（2013）柳市民二终字第202号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-10-31
案件名称
黄琪明、陈永康、宋爱华租赁合同纠纷民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄琪明,陈永康,宋爱华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十条，第三十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）柳市民二终字第202号上诉人（一审被告）：黄琪明。委托代理人：黎明智，广西广天一律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈永康。委托代理人：韦惠珉，鹿寨县法律援助中心法律工作者。被上诉人（一审被告）：宋爱华。上诉人黄琪明因与被上诉人陈永康、宋爱华租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2012）鹿民二初字第344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月17日受理后，依法组成合议庭于2013年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人黄琪明及其委托代理人黎明智、被上诉人陈永康及其委托代理人韦惠珉到庭参加诉讼，被上诉人宋爱华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年4月19日，黄琪明、陈永康、宋爱华共同签订一份《兴明商务宾馆合作协议》，约定三人合伙经营永安商务宾馆（原定字号为“兴明商务宾馆，后到工商部门申办执照时又改字号为“永安商务宾馆”）。由于经营宾馆需要经营场所，当日，黄琪明、陈永康、宋爱华又共同签订一份《房屋租赁协议书》，主要约定：甲方（指黄琪明）将位于鹿寨县鹿寨镇广场路商业三区15号出租给乙方（指黄琪明、陈永康、宋爱华）使用；房屋租金：前五年（2010年8月1日至2015年7月31日）内每月租金为人民币3500元，后五年按市场行情再定，乙方以转帐或现金方式在每月5号前交清当月租金；租赁期为十年，从2010年8月1日起至2020年7月31日止，租赁到期后如乙方继续租用则双方再行商议，在同等条件下，乙方可优先租用；租赁到期后，乙方必须完好地将房屋交还甲方，并不得拆除已装修好的水电及装修物。两份协议签订后，黄琪明、陈永康、宋爱华立即对房屋进行装修。2010年7月，因装修问题，黄琪明与陈永康、宋爱华产生纠纷，从此停止装修。黄琪明遂于2010年9月26日诉至该院，请求解除其与陈永康、宋爱华之间的合伙关系。陈永康、宋爱华同时提起反诉，请求确认他们在装修永安商务宾馆时投资人民币278521元。该院于2011年8月4日作出判决，判决解除黄琪明与陈永康、宋爱华之间的合伙关系；驳回陈永康、宋爱华的反诉请求。宣判后，陈永康、宋爱华不服，向柳州市中级人民法院提起上诉，柳州市中级人民法院审理后于2012年3月27日作出判决，判决驳回上诉，维持原判。黄琪明与陈永康、宋爱华之间的合伙关系因此解除。一审法院另查明：1、黄琪明、陈永康、宋爱华合伙经营的永安商务宾馆没有办理得营业执照。2、黄琪明与陈永康、宋爱华解除合伙关系后，双方一直未进行拆伙清算。3、2010年7月房屋停止装修后，房屋一直由黄琪明管理使用至今。一审法院经审理认为：黄琪明与陈永康、宋爱华合伙经营永安商务宾馆需要租赁黄琪明的房屋，为此，三人共同签订一份《房屋租赁协议书》，该协议书系双方当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。黄琪明请求陈永康、宋爱华支付（2010年8月1日起至2012年3月31日止）房屋租金和（2010年10月1日起至2012年3月31日止）房屋管理费合计人民币56266元，由于2010年8月1日起至2012年3月31日止，黄琪明与陈永康、宋爱华还是合伙关系，这期间产生的房屋租金和房屋管理费，应认定为合伙期间的共同债务，应由黄琪明与陈永康、宋爱华共同承担连带清偿责任。之后，黄琪明与陈永康、宋爱华之间的合伙关系被依法解除后，黄琪明与陈永康、宋爱华应对合伙的投入财产和合伙期间积累的财产及债权、债务进行清算。黄琪明在没进行清算的情况下要求陈永康、宋爱华支付房屋租金和房屋管理费，不符合法律规定。为此，黄琪明的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回黄琪明的诉讼请求。上诉人黄琪明不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案的事实是：黄琪明和陈永康、宋爱华三人组成合伙企业，经营宾馆。为此，该合伙企业租用位于鹿寨县鹿寨镇广场路商业三区15号房屋（房屋所有权人是黄琪明夫妇），并签有《房屋租赁协议书》。本案中，黄琪明夫妇与合伙企业是房屋租赁关系。黄琪明虽然是合伙人之一，但其只是把房屋租赁给合伙企业经营宾馆用，而不是把房屋作为加入合伙的条件，所出租的房屋不是合伙企业的财产。现在，合伙企业尚欠房屋所有人黄琪明夫妇的租金，而租金是合伙企业对外的债务，不是黄琪明的个人债务。