告主张以每月480元的标准进行赔偿没有依据。原告2011年12月的物业管理费是在2011年3月交纳的，现在原告起诉返还这一时段的物业管理费已经过了诉讼时效。且经过丰恩物业、军盛物业与有关部门协商的结果，有争议时间段的物业管理费仍由丰恩物业收取。综上，被告丰恩物业不同意原告的所有诉讼请求。被告军盛物业辩称，小区地下车库一直由丰恩物业强占，军盛物业无法进行管理。根据前期物业管理合同，若是租赁车位的停车费每月480元，其中380元是租赁费，100元是管理费。军盛物业的服务期是从2011年12月1日开始的，所以原告主张每月480元的费用中包含了应由军盛物业收取的车位管理费100元，而丰恩物业无权再收取车位管理费。不同意原告要求军盛物业承担侵权责任的诉讼请求。反诉原告丰恩物业诉称，其是中兴路1233弄中兴财富广场地下车库的物业管理公司，车位管理按照每月100元的标准收取。反诉被告是系争车位的业主，但是从2013年1月始，反诉被告不再支付车位管理费，反诉原告多次到车库现场收取费用，但反诉被告拒绝交纳。为此，反诉原告请求判令：1、反诉被告顾自建支付2013年1月至7月的车位管理费700元；2、反诉被告顾自建按照银行同期贷款利率支付滞纳金；3、反诉被告彭宝丽、瞿颖承担连带责任。反诉被告顾自建、彭宝丽、瞿颖共同辩称，2012年12月底，反诉被告主动去反诉原告处交费，但是反诉原告以反诉被告未支付2012年物业管理费为由予以拒收。之后，反诉被告发函要求反诉原告停止侵权行为，但没有答复。反诉被告是产权车位的业主，丰恩物业却将业主拒之门外，未提供停车服务，故不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，三原告是本市中兴路1233弄10幢1号1-3层商铺及系争车位的权利人。2006年7月1日起，被告丰恩物业接受开发商骏丰公司的委托对中兴财富国际公寓及中兴财富休闲广场进行物业管理，其中包括原告车位所在地下车库的管理。地下车库实行刷卡进出，由车位业主或承租人至物业公司缴费充卡。产权车位管理费每月100元；租赁车位每月480元，其中100元为管理费，剩余380元是丰恩物业代骏丰公司收取的租赁费。2012年3月29日，原告支付了2012年4月至12月的车位管理费。自2013年1月起，原告未付车位管理费。2013年1月3日，原告顾自建在中兴路1233弄“中心财富广场”车库入口处与物业管理人员因停车发生纠纷而报警。2013年1月15日，原告发函给被告丰恩物业称其是中兴财富广场10幢1号业主，其于2005年1月24日购买了132号车位，一直按时缴纳100元／月的车位管理费。从2013年1月1日起被告丰恩物业不给予办理进门卡，理由是没有支付2012年的物业管理费。原告告知被告丰恩物业侵犯了业主的财产权，要求立即改正，否则造成的一切后果由丰恩物业负责。函件尾部载明，抄送上海市闸北区房管局物业科、芷江西路街道房管办、芷江西路街道1233弄居委会、中兴财富国际公寓小区业委会。另查明，丰恩物业与骏丰公司所签《前期物业管理合同》约定的委托管理期限是自2006年7月1日起至小区业主大会选聘物业公司并签订新合同生效之日止。2011年9月中华新路588弄及中兴路1233弄小区成立上海市闸北区中兴财富国际公寓小区业主大会和中兴财富国际公寓业主委员会。同年11月26日，中兴财富国际公寓小区业主大会、业主委员会与军盛物业签订《物业管理服务合同》，委托管理期限自2011年12月1日至2014年11月30日止。同年12月21日，中兴财富国际公寓小区业主委员会向全体业主发出公告，告知全体业主2011年11月30日之前的物业管理费向丰恩物业缴纳，自2011年12月1日起的物业管理费暂缓收缴，收缴日期另行通知。新《物业管理服务合同》生效后，丰恩物业拒绝移交，一直未退出小区。中兴财富国际公寓业主委员会遂诉至本院。本院一审判决丰恩物业应于判决生效之日起十五日内迁离中华新路588弄及中兴路1233弄小区。一审判决后，丰恩物业提起上诉，上海市第二中级人民法院于2012年11月8日驳回上诉，维持原判。经街道、房管部门协调，被告丰恩物业于2012年9月30日撤离小区，但地下车库仍由丰恩物业工作人员看管。再查明，2011年3月10日，原告向丰恩物业支付了2011年1月至12月商铺的物业管理费11，354元。2012年始，原告未再向丰恩物业支付物业管理费。