（2013）松民初字第374号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-07-16
案件名称
原告振亮公司诉物管公司物业服务合同纠纷一案的判决书
法院
松桃苗族自治县人民法院
所属地区
松桃苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
铜仁市振亮房地产开发有限公司,贵州省松桃苗族自治县物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条
全文
贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）松民初字第374号原告：铜仁市振亮房地产开发有限公司。住所地：松桃县蓼皋镇杨芳路步行街**栋*单元。法定代表人匡振亮，该公司总经理。委托代理人龙刚，该公司员工。委托代理人陈亚松，该公司员工。被告：贵州省松桃苗族自治县物业管理有限公司。住所地：松桃苗族自治县蓼皋镇七星大道滨江花园B区*号楼*楼。法定代表人朱彦，该公司经理。原告铜仁市振亮房地产开发有限公司（以下简称振亮公司）诉被告贵州省松桃苗族自治县物业管理有限公司（以下简称物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月15日受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，当事人争议较大，不能在简易程序审限内审结，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条之规定转为普通程序于2013年9月23日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人龙刚、陈XX到庭，被告物管公司经合法传唤未到庭参加诉讼。，现已审理终结。原告振亮公司诉称，原告在开发松桃县杨芳路项目中，将前期物业管理服务包干给被告物管公司。双方在2010年10月28日本着平等、互利的原则签订了杨芳路商业步行街前期物业服务合同。合同明确约定甲方（原告）将杨芳路商业步行街总建筑面积115000平方米的前期物业服务以80000元的物业管理费包干给被告，由被告负责前期物业管理，期限3年，费用分两次给付，第一期付费30000元，于2011年8月15日前给付；第二期金额50000元，于2013年8月31日前给付。双方还作了其他权利义务的约定。按照合同约定，原告提供A组二栋D2号建筑面积为80平方米的房屋作为被告进驻原告物业区域的物业管理处办公用房，而被告没有按照约定派足管理人员和其他工作人员到物业管理区域工作，更没有建立相关管理制度。相反，被告却拿与原告所签合同为幌子，向服务区内的业主收取物业管理费。截止2013年3月28日止，被告收取物业管理费共计112661.00元。由于被告没有正式开展工作，而且还收取物业管理费用，已构成违约，故请求判令被告收取的物业管理费全部退出。被告辩称，1、被告与原告签订合同后，按照合同约定，被告迅速成立步行街服务处，并派足相关人员进驻该处。另在被告进驻时，原告已经交房98套，且未在步行街服务处登记。被告告知原告若未登记将难以开展工作，希望原告通知该部分业主办理相关手续，但至今未来办理。2、2010年原告为了节约开支，让被告撤出工程维修人员，维修工作由其负责。但实际工作中维修工作很难执行，为不影响工作，被告只有派出维修人员进行维修。3、2011年3月，原告因工作需要保安，让被告撤出护卫人员，由原告统一保安工作，被告只有遵从，至此，保安工作由原告负责。4、2011年7月，原告通知被告收取商业部分的物业管理服务费，被告提出需要各商户建筑面积，但原告迟迟未提供。尔后，也很难收取物业管理服务费，原告保安也不配合。5、2011年10月，2012年1月、2月、3月、5月被告到原告处收取按合同约定的物业管理包干费及员工工资，原告均以资金困难为由不肯支付。同年7月，步行街服务处管理人员因工资问题辞职，被告无奈之下按照双方所签合同之规定，要求步行街服务处管理员将收到的物业管理相关费交到公司，并将此费用用于工资发放。6、被告所收取的地下商场福乐多物业管理费，实质是该商场漏水后，被告帮其修理而收取。原告在举证期限内向法庭提交了以下证据材料：1、龙桂芳收物业收据，证明龙桂芳收取物业管理费100661元，收福乐多管理费12000元的事实；2、会议记录。证明被告未派员开展工作的事实；3、通知两份，证明通知被告结账和终止合同的事实；4、蓼皋镇派出所证明，证明原告与被告发生争执到派出所解决的事实。审理过程中，原告申请邓XX、陈XX、冉XX到庭作证，均证明步行街服务处只看见邓XX、龙XX、杨XX上班及对业主的服务维修由振亮公司派员的事实。以上证据经庭审质证，被告对原告提交的证据1、3、4无异议；证据2被告有异议，认为无到会人员签字。