（2013）吉高新民二初字第158号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2016-05-05
案件名称
李晶诉吉林市海阳机械制造有限公司，第三人吉林市时利合房地产顾问有限公司、第三人李桂芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘泽铭,吉林市海阳机械制造有限公司,吉林市时利合房地产顾问有限公司,李桂芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）吉高新民二初字第158号原告：刘泽铭，男，1970年9月2日生，满族，吉林市广播电视发射台职员，住吉林高新技术产业开发区。委托代理人：刘伟洲，男，1969年12月18日生，汉族，吉林高新区公用事业局科员，住吉林高新技术产业开发区海口路122-6-73号。被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区工业三区C-3-4号。法定代表人：钱忠海，该公司总经理。委托代理人：郭琳琳，吉林鑫美律师事务所律师。第三人：吉林市时利合房地产顾问有限公司，住所地吉林市船营区鑫兴自由度小区3号楼4单元18层409号。法定代表人：兰胜，该公司经理。委托代理人：崔杨，吉林权维律师事务所律师。第三人：李桂芳，女，1949年11月12日生，汉族，吉林市华强建筑有限责任公司退休工人，住吉林市龙潭区。委托代理人：时长水，吉林诚润律师事务所律师。原告李晶诉被告吉林市海阳机械制造有限公司，第三人吉林市时利合房地产顾问有限公司、第三人李桂芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晶及其委托代理人刘伟洲，被告吉林市海阳机械制造有限公司委托代理人郭琳琳，第三人吉林市时利合房地产顾问有限公司委托代理人崔杨、第三人李桂芳委托代理人时长水到庭参加诉讼。原告诉称：原告于2011年8月购买了被告在吉林市高新区深圳东路开发的苹果园公寓一号楼22号车库一套。建筑面积为26.89平方米，已于2011年8月31日前支付一半多购房款45000元，被告承诺2012年6月办理入住。期间由于其改变购房时的建筑设计，原告要求退款，未果。而至今仍未动工。期间我们也多次找到被告企业法人钱忠海要求退款，但均以各种理由拖延，后经高新区信访局协调，被告方和多位购房者签订了2013年4月1日前退回全部购房款的协议，并签字画押，承诺如期不还，愿负相关法律责任，并追加欠款期间利息。现在时间已过，我们多次找钱总联系，均置之不理。故诉讼至法院要求判令：被告按照退房款协议约定退回房款45000元，及占用购房款期间的利息（按年息15%计算，自交款日起至2013年5月30日止，2011年8月31日交纳10000元，2011年9月18日交纳35000元，分段计算），利息合计为11558.26元。被告辩称：一、该案答辩人不应承担房款返还责任，应由吉林市时利合房地产顾问有限公司和李桂芳返还原告已付购房款及利息。答辩人与李桂芳约定合作开发吉林市海阳机械制造有限公司办公楼、科研楼项目。项目开发建设过程中，李桂芳擅自以答辩人的名义与吉林市时利合房地产顾问有限公司（简称时利合公司）签订包销协议，预售苹果园公寓。遂时利合公司便以答辩人的名义在报纸上刊登预售苹果园公寓的相关信息，原告等多人是通过报纸的信息及联系电话，联系到时利合公司，时利合公司便以答辩人的名义与原告签订了买卖协议书，并要求原告向其指定的银行卡上汇款，原告的房款并没有支付给答辩人的财务部门，所以答辩人未收取任何一分房款，房款全部由时利合公司和李桂芳收取，应由二者返还原告房款及利息。二、申请追加吉林市时利合房地产顾问有限公司和李桂芳为本案当事人参加诉讼。本案原告如何知道购房信息，如何签订购房合同，房款交于何处，合同中答辩人的公章如何取得，答辩人并不知晓，只有实际操作者时利合公司和李桂芳知晓。为了查明案件事实，妥善解决纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条规定：“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼。”和《民事诉讼法》第132条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”答辩人向法院申请追加吉林市时利合房地产顾问有限公司和李桂芳为本案当事人参加诉讼，以还原事实真相。