（2013）龙民一初字第335号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2016-03-29
案件名称
中国石油吉林石化矿区服务事业部与李巍、于佳鹭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市龙潭区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国石油吉林石化矿区服务事业部,李巍,于佳鹭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民一初字第335号原告：中国石油吉林石化矿区服务事业部，住所地：吉林市昌邑区。负责人：丛二丁，该公司主任。委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。被告：李巍，男，1973年8月25日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。被告：于佳鹭（曾用名于莹），1985年8月29日生，汉族，吉林市龙潭区给力火锅城业主，住吉林市龙潭区。原告中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称矿区事业部）诉被告李巍、于佳鹭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告矿区事业部的委托代理人段大明、被告于佳鹭到庭参加诉讼，被告李巍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告矿区事业部诉称：2010年我公司与李巍续签了房屋租赁合同，房屋位于吉林市龙潭区土城子湘潭街160栋北数第一家工商房，房屋所有证号为：龙字第QZ30001063号，租期2个月，从2011年1月1日至2011年2月28日止，两个月租金为10，808.00元，月租金为5，404.00元。2011年3月1日至今，我公司要求与李巍再签房屋租赁合同，但李巍既不与我公司续签房屋租赁合同，又拒不交还房屋，致使诉争房屋被于佳鹭非法占用，用于经营吉林市龙潭区给力火锅城。我公司多次催告并发送律师函告知李巍双方房屋租赁合同已解除，限李巍在2013年3月25日前交出所占用的房屋并交齐所欠房租，但李巍至今仍拒绝交付房屋，也不缴纳房租，至今共拖欠房屋租金140，504.00元。另外，于佳鹭非法占用房屋，致使我公司遭受巨额经济损失，理应交还所占用的房屋并支付相应的房屋使用费。依据房屋租赁合同第10.2.4条，合同期满后，逾期归还房屋的每逾期1日，支付日租金2倍违约金。第13条，争议解决依法向租赁物所在地人民法院提起诉讼。现我公司为维护自身合法权益，诉至法院，请求：1、依法解除原告与被告李巍之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告李巍、于佳鹭立即迁出并返还诉争房屋，即吉林市龙潭区土城子湘潭街160栋北数第一家工商房；3、判决被告李巍向原告支付拖欠的租金140，504.00元，违约金281，008.00元，租金及违约金计算至被告实际迁出房屋之日止；4、判决被告于佳鹭按市场价格向原告支付非法占用房屋期间的房屋使用费（以评估为准），被告李巍承担连带责任；5、诉讼费用由被告承担。被告于佳鹭辩称：我同意支付2012年8月1日至2013年2月6日的房租35，000.00元，因为我和李巍签订了房屋转租协议，合同到期后我已经和原告就续租问题达成一致意见，并且已经向原告缴纳了租赁费用，所以我不同意腾迁。被告李巍未到庭，亦未作出书面答辩，视为其放弃答辩权利。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告矿区事业部与被告李巍签订的房屋租赁合同一份，证明原告于2011年将吉林市龙潭区土城子湘潭街160栋北数第一家工商房租赁给被告李巍，租赁期为2个月，从2011年1月1日开始至2011年2月28日止，2个月租金为10，808.00元，2011年2月28日以后双方未再签订房屋租赁合同，房屋租赁合同已终止，但此后被告李巍仍占有使用诉争房屋。2、房屋产权证一份，证明诉争房屋归吉化集团公司共用事业总公司所有。3、关于中国石油吉林石化矿区服务事业部对外出租商业用房的说明一份，证明原告矿区事业部有权以其名义处置因出租商业用房而产生的争议及纠纷。4、业主为被告于佳鹭（曾用名于莹）的个体工商户机读档案登记资料一份，证明现诉争房屋由被告于佳鹭经营的吉林市龙潭区给力火锅城占有使用，被告李巍未经原告同意将诉争房屋非法转租给于佳鹭。被告于佳鹭质证后均表示无异议。本院经审查后认为，以上四份证据均符合证据的真实性、合法性且与本院具有关联，故本院对以上四份证据的证明力予以确认。被告于佳鹭为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、户口本及临时身份证各一份，证明于莹现改名为于佳鹭。原告质证后表示无异议。本院经审查后认为，该证据符合证据的真实性、合法性且与本案具有关联，故本院对该证据的证明力予以确认。2、转让合同一份，证明被告李巍将本案诉争房屋自2012年8月1日至2013年2月6日转租给其，此期间的房屋租赁费用由其承担。