（2013）深盐法房初字第256号
裁判日期: 2013-10-12
公开日期: 2014-09-19
案件名称
卓鸿双与深圳市聚合物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（二审维持）
法院
深圳市盐田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓鸿双,深圳市聚合物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深盐法房初字第256号原告：卓鸿双。委托代理人：宁跃飞，广东巨龙律师事务所律师。被告：深圳市聚合物业管理有限公司。法定代表人：丁仙。委托代理人：刘朝晖，广东联睿律师事务所律师。原告卓鸿双诉被告深圳市聚合物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员胡亚楠于2013年8月21日公开开庭进行审理。原告卓鸿双、原告委托代理人宁跃飞、被告委托代理人刘朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年11月11日被告向原告租赁原告所有的位于盐田区东海大道某某园108号商铺一间，合同期限为2004年11月11日至2006年12月31日止，合同约定：从第二年起，每平方米租金每月115元。如超出上述租赁时间，被告享有优先承租权，租金按市场价，双方协商，合同期满后，被告无通知原告，原告追被告数次要求再签合同，被告也不续签合同，但租金还是按原前合同价付租金，租金付至2007年12月，到2008年1月份被告就开始停止付租金，原告多次追被告要租金，被告也不理，后被告就口头答复要把商铺退还原告，原告也同意，但被告就不恢复原状，按合同约定合同期满，乙方不继续租用，应提前两个月通知甲方，恢复原状及交付一切设施，房租计算至商铺交付给甲方之日止，被告至今还不恢复原状，原告特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告给付原告2008年1月1日—2013年5月31日的租金人民币430560元（6624元／月×65个月）；2、被告将房屋恢复原状归还原告；3、诉讼费由被告承担。被告辩称：2008年6月现任被告股东收购前股东的股权，并更名，因此不了解该公司之前是否与原告签署《商铺租赁协议》，也不了解该合同是否实际履行，从合同内容看，即便履行该合同，在2006年已终止。并且从2008年6月被告接手公司至今，该商铺一直为毛坯房，未开通水电，也不可能使用。商铺原本统一装有卷帘门，由于常年未使用和管理，因此卷帘门已生锈腐烂。被告认为该合同即使存在也因期限到期而终止，双方不再有任何合同关系，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，原告系深圳市盐田区某某园108号商铺所有权人。原告取得涉案房屋所有权时，该房屋隔墙已经被打通。原告（甲方）与深圳市某物业管理有限公司（乙方）于2004年11月11日签订《商铺租赁协议》，约定：一、甲方将深圳市盐田区某某园商铺108号出租给乙方使用，建筑面积共计57.65平方米；二、乙方租用的期限为两年。即自2004年11月11日至2006年12月31日。如超出上述租赁时间乙方享有优先承租权，租金按市场价双方可协商；三、出租商铺的单位租金按建筑面积计算。第一年每平方米每月人民币110元（大写：壹佰壹拾元／㎡），第二年起每平方米每月增加5元，即：每月平方米115元（大写：壹佰壹拾伍元／㎡）。乙方应预交15000元（大写：壹万伍仟元整）人民币的押金给甲方，乙方每月1日前应向甲方交付租金，不能超过5天，否则甲方有权按每天5%收取滞纳金。四、本协议期满时乙方应提前两个月通知甲方，经甲方验收完好无损后退还乙方押金。甲方有权要求乙方复原隔墙，及交付乙方的一切设施。房租计算至商铺交付给甲方之日止。深圳市某物业管理有限公司一直向原告支付租金至2007年12月31日。原告称，深圳市某物业管理有限公司于2008年7月将涉案房屋区隔完毕。2013年8月28日，证人钟某出具《证明》称，其系盐田区某某园112号商铺原业主，其房产于2002年7月4出租给深圳市某物业管理有限公司用于开设酒店使用。于2008年6月该公司不再开办酒店，于2008年3月书面通知本人解除合同（因时间久远，原书面通知已丢失）并将本人房产恢复原状归还本人。当时出租给酒店的其他业主的房产一起恢复原状并归还。2010年1月25日，深圳市某物业管理有限公司将企业名称变更为深圳市聚合物业管理有限公司。本院认为，原、被告双方于2004年11月11日签订的《商铺租赁协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，具有法律约束力，双方均应按照协议享有权利，履行义务。本案中，双方的租赁协议于2006年12月31日到期后，被告一直支付租金至2007年12月31日。故双方存在不定期的房屋租赁关系。关于租金的争议。本院认为，原告称，被告于2008年7月已经将房屋区隔完毕并且不再占用。这一行为可以认定被告已经作出解除租赁关系的意思表示。本院据此认定双方的房屋租赁关系于2008年7月解除。解除租赁合同之前，被告仍占有使用租赁房屋，应当向原告支付2008年1月至6月的租金人民币39779元（57.65×115×6=39779）。解除租赁合同之后，被告未再占有使用租赁房屋，故无须向原告支付租金。原告称由于被告与原告对口协调机构管理处主任经常换人，导致一直未能解除租赁关系。但是原告在已经明知被告按照双方的约定履行了“复原隔墙”的义务，不再占有涉案房屋，且被告自2008年1月起亦未支付租金，其可以合理知晓被告解除租赁关系的意思表示，并应及时对涉案房屋进行管理和使用。因此原告主张因其不知被告解除租赁关系而致双方的租赁关系一直延续，不符合社会常理，本院不予认可。关于恢复原状的争议。原告称，“复原隔墙”是指将原先打通的商铺再以隔墙区隔。因为原告取得该商铺时，该商铺已被打通。因此双方解除房屋租赁关系后的恢复原状即是指双方在租赁协议中所约定的“复原隔墙”。被告已经履行了恢复原状的合同义务且被告已经不再使用涉案房屋，故本院对于原告的第二诉讼项请求不予支持。原告认为区隔的内墙占用了房屋的使用面积，致使使用面积变小，这涉及隔墙墙体的厚度以及与相邻商铺的法律关系，原告应另循法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告深圳市聚合物业管理有限公司应于本判决书生效之日起五日内向原告卓鸿双支付拖欠租金人民币39779元；二、驳回原告卓鸿双的其它诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币3879元，由原告负担人民币3521元，被告负担人民币358元。因原告未向本院预缴受理费，故原、被告双方应当于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 胡 亚 楠二〇一三年十月十二日书记员 张婷（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 搜索“”