被告对证人证言有异议，认为：证人邓XX是原告的亲属，证人陈XX不常去办公室不知道真实情况，证人冉XX是2013年2月份才到振亮公司上班，对以前的事并不知晓。被告在举证期限内向法庭提交了以下证据材料。1、工资表。证明原告拖欠工资以及被告用收取的物业管理费发放工资的事实。2、杨XX辞职报告。证明杨XX在杨芳路上班并领工资的事实。3、福乐多维修清单。证明物管公司工作中对福乐多维修情况的事实。4、值班安排表、通知。证明安排值班人员的事实。5、工作联系函。证实被告一直在工作的事实。6、收费情况日记。证实保安保洁都是物管公司安排的事实。7、联通发票两张、收据一张、国税发票一张、销售信誉卡以及发票各一张、收据一张、供电局收款收据两张、收条一张、领款单两张、工资表。证实被告用收取的物业管理费开支费用的事实。经庭审质证，原告对被告提交的第1份证据认为发放的工资，如果原告已经付了的，就抵扣。没有付的，原告没有意见；对第2份证据原告认为杨XX没有到公司报到，并不知道此事；对第3份证据的真实性无异议；对第4份证据认为值班是原告安排，工资也是原告发；对第5份证据认为通知是原告定的，被告盖章。保安也是原告请的，被告只有一两人到开展工作；对第6份证据认为不能达到证明目的。对第7组证据的真实性没有异议。经审理查明，2010年10月28日，原告振亮公司与被告物管公司签订了《杨芳路商业步行街前期物业服务合同》。期限3年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止，合同约定甲方（原告）将杨芳路商业步行街总建筑面积115000平方米的前期物业服务以80000元的物业管理费包干给被告，由被告负责前期物业管理，费用分两次给付，第一期付费30000元，于2011年8月15日前给付；第二期金额50000元，于2013年8月31日前给付。收取的物业服务费主要用于物业管理人员的工资、公用设施的维护等。合同签订后，被告按合同的约定派员进驻服务区开展工作，由于被告没有派足管理人员和其他工作人员到物业管理区域工作，也没有建立相关的管理制度，致使该区的物业管理工作不能正常开展，截止2013年3月28日，被告收取物业管理费共计112661.00元。双方签订合同后，原告也没有按合同约定支付物业管理包干经费。现原告以被告没有正式开展工作，而且还收取物业管理费用，已构成违约为由，于2013年4月15日向本院起诉，要求判令1、解除双方签订的《前期物业服务合同》。2、被告收取的物业费112661.00元退还给原告。3、诉讼费由被告承担。另查明，被告收取的物业管理费人民币112661.00元（其中包括业主的房屋装修保证金共计人民币13500.00元）。被告用收取的这笔费用发放物业管理人员邓XX、龙桂芬、麻吉花、石老妹、吴黔生等人工资花去人民币37770元，支付通信费300元，退保安费押金600元，办公用品花销738元，电费5500元，福乐多超市维修费3850元，共计48758元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原被告在平等自愿基础上签订的《前期物业服务合同》，符合法律规定，合法有效，合同约定的内容对双方当事人产生约束力。原告没有按合同的约定履行给付前期物业管理费的义务，原告构成违约，应承担违约责任。被告在履行合同义务过程中由于没有派足管理人员和其他工作人员到物业管理区域工作，也没有建立相关的管理制度，致使该区的物业管理工作不能正常开展，被告构成违约，应承担违约责任，根据各自违约责任，结合本案的实际情况，被告承担40%的责任，原告承担60%的责任。因此，原告应付给被告物业管理包干金费人民币80000.00×0.6＝48000.00元。被告收取物业管理费人民币112661.00元，扣除其中应由被告返还给业主的房屋装修保证金共计人民币13500.00元以及履行合同所花去的各种费用人民币48758.00元，因此，被告应返还原告人民币112661.00元－48758.00元－48000.00元-13500.00元＝2403.00元。原告、被告双方订立的《前期物业服务合同》，由于合同约定的期限已满，双方合同权利义务自行终止。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告物管公司在本判决生效后十日内返还原告振亮公司物业管理费人民币2403.00元。本案诉讼费2553.00元，原告振亮公司承担1277.00元，被告物管公司承担1276.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉则本判决发生法律效力，义务人不按期履行本判决所确定的给付义务，权利人可于本判决确定的履行期限届满之次日起，二年内向本院申请强制执行。审 判 长 刘 伟审 判 员 张嗣兵代理审判员 吴维常二〇一三年十月十二日书 记 员 刘成进 来自：