审理中，被告丰恩物业表示目前仍由其工作人员在管理地下车库，车库出入口的起落杆管理人员可以操控。被告军盛物业表示根据物业管理条例的规定，一个物业管理区域应由一个物业管理企业实施物业管理，丰恩物业应当将地下车库移交军盛物业管理。被告丰恩物业提供的会议纪要并不能证明其有权收取2011年12月以后的物业管理费。原告表示被告丰恩物业所述与事实不符，如果是原告拒绝交费，那么原告不会为此报警。原告提供照片证明丰恩物业不仅阻止原告车辆进入车库，还允许其他车辆占用原告的车位。丰恩物业与开发商签订的前期物业管理合同已经终止，虽然目前开发商所有的车位多，但这不代表骏丰公司有权决定地下车库的管理人。原告购买的是商铺，所以白天在车库停车。被告丰恩物业拒绝给原告充卡，导致原告不能在自己的车位停车，只能在附近另行付费停车。现原告要求参照系争车位租金标准主张损失，已经是最低标准，远低于原告的实际损失。关于要求被告丰恩物业退还2011年12月物业管理费的诉讼请求，原告不在本案中进行主张，也不再要求军盛物业承担侵权责任。原告变更诉讼请求为：1、判令被告丰恩物业排除妨碍，立即终止侵权行为，保障原告的停车权益；2、判令被告丰恩物业按照每月380元的标准赔偿2013年1月至9月的车位费3，420元。以上事实由原告提供的房地产权证、购置车位发票、车位管理费发票、物业费发票、（2012）沪二中民二（民）终字第1789号民事判决书、业委会公告、业委会信函、原告信函及快递回执、报警回执、照片、物价局通知，被告丰恩物业提供的会议纪要、前期物业管理合同，被告军盛物业提供的物业服务合同及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。虽然被告丰恩物业抗辩原告不能进入车库停车是因为原告拒绝交纳车位管理费。但是本院认为，原告是系争车位的权利人，丰恩物业自述2013年仍是其工作人员在看守地下车库，故即使车位权利人存在欠缴车位费的情形，物业服务企业也无权阻止权利人在己车位上停放车辆。如存在欠费的情形，物业服务企业完全可以依据法律途径向车位权利人主张。其次，原告最后一次支付车位管理费是2012年3月底，是在业主委员会通知暂缓缴纳物业管理费之后，这说明原告在知道小区聘用新的物业公司后仍向丰恩物业交纳车位管理费。从常理分析，原告拥有自己的产权车位，没有必要拒付每月100元的管理费而负担高额的停车费用。再综合原告报警、发函以及中兴财富国际公寓小区业委会与丰恩物业纠纷等一系列因素，本院认为原告的主张具有高度盖然性。原告购买车位的目的是停放车辆，既然无法进入车库，那么必然会给原告造成损失。与本市目前停车的行情价格相比，原告要求按照系争车位所在地下车库每月的租金标准进行赔偿，尚属合理，本院予以支持。丰恩物业的反诉请求依据前期物业管理合同的约定而提出，但是丰恩物业与骏丰公司的前期物业管理合同已于2011年12月1日终止，丰恩物业未能举证证明之后其对车库仍具有管理收费的权限。基于前述分析，由于丰恩物业的原因导致原告实际无法停放车辆，故丰恩物业再向原告主张2013年1月至7月车位管理费及滞纳金缺乏法律依据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，判决如下：一、被告上海丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起排除原告顾自建、彭宝丽、瞿颖在本市闸北区中兴路1249号地下车库132号车位停车的妨害；二、被告上海丰恩物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告顾自建、彭宝丽、瞿颖2013年1月至9月的损失3，420元；三、驳回反诉原告上海丰恩物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取为50元（原告顾自建、彭宝丽、瞿颖已预交），反诉案件受理费25元（被告上海丰恩物业管理有限公司已预交），均由被告上海丰恩物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 龚平二〇一三年十月十二日书 记 员 董锟附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 更多数据：