原告质证后表示无异议，通过这份合同能证明被告李巍自2011年3月1日至2012年7月31日占用本案的诉争房屋，在2012年8月1日之后才转让给被告于佳鹭。本院经审查后认为，该证据符合证据的真实性、合法性且与本案具有关联，故本院对该证据的证明力予以确认。被告李巍经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院可以确认如下事实：原告矿区事业部与被告李巍签订了位于吉林市龙潭区湘潭街160栋北数第一家工商房的房屋租赁合同，约定建筑面积为386平方米，租赁期限为2011年1月1日至2011年2月28日，租金为10，808.00元，同时约定如果需要续租本合同项下房屋，应于租期届满前20日内以书面方式提出，并重新订立房屋租赁合同，否则，合同期满后，不视为原合同自动延续。合同期满后，逾期归还房屋的每逾期1日，支付日租金2倍的违约金。被告李巍与被告于佳鹭签订了红酒窝可爱煮火锅店转让合同，约定租期为2012年8月1日至2013年2月6日，年租金为7万元，合同转租期间的租赁费由被告于佳鹭承担。现本案争议房屋仍由被告于佳鹭实际占有使用。原告矿区事业部与被告于佳鹭就2013年2月6日以后房屋租赁事宜已经达成协议，并已经向原告矿区事业部缴纳了租赁费152，856.00元。被告于佳鹭曾用名为于莹。于莹系吉林市龙潭区给力火锅城业主。另查明，本案争议房屋系吉林市龙潭区湘潭街160栋楼网点，建筑面积4，513.00平方米，房权证号为吉林市房权证龙字第QZ300010**号的房屋中的一间，所有权人为吉化集团公司公用事业总公司，该公司于2007年2月5日曾更名为中国石油吉林石化后勤基地管理总公司，中国石油吉林石化后勤基地管理总公司于2008年6月23日注销，其债权债务及资产全部上缴为吉化集团公司，原告矿区服务事业部是经吉林市工商行政管理局核准颁发营业执照的非法人单位，吉化集团公司是原告矿区事业部的主管部门。吉化集团公司授权原告矿区事业部对本案争议房屋对外出租。本院认为：原告矿区事业部与被告李巍之间签订的房屋租赁合同是双方自愿订立的书面房屋租赁合同，且系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效的法律要件，故原、被告之间订立的房屋租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”、第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。本案中被告李巍在合同期满后既不与原告矿区服务事业部续签合同，又未按期将房屋交还给原告，依据双方当事人签订的房屋租赁合同中对于上述情况的约定，应视为原、被告之间的房屋租赁合同在合同期满后已经终止，故本院对原告要求解除与被告李巍之间房屋租赁合同和被告李巍支付2011年3月1日至2013年4月30日期间租金的诉请不予支持。合同终止后，被告李巍应按照合同约定履行合同义务即将房屋返还给原告，而被告李巍未按合同约定交付房屋而是实际占有该房屋至2012年7月31日，构成合同违约，应按合同约定承担相应的违约责任即向原告支付违约金，合同约定被告逾期归还房屋的逾期1日，支付日租金2倍违约金，即违约金应以10，808.00元／59天×2=366.37元为基数计算，366.37元×519天（2011年3月1日至2012年7月31日）=190，146.03元，故本院对原告要求被告李巍支付2011年3月1日至2012年7月31日期间违约金诉请予以支持，对于超出该期间违约金的诉请本院不予支持。被告于佳鹭与被告李巍合同中约定2012年8月1日至2013年2月6日期间租金由被告于佳鹭承担，被告于佳鹭自愿按照其与被告李巍合同中约定的年租金70，000.00元的标准向原告矿区事业部交纳该期间的房租即35，000.00元，原告矿区事业部也表示对于被告于佳鹭占用该房屋期间的房屋使用费不进行评估，同意按照35，000.00元收取房屋租赁费用，故本院对原告该项诉请予以支持，对于原告矿区事业部要求被告李巍对此承担连带给付责任，因没有相关事实及法律依据，故本院对此诉请不予支持。对于原告要求被告李巍和于佳鹭迁出诉争房屋的诉请，首先，被告李巍对诉争房屋并未实际占用，其次，该房屋现在实际由被告于佳鹭占有使用，原告与被告于佳鹭对该事实均予以认可，同时双方已经就诉争房屋的后续租赁问题已经达成一致，被告于佳鹭也已经向原告缴纳了后续租赁费，原告也表示不要求被告于佳鹭迁出，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李巍于本判决生效之日起十日内给付原告中国石油吉林石化矿区服务事业部自2011年3月1日至2012年7月31之日期间的违约金190，146.03元。二、被告于佳鹭于本判决生效之日起十日内给付原告中国石油吉林石化矿区服务事业部2012年8月1日至2013年2月6日期间房屋租赁费用35，000.00元。三、驳回原告中国石油吉林石化矿区服务事业部的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，622.00元，由原告中国石油石化矿区服务事业部承担2，945.00元，被告李巍承担4，002.00元，被告于佳鹭承担675.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 安 巍代理审判员 徐修铭人民陪审员 李明奎二〇一三年十月十二日代理书记员 翟青青 来源：百度“”