第三人时利合公司述称：1、原告没有要求第三人承担任何责任，原告也是基于与被告达成的退房款协议，请求被告按照约定退还购房款及占用期间的利息，被告不是协议的当事人，与答辩人无关。2、第三人之所以被追加是被告的代理人帮助被告推荐房屋，并且依照约定收取代理佣金，双方的权利义务已经终止，第三人收取的是替被告服务的费用，服务已经完成不存在为被告退还费用，此代理关系与原告无关，不存在与被告共同退还原告购房款的义务，本案与第三人无关，不承担任何责任。第三人李桂芳述称：李桂芳是受吉林市华泰防腐保温公司指派实施的代理行为，其产生的行为华泰公司愿意承担，被告和时利合公司签订的代理销售合同及与原告与被告签订的物业转让协议书无效，被告及两名第三人在本案纠纷中存在重大过错，应当在获取的利益范围内承担对原告返还房款的义务，原告在实施房屋转让的过程中没有认证审查合同条款，致使合同因为违法而无效，也存在一定的过错，也应当存在相应的责任。基于上述观点，原告主张的利息及违约金等均于法无据，应予以驳回。原告为证实其主张成立提供以下证据：1、《转让协议书》一份及收据二份。证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，原告将购房款45000元支付给被告。2、2013年2月25日被告法定代表人钱忠海书写的《还款协议》一份，证明被告承诺返还原告购房款。3、广告宣传单一份，证明原告通过被告的广告宣传得知被告售楼，并且原告到被告的售楼处五星大厦，售楼小姐领着我到现场进行查看。被告对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，被告从未销售过房屋，公章是如何取得的我公司不知道，原告的购房款没有交给我公司，原告没有到我公司财务部门缴纳款项；证据2是在钱忠海不知情的情况下签订，钱忠海已经和原告说了回单位核实，如果是我单位收取的就返还，后经查原告的房款是时利合公司占用的，钱忠海是在有重大误解的情况下签订的；证据3与我公司无关，且我公司从未制作过这样的宣传单。第三人时利合公司对原告证据的质证意见认为：证据1真实性无异议，但此协议是原被告签订，与第三人无关、收据与第三人无关；证据2与第三人无关；证据3明确标注建设单位是海阳机械公司，与第三人无关。第三人李桂芳对原告证据的质证意见认为：证据1、2真实性无异议，原告的钱是在售楼现场缴纳的，时利合公司按照双方的合同的约定在现场开办了售楼处，原告的购房款是在时利合公司收取的，宣传单上虽然写的是建设单位是被告，但时利合公司负责宣传；证据3本身就是虚假的。被告为证实其抗辩成立提供以下证据：1、李桂芳与吉林市时利合公司签订的《代销合同书》，证明时利合公司整体销售海阳机械办公楼项目，并且明确规定定金由时利合公司收取，甲方向乙方提供营业执照副本等材料并出具正式的委托函。根据该销售合同李桂芳作为海阳机械的代表人与时利合公司签订，没有经过海阳机械公司同意，根据销售合同海阳公司没有时利合公司销售的文件，时利合公司擅自销售房屋收取房款，根据过错责任，时利合公司应该承担返还责任。2、银行存款凭条两张，证明原告的购房款交到时利合公司负责人杨海英个人的银行账户上，实际是实力合公司收取原告的购房款。原告对证据1、2的质证意见认为均是复印件，真实性、关联性均有异议，与原告无关，原告是在海阳机械售楼处购买的房子，原告不是在时利合公司购买的房屋。第三人时利合公司对被告证据的质证意见认为：证据1真实性无异议，证明的问题有异议，恰恰证明第三人与被告签订，双方之间是委托代理关系，第三人只是收取佣金，并没有收取购房款；证据2不能证明购房款交到第三人账户，与第三人无关。第三人李桂芳对被告证据的质证意见认为：证据1是一份无效的合同，销售的标的虽然写的是办公楼，实际是住宅楼，是以合法的现象掩盖非法目的，原告已经陈述是在现场办公楼缴纳的房款，双方合同签订后时利合公司必须取得相关文件和证照，第三人在没有取得法定文书的前提下实施销售行为，宣传资料都是时利合公司制作的，时利合公司对原告做了虚假宣传，诱骗销售者；证据2同意被告质证意见，能够证明原告所交的售楼款直接打入到时利合公司的账号，时利合公司应该对此事进行说明。第三人时利合公司未向本院提交证据。第三人李桂芳未向本院提交证据。本院结合当事人的举证及质证意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，综合认证如下：原告提供的证据1为原件，符合证据的形式要件，虽然被告有异议，但并未提出相反证据予以推翻，故本院对该证据予以采信；证据2为原件，符合证据的形式要件，虽然被告有异议，但并未提出相反证据予以推翻，甲方签字由甲方海阳公司的法定代表人钱忠海签字，应当认定为被告方对该笔购房款承诺了同意履行还款义务以及如未按期还款应承担的违约责任，故本院对该证据予以采信；证据3虽为原件，但该证据显示的“建设单位：吉林市海洋机械制造有限公司”与本案被告“吉林市海阳机械制造有限公司”名称不符，本院认为该证据与本案无关，不予采信。