合伙企业没能按约定支付房屋租金即未能清偿已经到期的债务。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”第四十条：“合伙人由于承担无限连带责任，清偿数额超过本法第三十三条第一款（合伙企业的利润分配、亏损分担，按照合伙协议的约定办理；合伙协议未约定或者约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由合伙人平均分配、分担。）规定的其亏损分担比例的，有权向其他合伙人追偿。”的规定，黄琪明和其妻子有权以债权人的身份要求合伙企业及合伙人给付租金。而各个合伙人应当平均承担房屋租金。法律并没有规定合伙企业必须经过内部清算后才能清偿其对外产生的债务。一审法院以合伙企业未经清算为由，驳回黄琪明的诉求，是没有事实依据和法律依据的。综上，请求二审法院撤销一审判决，判决陈永康和宋爱华向黄琪明支付租金46666元、房屋管理费9600元；陈永康和宋爱华承担本案一、二审案件受理费。被上诉人陈永康答辩称：首先2010年7月，因涉案房屋的装修问题，黄琪明、陈永康、宋爱华产生纠纷，从此停止装修，黄琪明亦于2010年9月26日向法院起诉要求解除其与陈永康、宋爱华之间的合伙关系。后陈永康不断的因此应诉，最终，三人的合伙关系解除，但对合伙财产没有进行分割，纠纷是由黄琪明引发的，其企图独占三合伙人的合伙财产，以享有房屋所有权为有利条件，阻止陈永康与宋爱华对房屋进行装修，以致造成今天的局面。黄琪明应该承担全部责任。其次，在2010年7月份，房屋停止装修后到三人合伙关系的最终解除，陈永康与宋爱华再没有占有、使用过该房屋，该房屋一直由黄琪明个人使用、管理，本是合伙人共同租赁的场所，黄琪明用于个人经营并从中享有利益。最后，三人并未对合伙财产进行清算，一审由此驳回黄琪明的诉请是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人宋爱华未提交书面答辩意见和新的证据。二审期间，上诉人黄琪明与被上诉人陈永康对一审查明的事实均无异议，亦未提供新的证据。一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为：黄琪明、陈永康、宋爱华为合伙经营宾馆，三人作为共同的承租方，与房屋所有权人也是出租人的黄琪明签订的《房屋租赁协议书》是各方当事人在平等自愿的基础上达成的，为各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、黄琪明诉请要求陈永康和宋爱华支付租金和管理费是否应以合伙整体清算为前提；二、黄琪明、陈永康和宋爱华是否应平均分担房屋租金及管理费。针对第一个争议焦点。首先，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条的规定，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中，黄琪明、陈永康、宋爱华三人通过签订合作协议，合伙经营“永安商务宾馆”。由于“永安商务宾馆”并非合伙企业，黄琪明、陈永康、宋爱华之间的关系符合个人合伙的法律特征，属个人合伙。故三人之间的合伙关系应当适用《中华人民共和国民法通则》中有关个人合伙的相关规定，不应适用《中华人民共和国合伙企业法》。其次，在签订《房屋租赁协议书》之后，各方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。因黄琪明、陈永康、宋爱华均认可黄琪明并非以涉案房屋作为其合伙出资形式，因此，三人是以个人合伙整体的名义向黄琪明承租涉案房屋，黄琪明作为出租方，诉请要求的租金和管理费用属于个人合伙整体的对外债务，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第一款的规定：“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。”个人合伙整体清偿对外债务，不以合伙内部清算为前提，一审对此认定有误，本院予以纠正。针对第二个争议焦点。根据黄琪明、陈永康、宋爱华均认可的事实，在三人于2010年7月停止对涉案宾馆的装修之后不久，黄琪明又于2010年9月26日向法院起诉要求解除与陈永康、宋爱华之间的合伙关系，陈永康和宋爱华亦表示不愿意与黄琪明继续合伙经营。从以上事实看，黄琪明作为承租方的合伙人之一，同时亦是涉案房屋的所有权人，可以认定黄琪明对其与陈永康、宋爱华等三人的个人合伙体在对装修事宜发生纠纷时起，便无法继续承租涉案房屋是知晓的，在此情况下，黄琪明作为出租方，应及时将涉案房屋另行出租，否则，黄琪明应自行承担因宾馆停止装修后扩大的租金和管理方面损失的责任。据此，黄琪明诉请要求陈永康、宋爱华二人承担从2010年8月1日至2012年3月31日期间的租金和管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄琪明的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1207元（上诉人黄琪明已预交），由上诉人黄琪明负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 钢代理审判员 温清华代理审判员 李婷婷二〇一三年十月十二日书 记 员 莫妮旎 来源：