被告提供的证据1虽被告对其真实性有异议，但该证据来源于时利合公司，时利合公司对此证据的真实性亦予以承认，被告未提出相反证据推翻该证据，故本院对该证据予以采信；证据2无法体现该笔汇款属于原告的购房款，与本案无关，故本院不予采信。通过庭审调查及对以上证据的分析与认定，本院确认如下事实：2011年8月31日，原告李晶与被告吉林市海阳机械制造有限公司签订《转让协议书》一份，该协议载明：“甲方：吉林市海阳机械制造有限公司乙方：李晶。一、物业基本情况：1号楼22号库，建筑面积26.89平方米。二、计价方式与价款：每套总房款为85000元。三、付款方式及期限：乙方须于签订本协议同时，缴纳定金10000元，第一期付款时间为2011年9月3日前，金额：35000元；第二次付款金额：40000元，第二次付款于楼梯封顶前补齐。四、产权约定：乙方与本单元其他业主共有本单元物业产权。”。该协议签订当日，原告李晶按照约定向被告方交纳购买车库定金10000元，2011年9月18日，原告李晶向被告方交纳车库款35000元。2013年2月25日原告李晶及案外人刘泽铭、刘伟洲共同与被告签订《协议书》一份，该协议载明：“甲方：吉林市海阳机械制造有限公司乙方：李晶刘泽铭刘伟洲。乙方于2011年8月31日购买了甲方在深东路开发的苹果园公寓（包括两个车库，一户住宅），总面积106平方米，已支付了购房款148786.46元。甲方承诺2012年5月交房，但至今没有交房，经高新区信访局调解，双方达成如下协议：一、甲方应于2013年4月1日前退还乙方全部购房款148786.46元。二、甲方到期后（2013年4月1日）未能退还乙方购房款，乙方将追究甲方法律责任，并追加欠款期间的利息，以年息15%计息，乙方追还房款过程中所产生的一切费用均由甲方承担。三、本协议一式五份，甲方一份，乙方三份，高新区信访局一份。”被告方公司的法定代表人钱忠海在该协议上签字。本院认为：根据我国《合同法》中关于合同相对性的规定，合同的相对性，是指合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同的效力及于合同当事人，包括主体的相对性、内容的相对性与责任的相对性。概言之，合同债权人只能请求合同债务人履行合同义务（或者承担违约责任），不能请求合同以外的第三人履行合同义务（或者承担违约责任）。本案原告的请求权基础是房屋买卖合同关系，依据的是原被告双方签订的《转让协议书》，该协议在房屋买卖合同法律关系上主体适格，意思表示真实，应当认定为有效合同。原告已经按照协议约定的付款方式向被告交纳了部分车库款，而被告至今未按期交付车库且拒绝返还原告购房款，其行为已构成了违约，因此被告应当向原告承担相应的违约责任，即返还原告已交纳的车库款并赔偿损失。关于被告抗辩其未收到原告交纳的车库款，不应承担返还及赔偿责任的主张，本院认为，被告基于与第三人李桂芳的合作关系而将本公司公章交由李桂芳使用，其对公章交由他人使用所可能产生的法律后果应当具有一定的预见性，原被告双方签订的《转让协议书》及原告交付车库款的收据上均盖有被告公司公章，由此造成原告的损失被告方亦有一定的过错，且原被告双方于2013年2月25日签订的《协议书》进一步明确了被告自认其应对原告承担违约责任，故被告并无充分理由推卸其应向原告承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据上述事实及规定，原告主张被告返还车库款45000元及支付利息11558.26元的主张，不违反法律规定，本院认为应予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告吉林市海阳机械制造有限公司立即返还原告李晶购房款45000元整；二、被告吉林市海阳机械制造有限公司立即支付原告李晶购房款45000元的利息11558.26元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，由被告吉林市海阳机械制造有限公司负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 金吉浩代理审判员 罗世红代理审判员 杨 梅二〇一三年十月十二日书 记 员 高千惠 来源：百度“”